來源：財視傳媒

作者：?邵軒嵐

在近來資本市場“債雷滾滾”負面消息轟炸之下，素有“危機感”的紅星美凱龍董事長車建新終于痛下決心：賣掉紅星資產！

3月30日，針對紅星地產以200億元的價格出售給遠洋資本的消息，紅星美凱龍官方回應媒體稱，該消息系誤讀。雙方確實簽訂了戰略合作協議。根據協議，遠洋資本戰略入股紅星地產獲得18%股權，股權轉讓對價為人民幣10.3億元。令業界唏噓不已。

業界普遍認為，缺錢是直接的誘因，此次交易是美凱龍因巨額債務而不得不出售資產的無奈之舉。因缺錢而出售資產，車老板也并非第一人。前有萬達，恒大與蘇寧。

作為非頭部“隱形開發商”，美凱龍近幾十年“家居+地產”的商業模式一度玩得是順風順水。美凱龍一直沒有停下“跑馬圈地”的步伐，車建新曾在采訪中表示：“別人節約的時候就是我擴張的時候。”

擴張要錢，就到處找錢，債務問題一直積壓多年，近幾年一直處于高負債的狀態。公開報道顯示，2020年，紅星地產逆勢加杠桿，豪賭土地市場近200億。與此同時，車老板還以47億元接盤融創出售的金科股份，這些股份隨后被質押用于融資。坊間一度感慨，2018年后的美凱龍已不是過去的那個美凱龍了。

賭一把？或許以為疫情過了，房地產行情起來，升值的溢價可以覆蓋掉原本存在的債務問題。奈何不如人意，債務問題反而滾大了，將原本的小裂縫，拖拉成了大裂縫。不得不“斷尾”出售資產，美凱龍緣何走到現在這個局面？是沒有看清大方向與趨勢？未來還有出路嗎？

若要勾勒企業如何走入困境，正如前面所說，很多劇本都是相似的。首先就是經營不善，用的人觀念陳舊；其次就是多元化投資，很多錢打了水漂；第三就是對外部大方向與大趨勢的估計不足等等。更主要的因素，還在于自己。

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先來看其經營問題

紅星美凱龍原本就做得不錯，最廣為人知的業務就是其家居板塊。從1986年白手起家的家具作坊到接下來30年時間把家具店發展成家居賣場，而后又迭代升級成體驗式的家具MALL，并有擁有兩間“A+H”上市公司。能有今天的成就，與車老板早年踏踏實實做實業有關，這是不能否認的。

啥時候起，車老板的理念變了呢？聽友人講，幾年前還在交大“中國CEO全球研修計劃”時，他就是二期班上的“政委”，熱心于指導同學搞資本運作，做投融資。“我們錢少，就跟他后面混混”，友人說。車老板的“朋友圈”估計也是在那時擴大了不少。此外，他還上過中南財經政法大學的EMBA。

理念變了。或許是嘗到了上市融資甜頭，美凱龍能做大做強，得益于上市融資這個杠桿撬動。紅星美凱龍3月30日公告，截至 2020年12月31日，公司經營了92家自營商場，273家委管商場，通過戰略合作經營11家家居商場，此外，公司以特許經營方式授權開業66家特許經營家居建材項目，共包括476家家居建材店/產業街。

在紅星美凱龍的經營理念中，租地不如買地，“買地+建場+出租”的重資產模式是其發展的主旋律。這種方式在美凱龍的前期擴張應當說非常成功。主要依靠家居產業帶動地產發展，獲得成本相對低很多的地塊，也讓紅星美凱龍從一家家居企業變成事實上的房地產開發企業。因為紅星美凱龍在地產上的投入和資產規模遠遠超過了其家居業務板塊。

而對于自己的賣場，近幾年因為電商的沖擊可謂慘淡來形容。3月30日公告顯示，美凱龍2020年全年實現營業收入142.36億元，同比下降13.56%。歸屬于上市公司股東凈利潤為17.31億元，同比下降61.37%，歸屬于上市公司股東扣非凈利潤為11.62億元，同比下降55.53%。

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其次就是多元化投資，很多錢打了水漂

車老板一直也在嘗試進入電商新賽道，不過也由于患得患失而錯失了機會。據公開報道，2016年，紅星美凱龍開啟O2O戰略，由原蘇寧負責電商業務的高管李斌主導執行“互聯網+”發展規劃。2019年，正式推出“1001戰略”，車老板為此燒掉了3000萬，O2O戰略產品開發運營耗資巨大，流量引入收效甚微。2017年，老車直接負責紅星美凱龍商場營運管理及互聯網營運管理工作。一年后，李斌離開紅星美凱龍，紅星美凱龍的互聯網嘗試無果而終。

據公開資料，2015年紅星美凱龍組建多個投資團隊，分別由管理層帶隊去市場上網羅項目，在產業鏈上下游深度布局投資。截至2019年末，投資公司數量已達94家，不亞于任何一家VC機構在家居賽道的投資布局。

但這些公司中，并非所有企業都能為紅星美凱龍貢獻收益。94家公司中，2019年真正實現盈利的公司有45家，虧損的有37家，盈虧不詳的企業有12家。這些企業涉及領域以家居建材為主，但也不乏超越了產業鏈上下游領域，比如社區媒體、自動駕駛公司、生鮮平臺等。

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地產成為主要出血點

車建新對房地產風險并非沒有警覺。2013年，車建新聘請樓超綱為首的中海系核心團隊來管理紅星地產。身家超過380億的車建新，手中最值錢的也就是最重的資產——紅星地產了。不是萬不得已，車老板不會賣掉這個自己最看中的東西。另外，紅星美凱龍旗下愛琴海商業集團雖有IPO計劃卻出于種種原因一直未能成行，短期內也無法融資變現。

紅星地產拿地的特點是圍繞家居賣場或者綜合體，包括獲得綜合體周邊的住宅項目。這就決定了其布局不是完全考慮地產的需求，而是包括了家居市場的布局考慮在內。我們能看出紅星地產深度布局了二三線城市。很多很小的城市都有涉獵，包括大家眾所周知的鶴崗。這些地產在疫情壓力下市場恢復的慢，去化周期長。這就給紅星企發很大的資金壓力。

由于紅星企發不是上市公司，其主要依賴紅星美凱龍提供資金支持。因需要持續不斷給地產業務輸血，紅星美凱龍負債規模也快速膨脹。截至2020年9月末，紅星美凱龍債務總額達1860.8億元，其中有息負債規模高達909.8億元。此外，紅星美凱龍大量資產也被質押。

國內地產公司目前主流的有兩種經營模式：一種是最求高周轉率，投資規模大、自有資金有限，那么資金成本高，要實現超越就必須在資金效率上做好文章，要么靠財務杠桿、要么靠經營性杠桿，且后者的作用更加突出。通常來說，“高周轉”不是單獨實施的，往往與高杠桿搭配。這種類型的企業有萬科、碧桂園、恒大等。第二種是特定地產開發模式，就是建立綜合體，持有或特許運營方式。這種類型的典型的企業有：萬達、蘇寧、遠洋地產等。

紅星地產是兩種模式的困難兼而有之。二三線城市的去化周期長，給資金形成了巨大的壓力。更不幸的是中國所有的商業綜合體或商業地產公司在商業模式上還沒有完全打通，沒有類似RETTs這樣的出口通道，意味著企業的自有資金、外部投資和溢價無法收回，不能折現，資金全部堵在最后一個環節，變成沉淀成本，它的出路還是上市。賣掉紅星地產，是不得已之舉，剝離掉重資產，更適合輕裝上陣。

長期來看，大環境留給房企的容錯率將大幅下降，只要走錯一步，就可能無法挺過難關，也不能指望一些“白衣騎士”來馳援，還是要靠自己，“斷尾”才能走出曾經的“路徑依賴”。退一步做做減法，進行必要的戰略收縮，“下半場”的出路就是盤活存量資產，踏實搞好經營才是王道。