來源：金角財經

作為較早步入“萬億俱樂部”的成員，其經濟體量并不低。2020年，其GDP為12408.7億元，同比增長3.3%。

然而，它卻是沿海諸省“雙子星”陣營里，唯一一個沿海城市經濟體量未能超越省會的孤例。

作為一個區域市場，其樓市號召力似乎不及杭州、南京、蘇州等地，放在均價全部破萬的浙江各地市里，也不算矚目。

但在近幾年的每一輪樓市行情中，這座城市魔幻般的房價漲幅，都讓其一次次成為焦點。

它就是寧波，一個很會利用杠桿投資的地方。國家統計局最近公布的70城一季度房價數據顯示，截至3月末，寧波二手房價同比上漲了10.5%，在70個城市里僅次于深圳和廣州，位居第三。

另據中國房價行情網3月數據，寧波二手房房價均價為26566元/平方米，位列全國第十，僅次于杭州、南京、福州。

圖源：樓市參考

從樓市層面來看，寧波在二線城市陣營里實在有點一枝獨秀。

這很難說是什么好勢頭。上周五，寧波樓市再次被按下急剎車。

與其它調控不同的是，此次調控涵蓋開發商、購房者、銀行、二手房市場等方方面面，針對學區房、消費貸，也有不同程度的調控舉措，可以說是對“上下游”各方都有了全新規定。

寧波樓市是怎么走到這一步的？房價高企，當地產業、人口能撐得起來嗎？

此時，不失為一次審視的時機。

從被“約談”到調控靴子落地，寧波房價漲幅明顯引人關注。

寧波樓市的火熱，從這座城市近兩個月的樓市成交量也能窺知一二。

國家統計局數據顯示，2021年3月，寧波新建住宅價格環比上漲0.8%，70城中排名第3位；二手住宅價格環比上漲0.8%，70城中排名第6位。而在2月份，寧波二手住宅價格環比上漲0.7%，70城中排名第6位；新房同比上漲10.1%，70城中排名第2位，僅次于深圳。

事實上，自從去年以來，寧波樓市就呈現較熱狀態。

在二手房市場，寧波多個月份價格漲幅位居70城前列。去年6月的密集土拍，寧波樓市各大板塊地價不斷刷新寧波歷史新高。

期間，寧波樓市偏熱的行情也引起了監管層注意。去年7月24日召開的全國房地產工作座談會中，參會的10個城市里，就包括寧波。

而在此之前，寧波就已經升級了調控政策。2020年7月6日，寧波從保持土地市場平穩、調整限購區域范圍、強化金融政策監管、保障自住住房需求以及強化市場銷售管理等方面，對當前偏熱的房地產市場進行“降溫”。

2020年年底，寧波再次加碼樓市調控。12月10日，寧波四部門聯合發文，從強化住房購買資格管控、加強購房合同更名及住房贈與交易管理、調整住房信貸首付比例等方面，對7月調控新政進行了補充完善。?

4月的這次調控，限購圈擴大，購房資格核查由市五區，擴大到市六區，一下子，由原來的240平方公里暴漲到990平方公里。此外，還對重點學區設置指導價，嚴格金融管控，嚴查首付款來源。

不同以往的是，這回房地產座談會釋放出重要信號，將“房住不炒”與“政治站位”相掛鉤，要求堅決遏制投機炒房，切實扛起城市主體責任，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

與此同時，證監會發布消息，對房地產和主要從事金融投資類業務的企業，將禁止在科創板上市。明眼人都知道，證監會這是通過控制房企的融資渠道，間接調控樓市，對于房地產市場都是利空。

寧波樓市，這次能被摁住嗎？

過往經驗表明，任憑怎么重拳加碼調控，似乎都像毛毛雨一般，寧波房價依然不見跌。

這背后又有何玄機呢？

人口是一大因素。

很多人不知道的是，近年來的“搶人”大戰中，寧波以黑馬之姿拔得頭籌。去年各地人口流入數據還未全部披露，2019年數據顯示，寧波常住人口新增34萬人，在長三角僅次于杭州，遠超南京、蘇州、無錫等競爭對手，排名全國第四。

圖源：2020年末寧波市擁有戶籍人口613.7萬人，比上年增加5.2萬人。（圖源中商產業研究院）

此前，寧波大學商學院副教授張二華團隊曾做過測算：按照目前的常住人口增長趨勢，寧波到2025年末常住人口規模在970萬至1010萬人之間，有望成為人口千萬級城市。

去年5月6日，寧波還加碼了人才落戶政策。

政策放寬“高層次人才專戶B類家庭戶”設立條件，取消碩士、中級專業技術人員、技師等人才申請本人、配偶、未婚子女戶口遷至B類人才專戶時繳納社保年限的要求；甚至租房滿三年也可以落戶寧波；社保繳納年限累計的范疇由 “在本市繳納”放寬至“在浙江省內繳納”等。

某種程度上，放寬落戶實質就是放松購房門檻，變相破除限購。

當然，彼時更重磅的，是寧波宣布“牽手”舟山，正式實現兩地戶籍互認。在此基礎上，舟甬兩地將實現港口、路橋、公共福利的互聯互通。消息一出，傳言兩地合并的消息不絕如縷。

因為戶籍障礙打通，哪怕行政區劃難以調整，實際上也只是少了個“虛名”。著眼于樓市層面，其實這是寧波在給舟山人送房票。

果不其然，一系列組合拳下來，寧波的樓市熱情一再被點燃。

正所謂“產城人”融合發展，倘若從產業結構等經濟基本面來看，寧波真能撐得起這么高的房價嗎？

眾所周知，一個城市的房價上漲，離不開產業的支撐，在優質產業的帶動下，才會出現更多有購買力的“接盤俠”。

眼下一大新趨勢是，那些越是靠近互聯網高科技企業的地段，樓市熱情往往只增不減，例如杭州的余杭，東莞的松山湖，皆為典例。

寧波似乎卻一直缺乏讓人眼前一亮的頭部企業。

直到現在，寧波有影響力的的企業，還是類似方太、雅戈爾這樣的 “老面孔”，少見極具影響力和技術創新的大品牌。當各大城市紛紛試圖爭奪新能源汽車之都，寧波派出的吉利，也不及隔壁押注蔚來的合肥有底氣。

這背后，離不開寧波的經濟發展模式，即長期將命運起伏系于港口之上。

倘若走進寧波北侖穿山港區，長長的海岸線上，集卡車輛往返穿梭，集裝箱碼頭上，繁忙有序的橋吊一字排開，卸貨裝載馬不停蹄，一副勃勃生機的景象映入眼簾。

圖源：圖蟲創意

多年來，寧波也正是用港口匯集了世界各地的現代與繁華，長達12年一直牢牢占據貨物總吞吐量世界第一大港的寶座。不僅形成了石油化工、裝備制造、新材料、汽車制造等千億級產業，還與220多個國家和地區建立了投資貿易關系。

港口固然是這座城市最大的王牌底色，但港口優勢沒能轉化為城市競爭力，容易導致城市曝光度低，一直過于依賴港口的發展模式，某種程度上也容易成為寧波發展的負累。

在這些年的轉型升級中，寧波主導產業不夠突出，產業結構偏重，轉型明顯慢于杭州，蘇州、深圳、東莞等其他城市。

值得玩味的細節是，在一眾依靠雙極驅動的沿海省份里，杭州、寧波是一對相愛相殺的“瑜亮”城市，但它倆是“雙子星”陣營里唯一一個沿海城市經濟體量未能超越省會的孤例。

這隱射出了寧波的發展隱憂。

整體來看，寧波缺乏航母級企業作為產業支柱，難以形成世界級產業集群；高校資源羸弱，人才嚴重制約了發展；與上海、杭州、蘇州等距離較遠，沒有充分聯動。

品牌方面，寧波缺乏“流量擔當”，更多是面向企業端的裝備、新材料、家電等基礎領域隱形冠軍企業，雖然坐穩了隱形冠軍第一城的位子（相關企業有28家），卻難有聲量。

以至于很長一段時間，外界對于寧波代表性產業、創新實力，感知仍然比較模糊。

當然，有說法會認為，寧波屬于生產資料型城市，本身就具有低調務實的屬性，不像杭州、成都、西安，都是一些消費資料型的城市，自帶網紅流量。

這話有一定道理，寧波在旅游消費層面并不占優，整體還呈現出縣強市弱的特點。2019年，寧波下轄代管的四縣市占到全市GDP約36%，隨之而來的便是寧波中心城區城市化不足、首位度不夠的問題。

由于城市化水平不高，寧波民間強大的購買力難以在全社會統計上得以體現，

以至于在一些外界榜單里，寧波的成績也不算好看。去年《2020城市商業魅力排行榜》正式發布，在這個被俗稱為“新一線城市榜單”的排名中，寧波首次出局，取而代之的是此前從未入榜的佛山和合肥。

圖源：第一財經

因此，從經濟基本面來看，寧波樓市的紅火與城市實現良性發展明顯相悖。

倘若缺乏強勢產業支撐、好的工作機會及社會保障制度，房價仍處于一個比較高的情況下，那就會倒逼年輕人流出。

寧波近幾年人口增長是很不錯，但想要鞏固既有優勢，仍需在產業層面狠狠發力。

寧波近些年的發展變遷，其實隱含了城市發展的邏輯轉向。

曾經，身處制造業時代，物流是經濟運行的血液，需要有港口作為配套，海內外對于重化工原材料需求很大，這座港城風頭一時無兩，GDP長期力壓武漢、成都、南京、長沙等省會城市。

步入服務業時代，城市發展邏輯變了，由投資驅動轉為消費驅動，全社會商品銷售額占GDP的比重更為關鍵。相應的，港口優勢一再被削弱，人員加速流動，機場、高鐵的價值不斷被放大

置身這一背景下，寧波開始掉隊，被一眾城市趕超，經濟總量長期在10-15名之間徘徊。

所幸這座港口之城經濟韌性強勁。2020年，寧波實現地區生產總值（GDP）12408.7億元，同比增長3.3%。

回顧去年4個季度GDP的累計增速，寧波從一季度的-7%到上半年的-0.6%，再到前三季度的1.9%，最終全年增速定格在3.3%。能取得這一路攀高的成績，寧波可謂披荊斬棘、成績不俗。

對于城市發展存在的一系列隱憂，寧波也并沒有熟視無睹，正試圖奪回昔日榮光。

去年6月，浙江省委副書記、寧波市委書記鄭柵潔公開表態：“寧波城市能級不高、核心功能偏弱，說到底是服務業，特別是總部經濟、平臺經濟不夠發達。”

在他看來，要推動經濟高質量發展，就必須打造更加完整、更具競爭力的服務經濟體系，促進一二三產業相融相長。

最新經濟數據表明，寧波在提升三產比重方面取得了一定進展。2019年，寧波第三產業占比首次超過第二產業，達49.1%，2020年這一數據為51.4%。

只是對比南京、杭州、蘇州的66.1%、68.1%、52.5%而言，寧波仍有一定的提升空間，在搶奪人才、加強創新層面，仍需補足短板。

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目前，寧波已經將創新人才提到了最重要的位置。在不久前披露的公文里，人才引進被放在第一位。

其中提到，到2025年要實現基礎研究經費占研發經費比重、PCT國際發明專利申請數、數字經濟增加值、高新技術企業數、科技型中小企業數、頂尖人才和科技領軍人才等六大重要指標倍增目標。與此相應的是，在建設創新型城市的主要目標中，寧波也將“高素質人才規模和質量大幅提升”擺在了首位。

不可忽視的是，寧波有著集聚人才的良好基礎。作為著名的院士之鄉，上百位寧波籍院士遍布全國，總數位居全國各大城市之首。

因此，在人口從一線城市向二線城市回流的大趨勢中，寧波仍有契機大力引進人才、創新產業、強化隱形冠軍的品牌力，與杭州錯位發展，走出一條二次崛起之路。

如此一來，樓市的紅熱也不再只是一味炒作概念的“虛火”，昔日的"明州"也不至于沒入歷史的塵埃，逐漸黯淡。