作者-劉新歌

編輯-張常旺

圖片來源：視覺中國

昆明滇池南岸長腰山上忙碌作業的挖掘機驚動了地產界。

5月6日，生態環境部“點名”昆明諾仕達企業（集團）有限公司。通報稱，諾仕達在長腰山區域陸續開工建設占地3426畝、約占長腰山總面積92%的滇池國際養生養老度假區項目，使長腰山生態功能基本喪失，影響了滇池山水生態的原真性和完整性。

在生態環境部通報公布之前，云南省、昆明市兩級政府已率先行動。據《昆明日報》報道，五一假期期間，昆明已投入1700多名人力連夜開展整改，滇池面山二級保護區在建項目被拆除，面山綠化、植被恢復工作也同步開展。

滇池國際養生養老度假區是諾仕達開發數年的古滇名城的一小部分。剛剛過去的4月份，古滇名城還密集地在杭州、西安、贛州、南京、石家莊等多地召開推介會、品鑒會，“云南第一文旅大盤”是它閃亮的標簽，外地客也是其主要目標群體。

不過，被項目宣傳中 “最云南”“真文旅”吸引而來的購房客，可能沒想到落了個“還未入住先成拆遷戶”的結局。古滇名城代理中介夏鵬（化名）對時代財經稱，拆違賠付比例為1：3。但截止發稿，無論是昆明市政府，還是諾仕達，并未出具相關方案。

諾仕達的“三宗罪”

古滇名城位于昆明晉寧區，屬 2000多年前消失的古滇國都城范圍。2012年，云南省作出“建設云南十大歷史文化旅游項目”的戰略決策，“七彩云南·古滇名城”被列為十大項目之首，云南本土企業諾仕達成為古滇名城的開發商。

經過數年滾動開發，古滇名城已成為占地16000畝，集文化體驗、旅游觀光、休閑養生、商務會展、娛樂、辦公等為一體的大型文化旅游城市綜合體，包括滇池國際養生養老度假區、七彩云南·歡樂世界主題樂園、古滇文化核心區、生態景觀示范區等規劃。

在開發過程中，號稱擁有“500里滇池山水宜居環境”的古滇名城，也在一步步逼近滇池。生態環境部通報稱，2015年1月以來，諾仕達在長腰山區域陸續開工建設滇池國際養生養老度假區項目，項目規劃建設別墅813棟、多層和中高層樓房294棟，建筑面積225.2萬平方米。其中，面向滇池區域規劃建設別墅390棟、多層和中高層樓房25棟。

根據通報，諾仕達主要存在非法侵占滇池保護區、打擦邊球進行房地產開發、長腰山生態功能基本喪失三大問題。根據《云南省滇池保護條例》（2013年版），滇池一級保護區禁止新建、改建、擴建建筑物和構筑物，二級保護區限制建設區只能開發建設生態旅游、文化等建設項目，禁止開發建設其他房地產項目。

早在2016年7月，第一輪中央生態環境保護督察就曾發現諾仕達侵占滇池一級保護區，但晉寧區、諾仕達并沒有及時停止對生態的破壞，反而在滇池一級保護區毀壞生態林建設了一條瀝青道路，并陸續在滇池二級保護區限制建設區違規開發建設房地產項目。

至2018年7月第一輪中央生態環境保護督察“回頭看”時，諾仕達已在二級保護區內建成167棟別墅，占地293畝，建筑面積10.8萬平方米。而云南省2018年11月通過的《云南省滇池保護條例》又給了諾仕達繼續進行房地產開發的“尚方寶劍”。該條例規定，在滇池二級保護區限制建設區可以建設健康養老、健身休閑等生態旅游、文化項目。

借此，諾仕達打著健康養老產業的幌子，在滇池二級保護限制建設區內又繼續開工建設437棟別墅，共計占地1242畝，建筑面積40萬平方米。據生態環境部調查，這些別墅的權利性質為“市場化商品房”。

除上述違建外，2017年至2020年間，諾仕達還陸續在長腰山三級保護區建設209棟別墅、294棟多層和中高層房地產項目，共計占地1891畝，建筑面積174.4萬平方米。生態環境部在通報中痛陳：“長腰山90%以上區域擠滿了密密麻麻的樓房，整個山體被鋼筋水泥包裹得嚴嚴實實，基本喪失了生態涵養功能，長腰山變成了‘水泥山’。”

云南富豪任懷燦流年不利

昆明此次的環保整治風暴來得異常猛烈。

“影響比較大，除了古滇名城，草海邊融創、寶能等開發商的項目都會有影響。可能馬上會出臺新的文件、明確保護區和可開發范圍。在此之前，環滇池的房地產開發應該都會暫停，肯定會影響交付甚至拆除。” 昆明獨立房產分析師付宇軒對時代財經稱。

而業主們也惶惶不安。雖然還沒有拆違部分的處理方案，但開發商昆明七彩云南古滇王國投資發展有限公司（以下簡稱“古滇投資”）開始忙著安撫業主。古滇名城代理中介王航（化名）向時代財經提供的一份內部文件顯示，古滇投資對業主稱，其通過公開招拍掛取得項目建設用地，項目的建設和銷售合法合規。根據中央環保督察組要求，長腰山項目出現局部調整，在建的望海居二期攬月臺停建并拆除，但不涉及已交付項目和長腰山其他在建項目。

雖然拆除震動巨大，但在古滇名城龐大的體量里，被拆除的長腰山片區只是一小部分。夏鵬稱，“長腰山只是古滇名城里挨著滇池的一個地塊，（長腰山）下面還有一大部分在建、在售，比如海寶山、馬鞍山等小山上的別墅，地勢比較平坦的地方則主要開發商業核心、高層、洋房等。”

而“一線觀滇”的違建項目被拆后，中介們開始向客戶“兜售”古滇名城其他組團的看漲預期，如五一開售的70年產權小別墅溫泉郡。王航說，“‘限墅令’下，這種 70年產權的小別墅很少了。溫泉郡是整個古滇名城中最后一個地塊。經過這一次整改，這種在滇池邊、紅線區以外的70年產權聯排小別墅越來越稀缺，價值也會逐漸上升。”

盡管龐大的體量可消化拆違部分的損失，但對諾仕達來說，這也是禍不單行的一年。諾仕達成立于1992年，目前業務涉及文化旅游產業、養生養老產業、翡翠珠寶、零售商業、國際酒店、餐飲娛樂休閑、茶產業、殯葬園林、房地產開發、商業地產運營等十一大產業，創始人任懷燦還曾進入“胡潤百富榜”。

“七彩云南”是諾仕達創立的包括翡翠珠寶、茶產業、商業地產、旅游文化產業、養生養老產業等多產業在內的產業品牌。其中，茶產業在西雙版納種植建設自有萬畝有機生態茶園，并在勐海和昆明建設了兩個茶葉加工廠。

但今年4月，昆明七彩云南慶灃祥茶業股份有限公司卻被質疑“參與炒茶運作”。有消息稱，七彩云南第四大客戶保定福祿倉為了擴大經營規模，曾推出過一種銷售模式：客戶購買茶葉后，只將部分茶葉送抵客戶手中，剩下的作為客戶投資，每年付給客戶20%的利息，試圖將茶葉“證券化”。期間，七彩云南曾給保定福祿倉極大的寬松度，且也曾“下場參與炒茶運作。