來源-時代財經APP

作者-童潔

編輯-張常旺

本文為《時代財經》與騰訊房產聯合出品，未經授權，不得轉載。

圖片來源：視覺中國

“學區房好賣的時候，我不用一年就能攢出一套房的首付。現在市場大不如前，一個月都賣不出一套學區房。”在上海大熱門學區賣了4年學區房，這次中介吳棟真正感受到了市場吹來的冷風。

約莫兩個月前的一次高中招生錄取制度的調整，像一根鋒利的針刺破了學區房的泡沫。一時間，房東慌張、買家迷茫，心急的房東們難以守住內心對于高房價的堅持，若降價出手，又充滿了不甘。

而作為滿懷期望的家長們，亦開始思考，是否還要將孩子的未來寄托在一套小小的學區房上。更令家長們感到不安的是，政府還在不斷做著平衡教育資源的動作，如果此時接盤，他們極有可能求學不得，反而成為被困在“山頂”的人。

買家與房東的“拉鋸戰”由此開啟，博弈之間，上海學區房市場開始有降溫的跡象。

有房東“繃不住”了，主動降價150萬

由于房價的飄忽不定，學區房的交易節奏通常比較快，就算是遇到優柔寡斷的買家，吳棟用他的“三寸不爛之舌”游說一番，總能在相對較短的時間內促成交易。用吳棟的話來說，“買學區房的人都是頭腦相當清楚的人，要不要買，在看完房子的那一刻心里就有譜了”。

然而，當政策襲來，學區房遭遇重創，“降價”的聲音接踵而來。但對于吳棟而言，學區房價值下跌并不是一件可怕的事情，他更懼怕的是政策洶涌而來之后，房東與買家之間漫長的僵持，這意味著成交周期被拉長。

“被砸盤不要緊，降價也會有成交機會。僵持狀態就不同了，房東普遍高傲，永遠認為自己手里的學區房價值連城，買家也不急，就這樣拖著。”吳棟說，三個月前他所在的梅園片區有許多房源要靠“秒殺”，而眼下，熱門小區的成交周期也需要以“月”來作為計算單位。

為了賣出房子，房東們不得不作出讓步。時代財經通過諸葛找房搜索發現，對口一梯隊福山外國語小學和建平西校的梅園片區在過去24小時內共出現9則降價信息，其中降價幅度最大的一套房源，為梅園三街坊一套51平方米左右的老破小，一口氣下調報價60萬元。

需要注意的是，這已是該房源自3月末掛牌以來的第二次降價。諸葛找房信息顯示，該房源最初的報價為880萬元，但掛牌僅4天，就出現了第一次降價，由880萬元降至810萬元。也就是說，這套房源前后已累積降價140萬元。

而梅園七街坊一套48平方米左右的小戶型房源同樣在掛牌后經歷了多次降價。根據價格變動信息，該房源最早于2月21日掛牌，初始掛牌價為850萬元，3月、4月、5月分別下調一次報價，每次下調50萬元，目前的報價為700萬元，較最初掛牌時降了150萬元。

頂著“雙學區”“一梯隊”光環的梅園片區如此，一度因學區房而瘋漲的浦東前灘也未能維持高熱的狀態。

一位中介告訴時代財經，年初學區房熱度最高的時候，前灘的二手房價格一路飆升，單價屢屢超過20萬元/平方米。但現在情況有所扭轉，雖然許多房源的掛牌價還處于高位，但議價的口子早已打開。

“前灘還有新盤陸續入市，新盤的單價基本都在12萬左右，二手房倒掛太厲害沒有任何優勢。所以，現在很多真心想要賣房的房東給了比較大的議價空間，一般降價5-10%是正常區間，最多可以講下來20%的價格。如果算總價，至少能降50-100萬元。”

可見，政府出手后，縱使表面上學區房依然堅挺，但看似難以撼動的房價有了松動的跡象。

政府追擊，家長猶豫觀望

學區房的起起落落，圍繞著“教育資源”四個字。為了令教育資源更加平衡，從而由根源上打擊炒作學區房現象，上海政府費盡心思。3月出爐的高中招生錄取制度只是其中之一，最近有家長們發現，上海打擊學區房的“殺手锏”實際是“教師輪崗制”。

早在今年1月份，上海市教委等4部門就曾出臺一份《關于進一步加強上海市中小學教師人事管理制度建設的指導意見》，文件中便提到促進校長教師合理流動、優化中小學教師資源配置的關鍵信息。

到了3月高中招生錄取制度公布前，上海教委再度強調“教育資源平衡化”，要求確保全市每位中小學教師10年內有規定的流動記錄之余，還設立了同學段學區、集團每年教師交流輪崗人數以及跨學段學區、集團每年教師交流輪崗人數比例指標。

不僅如此，上海教委提出要求，三到五年內，要完成每所小學至少有1-2名高級教師、每所初中高級教師的比例不低于5%，每所高中都有1名正高級教師的任務。新制度首先會在奉賢、松江和浦東三個區試點，計劃在2-3年時間內實現全市覆蓋。

近期，有家長得到消息，“五一”小長假過后，奉賢區已經率先啟動教師輪崗制試點，“義務教育階段專任教師在同一學校任教滿十年應納入流動計劃”被寫入奉賢區教育局工作方案。

這讓尚未從高中招生錄取制度中緩過神來的家長們不知所措。“現在買學區房的家長，孩子肯定都很小，義務教育階段9年，除非剛好碰上新調動過來的老師，否則9年之中必定要碰上老師被調動的問題。萬一新的老師不如舊老師，那我們豈不是賠了金錢還折了孩子的未來。”正在猶豫是否購買學區房的蘇欣然說到。

在蘇欣然加入的一個媽媽群里，和她有著同樣困惑的家長不在少數，顯然，新制度的火速落地，還是讓這些家長們有些“漏氣”。于是，在經過多番討論未有解決方案的時候，她們決定以不變應萬變。

“本來我和兩個群友計劃五一過后再去考察一下徐匯、紫竹的學區房，聽到教師輪崗制的消息，我們就叫停了計劃，還是觀望一段時間再做決定。”蘇欣然說，她內心仍傾向于購買學區房。不過，她認為現在絕對不是出手的好時機。

觀望情緒的蔓延反映到市場上是帶看量的驟減。吳棟稱，3月中旬至今，他的手機一天比一天安靜，幾個月前心急如焚的買家紛紛“變了臉”，當他主動聯系對方時，總是得到諸如“我再想想”“我先不買了”的回應。5月即將過半，他的帶看量還是個位數。

“1月的時候，我每天帶看十幾組客戶，沒想到一下就從‘天堂’跌到‘地獄’。”接下來的學區房會朝什么方向走，吳棟不敢輕易做出判斷，但他認為，已經有房東開始松口，這表明博弈行情遲早會過去。