撰文/?婁梓悅

編輯/ 盧泳志?

汽車大神豐田家族對(duì)企業(yè)成本的極致管理，濃縮成一句話，就是“擰干毛巾上最后一滴水”。

房地產(chǎn)下半場(chǎng)，土地紅利迅速消失。今年推行的集中供地，更是考驗(yàn)房企的項(xiàng)目管理和運(yùn)營(yíng)能力，兩項(xiàng)表現(xiàn)均卓越才能賺到錢(qián)。

5月10日-11日，北京首輪集中供地出讓，30宗地塊引來(lái)眾多房企圍獵。深圳房企卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱：卓越）豪奪四宗地塊，成為最大贏家。

這四宗地塊全部觸達(dá)土地合理價(jià)格上限，成交總額共計(jì)187.27億，同時(shí)附加高比例的政府持有產(chǎn)權(quán)份額和配建面積不小的公租房面積，利潤(rùn)空間已經(jīng)壓縮到極致。卓越能否從中榨出土地紅利最后一滴油水？值得期待。

01

房地差價(jià)不到1萬(wàn)元，卓越拿地圖什么？?

卓越總部扎根深圳，長(zhǎng)期深耕大灣區(qū)，是一家以商業(yè)地產(chǎn)及住宅開(kāi)發(fā)為主的大型綜合性房企。

集團(tuán)官網(wǎng)顯示，在住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，卓越現(xiàn)已布局全國(guó)32座核心城市，根據(jù)其“1+1+X”布局戰(zhàn)略，除了聚焦粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，北京是其需要重點(diǎn)開(kāi)拓的一線城市。

圖片來(lái)源：卓越集團(tuán)官網(wǎng)

卓越2002年進(jìn)京，2005年成立北京公司，但目前項(xiàng)目并不多，只有兩個(gè)與萬(wàn)科合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，分別是翡翠公園、翡翠山曉。為擴(kuò)展全國(guó)布局，卓越這次大舉進(jìn)京，勢(shì)在必然。

此次他們競(jìng)得的四宗地塊，分別是：

朝陽(yáng)區(qū)金盞小店村3005-02地塊：卓越以39.27億+13%政府產(chǎn)權(quán)份額獨(dú)家拿下，房?jī)r(jià)上限7.6萬(wàn)元/m2。

豐臺(tái)區(qū)長(zhǎng)辛店鎮(zhèn)張郭莊村A區(qū)地塊：首開(kāi)+卓越聯(lián)合體以62億元+3.25萬(wàn)m2公租房拿下，房?jī)r(jià)上限6.8萬(wàn)元/m2。

昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園三期及北四村棚戶區(qū)改造地塊：卓越+中交聯(lián)合體以49.9億+2.95萬(wàn)m2公租房競(jìng)得，房?jī)r(jià)上限6.2萬(wàn)元/m2。

昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)馬連店地塊：卓越+中交聯(lián)合體以36.1億+20500m2公租房奪得，房?jī)r(jià)上限6.3萬(wàn)元/m2。

為了“穩(wěn)地價(jià)”，北京這次集中競(jìng)地整體溢價(jià)率并不高，但競(jìng)爭(zhēng)卻相當(dāng)激烈，多宗地塊突破“地價(jià)上限、競(jìng)公租房/政府持有比例”兩道上限，進(jìn)入競(jìng)報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅方案階段。搶地大戰(zhàn)中，頭部房企如萬(wàn)科、中海、綠城等均未有斬獲。卓越作為一家銷售規(guī)模尚未突破千億、迄今沒(méi)有上市的區(qū)域性房企，卻獨(dú)中四元，讓很多業(yè)內(nèi)人士大呼“看不懂”。

拍地結(jié)束后，市場(chǎng)很快就有傳言稱，“卓越除金盞地塊外，其余幾宗聯(lián)合拿地都有可能退出。”競(jìng)拍同行普遍認(rèn)為，卓越拿地價(jià)格過(guò)高，未來(lái)獲利空間很小，猜測(cè)他們是否算錯(cuò)了賬。

以朝陽(yáng)金盞地塊為例，成交樓面價(jià)5.29萬(wàn)元/m2，銷售價(jià)格上限為7.6萬(wàn)元/m2，按照13%政府預(yù)設(shè)份額，上限購(gòu)房?jī)r(jià)格實(shí)際6.6萬(wàn)元/m2，僅比樓面價(jià)多出1.3萬(wàn)元/m2，在業(yè)內(nèi)看來(lái)基本沒(méi)辦法賺錢(qián)。

昌平區(qū)的中關(guān)村生命科學(xué)園地塊和東小口地塊，房?jī)r(jià)上限6.3萬(wàn)元/m2，而樓面價(jià)高達(dá)5.32萬(wàn)元/m2，房地差價(jià)不到1萬(wàn)元，幾乎都是零利潤(rùn)項(xiàng)目。卓越到底圖什么？

圖片來(lái)源：卓越集團(tuán)官網(wǎng)

對(duì)退地傳言，卓越集團(tuán)第一時(shí)間作出回應(yīng)，稱“市場(chǎng)傳聞均不真實(shí)，卓越目前沒(méi)有退地計(jì)劃”。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，卓越內(nèi)部從拿地后，就一直在開(kāi)會(huì)推進(jìn)拿地的后續(xù)事宜，與合作方討論分工條線、產(chǎn)品系選擇等，從來(lái)沒(méi)有說(shuō)過(guò)要退地。

退地風(fēng)波雖告平息，但如何從這些極度干枯的低利潤(rùn)項(xiàng)目中榨出油水來(lái)，支持公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，對(duì)卓越高管層卻是不小的挑戰(zhàn)。

02

李華擴(kuò)張目標(biāo)直指行業(yè)20強(qiáng)?

如今，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)向已從土地紅利、融資紅利轉(zhuǎn)至管理紅利，卓越敢于激進(jìn)拿地，與公司創(chuàng)始人、董事局主席李華的性格不無(wú)關(guān)系。

公開(kāi)資料顯示，李華（原名李曉華）1966年出生在四川內(nèi)江，畢業(yè)于華南理工大學(xué)，曾任職于深圳市團(tuán)委，1990年代初下海創(chuàng)業(yè)，在香港股票市場(chǎng)淘得第一桶金，1996年在深圳創(chuàng)立卓越實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（卓越集團(tuán)前身）。

李華行事低調(diào)，但人脈極廣。據(jù)媒體報(bào)道，他與京東董事局主席劉強(qiáng)東是明尼蘇達(dá)大學(xué)工商管理博士項(xiàng)目的同學(xué)，劉強(qiáng)東2018年8月底涉嫌性侵案，其私人助理曾向李華求助，希望他出面調(diào)解。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，卓越集團(tuán)為李華與胞兄李曉平共同持有。李華持股95%；李曉平持股5%，長(zhǎng)期擔(dān)任卓越集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼總裁，他的兒子李淵、妻子肖興萍也在卓越任職重要崗位；李華的妹夫張遠(yuǎn)也曾出任卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁?？梢?jiàn)，這家房企家族色彩相當(dāng)濃厚。

圖片來(lái)源：卓越商管年報(bào)

卓越浸淫地產(chǎn)20多年，銷售規(guī)模至今仍未突破千億，而且沒(méi)有上市，這在風(fēng)生水起的華南房企中顯得很另類。究其根源，與其偏重商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略選擇有很大關(guān)系。

卓越在深圳以舊改起家，2003年開(kāi)始專注于商業(yè)地產(chǎn)，迄今在深圳累計(jì)開(kāi)發(fā)了40多座寫(xiě)字樓，包括卓越時(shí)代廣場(chǎng)、卓越前海廣場(chǎng)、卓越世紀(jì)中心、卓越后海金融中心等知名項(xiàng)目，號(hào)稱“深圳CBD之王”。

商業(yè)地產(chǎn)雖然能給卓越帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但2008年國(guó)際金融危機(jī)后在資本市場(chǎng)上估值不高。卓越集團(tuán)2007年、2009年兩次向香港聯(lián)交易所遞表上市，都因此鎩羽而歸，錯(cuò)失了上市窗口期。

為抬高估值，卓越先后引入兩位萬(wàn)科系職業(yè)經(jīng)理人王衛(wèi)鋒、沙驥，委以執(zhí)行總裁的重任，從2016年開(kāi)始發(fā)力上規(guī)模。李華本人還在2018年提出三年千億目標(biāo)，其新年致辭公開(kāi)表示，將維持高土儲(chǔ)、高周轉(zhuǎn)、強(qiáng)融資以推動(dòng)規(guī)模擴(kuò)張。

從銷售業(yè)績(jī)看，卓越的規(guī)模擴(kuò)張成效顯著，2016-2019年銷售額分別為325.1億元、367.1億元、553億元、949.5億元；2020年雖然受新冠影響，卓越銷售仍增至994.1億，距離千億目標(biāo)僅一步之遙，在克而瑞房企銷售排行榜上升至第44位。

2020年11月，在千億目標(biāo)只差臨門(mén)一腳時(shí)，李華又引入明星職業(yè)經(jīng)理人陳凱，擔(dān)任卓越置業(yè)集團(tuán)執(zhí)行董事長(zhǎng)，希望卓越兩三年內(nèi)能做到行業(yè)top20。陳凱擅長(zhǎng)高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長(zhǎng)的擴(kuò)張模式，2016-2018年任職中南置地期間，實(shí)現(xiàn)了銷售額從502億元到1145億元的翻倍增長(zhǎng)，帶領(lǐng)公司躋身千億陣營(yíng)。

在陳凱帶領(lǐng)下，卓越很快開(kāi)啟激進(jìn)拿地模式。當(dāng)月就在云南昆明呈貢區(qū)一次性卷走16宗地塊，總成交價(jià)雖然只有28億，但溢價(jià)率都在160%以上。今年第一季度，卓越又拿了16宗地塊。其中以12.1億元競(jìng)得的重慶市一宗商住混合用地，樓面價(jià)達(dá)14236元/m2，溢價(jià)率為36.88%，刷新了重慶樓面價(jià)最高紀(jì)錄。

有媒體排出22城集中供地房企拿地榜，截至5月11日，卓越以143億拿地總金額高居第6位，遠(yuǎn)高于其銷售規(guī)模上的行業(yè)排名。

03

高價(jià)拿地面臨三重考驗(yàn)?

然而，樓市下半場(chǎng)，在“三道紅線”和“集中競(jìng)地”的政策高壓下，房企高周轉(zhuǎn)擴(kuò)張模式已難以為繼。卓越這時(shí)候頂風(fēng)逆行，勢(shì)必面臨三重考驗(yàn)。

首先是資金壓力。

卓越這次北京拿地，四宗地塊成交總額187.27億，如果聯(lián)合體出資按一半計(jì)算，卓越需單獨(dú)出資113.27億。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)其全年銷售回款200億元，租金收入約14億元，不足以支撐巨額土地投入。對(duì)此，卓越回應(yīng)稱，卓越商管2021年預(yù)計(jì)銷售回款200億，這只是卓越集團(tuán)旗下的一家子公司，與卓越地產(chǎn)完全是兩回事。

卓越商管是卓越旗下債券融資平臺(tái)。其2020年債券年報(bào)顯示，公司總資產(chǎn)1738.5億，總負(fù)債1177.8億元，一年內(nèi)凈增負(fù)債86.3億，同比上升7.91%；其中一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為117.59億元，同比增長(zhǎng)73.6%。對(duì)年銷售還不足千億的卓越來(lái)說(shuō)，負(fù)債規(guī)模和還款壓力都不小。

圖片來(lái)源：卓越商管年報(bào)

其次是違規(guī)多發(fā)。

房企高周轉(zhuǎn)模式的固有弊端，就是旗下項(xiàng)目因搶時(shí)間而不惜違規(guī)施工。卓越也在所難免。

從公開(kāi)報(bào)道看，去年5月，卓越和萬(wàn)科在北京北七家鎮(zhèn)的合作項(xiàng)目，由于存在施工質(zhì)量隱患、不符合規(guī)范要求等問(wèn)題，被北京市住建委點(diǎn)名，納入跟蹤督導(dǎo)檢查范圍。

同期在南通，卓越集團(tuán)旗下全資子公司南通卓才地產(chǎn)和南通卓煜房地產(chǎn)，都因未取得施工許可即擅自施工，先后被南通市城市管理綜合行政執(zhí)法局罰款13.13萬(wàn)元和3.6萬(wàn)元。

卓越在南京江北核心區(qū)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，去年9月也同樣因無(wú)證違規(guī)施工而被投訴，暫停施工后才領(lǐng)取施工許可證。

最后是盈利能力。

近三年來(lái)，房企毛利率連續(xù)下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，TOP 30強(qiáng)房企2020年平均毛利率為25.8％，較2019年下降了4.79個(gè)百分點(diǎn)，為2014年以來(lái)的最低點(diǎn)。其中降幅最大的閔系房企融信中國(guó)，去年毛利率僅為10.99％，下降了13.24個(gè)百分點(diǎn)。原因就是前幾年迅猛張激進(jìn)拿地，部分高價(jià)項(xiàng)目賠本銷售，結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)拉低了整體盈利能力。

卓越今年在重慶、廣州頻頻高價(jià)拿地，特別是北京四宗地塊，利潤(rùn)空間已經(jīng)壓縮到極致。如果運(yùn)營(yíng)不善，很有可能出現(xiàn)低盈利甚至虧損的情況。

圖片來(lái)源：卓越集團(tuán)官網(wǎng)

十幾年前，卓越因注重商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略選擇而無(wú)緣上市，錯(cuò)失地產(chǎn)黃金時(shí)代高歌猛進(jìn)的擴(kuò)張機(jī)會(huì)。

如今，在房企專注點(diǎn)轉(zhuǎn)向管理紅利時(shí)，卓越又試圖通過(guò)激進(jìn)拿地來(lái)擴(kuò)充規(guī)模。以公司現(xiàn)有的項(xiàng)目管理和運(yùn)營(yíng)能力，卓越能否榨出最后的土地紅利，不致再次陷入戰(zhàn)略迷失，讓我們拭目以待。

對(duì)于卓越集團(tuán)187億北京拿地，你怎么看？歡迎留言討論！