作者 | 瑞瑞

來源 | 財通社（id：caijingtongxunshe）

近幾年，物業(yè)企業(yè)港股上市熱潮持續(xù)高漲。據(jù)統(tǒng)計，2020年全年共有17家物業(yè)公司成功上市，遠超2019年的12家，創(chuàng)下了物業(yè)上市以來的最高峰。而2021年，物業(yè)上市熱度依舊不減。2021年又有超過16家物業(yè)公司計劃在港股上市或可能上市。

一邊，新希望服務(wù)剛剛于5月25日敲響了港交所的大銅鑼，另一邊，成都另一家本地的物業(yè)企業(yè)德商產(chǎn)投也于同一日宣布沖擊港股IPO，正式向港交所遞交了招股書。

但招股書卻暴露出這家剛從新三板摘牌的物業(yè)公司存在諸多問題：連續(xù)三年毛利率下降、在管建筑面積僅380萬平方米，業(yè)務(wù)超半數(shù)來自母公司德商集團，遞表前突擊收購中能集團、成都柏悅嘉誠......

德商產(chǎn)投沖擊港股IPO能否如愿？

摘牌新三板轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股，德商內(nèi)外“大換血”

公開資料顯示，公開資料顯示，德商產(chǎn)投成立于2010年，是一家位于四川省成都市的領(lǐng)先物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運營一一體化服務(wù)提供商。致力于為高中端住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運營服務(wù)。

該公司由鄒健和鄒康兩姐弟共同成立，2010年成立時，企業(yè)名為成都德商投資管理有限公司，2015年，鄒康、鄒健訂立一致行動人士協(xié)議，其中就包括了成都德商的運營及發(fā)展達成一致意見。

2016年8月，成都德商產(chǎn)投在曾掛牌新三板，上市簡稱為德商股份。但是在2020年5月，德商股份就主動從新三板摘牌退市了，結(jié)束了四年的短暫上市之旅。

但德商產(chǎn)投主動摘牌新三板顯然另有所圖。摘牌新三板后，德商產(chǎn)投除了更改企業(yè)、企業(yè)類型名稱之外，公司地址也顯示被變更，公司內(nèi)部，上至法人、高管，下至聯(lián)絡(luò)員也均出現(xiàn)人員“大換血”。

據(jù)招股書披露，2020年5月，德商產(chǎn)投服務(wù)在新三板摘牌時，其股權(quán)架構(gòu)為鄒康、鄒健、楊彬、鐘馨及周洪波分別擁有約83.45%、10.60%、3.50%、1.05%及1.40%。

2020年11月，德商產(chǎn)投改制。改制完成后，鄒康、鄒健、楊彬、張志成、周洪波及鐘馨分別擁有德商產(chǎn)投股份約82.75%、4.84%、4.60%、5.00%、1.84%及0.97%。

2021年3月24日，楊彬、鄒健、鄒康等原始股東均退出股東行列，新增成都福悅企業(yè)管理咨詢有限公司（以下簡稱“成都福悅”）。據(jù)企查查顯示，成都福悅的法人為周尤波，同時也是成都德商產(chǎn)投旗下多家分公司的法人。股權(quán)穿透圖顯示，成都福悅由Desun Property Service Limited全資控股。而這家境外公司的股東，依舊為鄒康、鄒健、楊彬、張志成、周洪波、鐘馨等人，持股比分別為82.75%、3.84%、4.60%、5.00%、1.84%、0.97%。

毛利率連續(xù)三年走低

據(jù)招股書顯示，德商產(chǎn)投近三年的銷售成本持續(xù)走高，毛利率持續(xù)走低。

2018年-2020年，德商產(chǎn)投的毛利分別為3820萬元、3590萬元、6270萬元；毛利率分別為59.7%、51.9%、49%，雖然毛利在2020年有較大增長，但毛利率卻在近三年持續(xù)走低。

據(jù)德商產(chǎn)投表示，2019年毛利率的下降主要是由于增值服務(wù)毛利率下降所致。2018年至2019年，非業(yè)主增值服務(wù)毛利率由79.7%下降至60.7%。而2020年非業(yè)主增值服務(wù)毛利率也出現(xiàn)下降，從60.7%下降至58.1%。此外，2020年非住宅業(yè)務(wù)管理服務(wù)毛利率也從57.5%下降至41.2%。

而2020年毛利率的下降，德商產(chǎn)投將原因歸結(jié)到銷售成本的增加。

2019年，德商產(chǎn)投的銷售成本為3330萬人民幣；2020年的銷售成本增長至6530萬元。據(jù)德商產(chǎn)投方面解釋，這主要是在管總建筑面積增加及新增值服務(wù)類型所導(dǎo)致。此外，員工成本和分包成本也大幅度增加。員工成本從2019年的1880萬元增長至2020年的3750萬元；分包成本從2019年的450萬人民幣增至2020年的1010萬人民幣。

突擊收購虧損的中能集團

雖然德商產(chǎn)投是一家中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但其成立以來也在一直尋求通過內(nèi)生增長，收購其他物業(yè)管理公司及與其他物業(yè)管理公司進行戰(zhàn)略投資擴充業(yè)務(wù)。

2020年8年，德商產(chǎn)投與柳軍、邵家楨、閻震浩及肖琨簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收購了四川一家物業(yè)公司中能集團100%的股權(quán)，對價1500萬人民幣。其中，確認商譽約人民幣920萬美元，及其他無形資產(chǎn)人民幣760萬元。

資料顯示，中能集團成立于2006年5月，管理位于四川省六個城市的住宅及非住宅物業(yè)，為2020年12月31日的物業(yè)管理組合貢獻的在管建筑面積及合約建筑面積分別為約250萬平方米及330萬平方米。

據(jù)收購披露的數(shù)據(jù)顯示，2018年、2019年以及2020年8月31日，中能集團收益為4807.2萬元、5290萬元及3697.7萬元；凈利潤方面分別為-176.6、-112.4萬元、424.5萬元。同期負債方面，中能集團的流動負債凈額分別為312.7萬元、412.9萬元及107.9萬元。

除中能集團外，2020年12月24日，德商產(chǎn)投還通過其全資子公司成都金捷，向中誠新佳收購了成都柏悅嘉誠50%的股權(quán)，代價為5萬元。收購?fù)瓿珊?，成都柏悅嘉誠成為德商產(chǎn)投的全資子公司。

在管面積僅380萬平方米，半數(shù)收益來自大股東

德商產(chǎn)投服務(wù)業(yè)務(wù)包括為中高端住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運營服務(wù)。其中商業(yè)運營服務(wù)包括向商業(yè)物業(yè)開發(fā)商及租戶提供市場調(diào)研服務(wù)、招商服務(wù)及街區(qū)管理服務(wù)。

據(jù)招股書披露，截至2020年12月31日，德商產(chǎn)投在管建筑面積約為380萬平方米，其中在管住宅物業(yè)總建筑面積約為160萬平方米，占德商在管建筑面積的42.1%。在管非住宅物業(yè)總建筑面積約為220萬平方米，占總在管建筑面積的57.9%。

對比一下同為成都物業(yè)企業(yè)， 并剛在港交所上市的新希望服務(wù)的數(shù)據(jù)，新希望服務(wù)共在管55個項目，在管樓面面積約1020萬平方米。德商產(chǎn)投的在管建筑面積僅還不到新希望服務(wù)的四成。

這還是2020年德商產(chǎn)投在管建筑面積大幅度增長后的數(shù)據(jù)。據(jù)招股書披露，2018年德商產(chǎn)投的在管建筑面積為53.35萬平方米，2019年的在管建筑面積為79.2萬平方米。2020年，在管建筑面積猛然暴漲至380萬平方米，同比2019年增長了380%。

在管建筑面積在2020年暴漲近4倍，與德商產(chǎn)投在遞表前突擊收購中能集團和成都柏悅嘉誠脫不開關(guān)系。

此外，德商產(chǎn)投的大部分收益均來自為母公司德商集團。2018年-2020財年，來自德商集團的收益分別占總收益的53.4%、51.0%及47.3%。

其中，德商產(chǎn)投2018年和2019年的物業(yè)管理服務(wù)的收益全部來自由德商集團開發(fā)的物業(yè)，2020年收購中能集團和成都柏悅嘉誠后，德商產(chǎn)投的物業(yè)管理服務(wù)終于有了來自其他物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，該業(yè)務(wù)來自母公司的比重下降至68.8%。