與平安百億交易完成之際，雅居樂（03383.HK）集團內部也完成了一次境內外資產大騰挪。

17家子公司51%的股權，從雅居樂境外公司轉入了“廣州番禺雅居樂房地產開發有限公司”（簡稱“番禺雅居樂”）。

子公司加上旗下孫公司，總計41家公司被并表至番禺雅居樂。這些公司的總資產高達1172.5億元，營業收入201.3億元。

并表之后，番禺雅居樂的總資產從1266.3億元升至2439億元，營業收入從226.7億元推高至428億元。

截至2020年末，整個雅居樂集團地產開發板塊的總資產為2597億元，營業收入為695.5億元。

這意味著，雅居樂幾乎將整個地產開發板塊的資產，全部裝入了番禺雅居樂這個境內平臺。其中就包括海南清水灣、南京雅居樂等超級大盤項目。

按照雅居樂的說法，資產重組有利于擴大資產規模、提升營收水平、增強償債能力，提高企業資質。

這個說法沒錯，但如此規模的資產大騰挪，除了給番禺雅居樂這個平臺增信之外，還涉及到融資、稅務籌劃、戰略選擇等各個方面。

很多變化不可明說，但又實際存在。

最大的變化確實是融資，番禺雅居樂是整個雅居樂集團境內發債平臺，2016、2017年，番禺雅居樂發行了幾筆私募債和信貸資產資產支持證券，2018、2019年這個平臺被棄用。

雅居樂集團也曾在2016年、2017年發行“熊貓債”，2018年港股房企熊貓債被監管叫停后，雅居樂暫停在境內發債，完全依賴成本更高的美元債。

直到2020年底，番禺雅居樂平臺重啟發債，30億元私募債發行完畢，70億元的小公募正在發行之中。

雅居樂的融資變化，很大程度上基于業務和行情而變化。

以大盤開發模式著稱的雅居樂，對資金極度渴求，境外資金早年也看好中國房地產市場，摩根士丹利入股清水灣項目，是雅居樂融資的一個縮影。

公司債放開后至2017年前，國內信用寬松，雅居樂也開始在國內發行信用債。

2017年之后，國內信用緊縮，雅居樂轉向境外美元債，此時永續債成為雅居樂最愛的“糖心彈藥”。

如今人民幣升值，雅居樂轉向境內發債，似乎是合理的轉變，但這背后，也藏著難言之隱。

此次境內外資產重組之前，番禺雅居樂的發債成本為6%左右，與同等資質房企成本基本一致。

資產重組增信之后，發債成本下降空間有限，但在發債總額度、單次發債額度上有進一步提升可能。

雅居樂真正的難言之隱在于：他們資金渴求度史無前例。

2018年海南全域限購之后，海南“金蛋”項目銷售額貢獻直線下降，雅居樂的整體銷售額增長乏力，利潤率下降明顯。

雪上加霜的是，未來兩年，雅居樂列為權益的百億永續債將陸續跳升利率，兌付在所難免。

雅居樂的行動還算快速，去年底出售了7個項目股權給予平安，股權交易款加上潛在股東貸款，資金流入上百億元，雅居樂的融資“三條紅線”達標兩條。

去年年中至今，雅居樂發行了14.33億美元的美元債，獲得了25億美元（12億元增額權）的銀團貸款。這些都顯現出雅居樂的再融資壓力，以及對未來的憂慮。

從境外吸金之后，轉而全力打造境內發債平臺，雅居樂的算盤打得不錯，卻也面臨監管壓力，如此情形下。

修飾報表，便是要努力做好的第一件事情。