出品｜大摩財經

6月16日晚間，SOHO中國公告宣布，黑石集團將以5港元/股的價格要約收購SOHO中國最高91%股權，要約總價值236.57億港元（折合195億元人民幣）。交易完成后，SOHO中國將繼續在香港證券交易所上市。

SOHO中國總股本52億股，潘石屹張欣夫婦家族將在這次交易中轉讓28.56億股（占上市公司股本比例54.93%）套現142.8億港元，但仍將繼續保留SOHO中國9%股權（約4.7億股）。

潘石屹張欣控制的海外家族信托持有SOHO中國63.93%股權。福布斯2020年中國富豪榜上，潘石屹、張欣夫婦以212億元財富排在第175位。此次交易完成后，潘石屹、張欣將退出SOHO中國董事會。

該筆交易對SOHO中國的總估值為260億港元（214億元），相當于33.5億美元。SOHO中國在六月份已大幅上漲58%，停牌前股價3.8港元，總市值198億港元。SOHO中國股將在6月17日復牌。

值得一提的是，SOHO中國凈資產為375億元，以出售價格計算的凈資產折讓率僅有57%。港股房地產上市公司的凈資產折讓率通常在60%-80%之間。

截止2020年末，SOHO中國總資產707.04億元、總負債331.57億元，凈資產375.47億元。

SOHO中國的核心資產為京滬的九個商業地產項目，包括北京的前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO二期、銀河/朝陽門SOHO、麗澤SOHO，以及上海的SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO。

自2012年起，SOHO中國由散售模式改為自持出租。但從2014年至今，SOHO中國陸續出售資產，累計套現數百億元。

從2019年起，SOHO中國尋找潛在買家已有兩年。早在2019年10月，就有消息傳出SOHO中國將向黑石集團出售資產。2020年3月，更具體的市場消息指出，黑石集團將以每股6港元的價格收購SOHO中國，交易總價約為40億美元。

當時，SOHO中國確認正在和潛在交易方談判。不過受疫情影響，雙方的談判據傳很快陷入停滯。2020年8月，SOHO中國宣布潛在談判終止。

兜兜轉轉，最終潘石屹還是將SOHO中國賣給了黑石，但價格已較此前傳聞大幅壓低，57%的凈資產折讓率也顯示出疫情后商業地產資產市況低迷。

2020年的SOHO中國年報顯示，9個物業項目的平均出租率為79%，總計實現租金收入約14億元，占總營收比例約63.88%。對比2017年的數據，當時9個項目的租金收入占比約為85%。