來(lái)源/風(fēng)云地產(chǎn)界

撰文/ 韓菱?蔡真

編輯/ 盧泳志?

6月16日晚，SOHO中國(guó)（0410.HK）發(fā)布公告，黑石集團(tuán)（NYSE:BX）同意以每股5港元的價(jià)格收購(gòu)SOHO中國(guó)，總價(jià)約236.58億港元，折合成人民幣約為195億元。

交易完成后，SOHO中國(guó)現(xiàn)有控股股東將保留9%的股權(quán)。同時(shí)，SOHO中國(guó)將繼續(xù)在香港證券交易所上市。

幾個(gè)小時(shí)前，據(jù)媒體報(bào)道，黑石集團(tuán)與SOHO中國(guó)的談判已進(jìn)入最后階段，黑石集團(tuán)接近或達(dá)成以約30億美元估值收購(gòu)SOHO中國(guó)。

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知情人士稱，SOHO中國(guó)最快會(huì)在本周內(nèi)宣布達(dá)成這項(xiàng)交易。并且由于此事屬于機(jī)密，知情人士要求不具名。

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并且消息一出，還直接沖上了微博熱搜，引發(fā)劇烈討論。

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來(lái)源：微博截圖

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在此之前，6月15日，SOHO中國(guó)宣布短暫停牌，原因暫未公布。

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經(jīng)風(fēng)云地產(chǎn)界（微信公號(hào)：fydcj888）查詢同花順數(shù)據(jù)顯示，在停牌之前的一周內(nèi)，SOHO中國(guó)股價(jià)一直處于連續(xù)上漲的狀態(tài)，創(chuàng)下近一年來(lái)股價(jià)新高，收盤報(bào)3.8港元/股，總市值197.58億港元。

來(lái)源：同花順截圖

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對(duì)此，IPG（IPGlobal 環(huán)業(yè)投資集團(tuán)）中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)風(fēng)云地產(chǎn)界表示，過(guò)去兩年SOHO中國(guó)幾度傳出私有化，潘石屹急于清倉(cāng)SOHO中國(guó)套現(xiàn)，出于SOHO中國(guó)不再因業(yè)務(wù)拓展而有融資需求，但運(yùn)營(yíng)與維持SOHO中國(guó)上市公司地位的成本又不劃算，因此私有化與清倉(cāng)SOHO也是一種止損行為。

潘石屹的“賣賣賣”迎來(lái)“大結(jié)局”

“潘石屹跑不跑？”這個(gè)被討論數(shù)年的問(wèn)題，今天終于有了確定的答案。

從去年3月至今，在經(jīng)歷了差不多15個(gè)月的兜轉(zhuǎn)后，黑石集團(tuán)“再次”牽起了潘石屹的手，以236.58億港元（約為195億元人民幣）收購(gòu)soho中國(guó)。

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這次收購(gòu)的價(jià)格，比去年3月傳出的40億美元（約為256億元人民幣）收購(gòu)金額，直接砍掉了約為61億元人民幣的差價(jià)。

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SOHO中國(guó)曾于去年3月10日上午11時(shí)緊急停牌，此前盤中股價(jià)突然暴漲，漲幅一度超過(guò)40%。截至當(dāng)時(shí)暫停交易，SOHO中國(guó)股價(jià)為4.1港元/股，上漲了37.6%。

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這樣的股價(jià)異動(dòng)來(lái)源于一則消息，據(jù)媒體報(bào)道，黑石集團(tuán)正與SOHO中國(guó)進(jìn)行私有化談判，交易價(jià)值40億美元。以SOHO中國(guó)2020年3月9日的收盤價(jià)2.98港元/股計(jì)算，黑石給出了兩倍的價(jià)格。

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2013年至2018年，SOHO中國(guó)的營(yíng)收分別為142.6億元、60.98億元、9.95億元、15.77億元和19.63億元、17.21億元。這離潘石屹2012年曾放言的“五年后，租金年收入將超過(guò)40億元”的目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)，他的寫字樓生意愈發(fā)難做。

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2019年10月，SOHO中國(guó)宣布以7.61億元的價(jià)格出售位于北京的2583個(gè)地下停車位。

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沒(méi)過(guò)多久，有媒體爆出SOHO中國(guó)考慮以80億美元出售中國(guó)的辦公大樓權(quán)益，這被認(rèn)為是SOHO中國(guó)要退出中國(guó)市場(chǎng)的信號(hào)。SOHO中國(guó)則發(fā)布公告稱對(duì)傳聞“不知悉”。

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實(shí)際上，自從2014年以來(lái)，SOHO中國(guó)就已經(jīng)開(kāi)始出售在中國(guó)的資產(chǎn)。澎湃新聞此前根據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，SOHO中國(guó)在5年間累計(jì)出售資產(chǎn)套現(xiàn)約293.41億元。

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不過(guò)，此前SOHO中國(guó)出售的大多是非核心資產(chǎn)，之后其核心資產(chǎn)“八大金剛”被傳即將出售，引發(fā)業(yè)界普遍質(zhì)疑：清倉(cāng)的下一步，會(huì)不會(huì)是跑路。

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值得注意的是，在SOHO中國(guó)陸續(xù)出售項(xiàng)目的5年間，其并未在境內(nèi)再購(gòu)入新項(xiàng)目，而是轉(zhuǎn)向布局海外公司和投資海外資產(chǎn)。

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2011年，潘石屹夫婦開(kāi)始投資海外資產(chǎn)，先是斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場(chǎng)旁的港務(wù)局長(zhǎng)途巴士站辦公大樓，后又花費(fèi)6億美元收購(gòu)曼哈頓公園大道廣場(chǎng)的49%股權(quán)，接著耗資7億美元聯(lián)合巴西財(cái)團(tuán)收購(gòu)美國(guó)通用汽車大廈40%的股權(quán)。

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據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)報(bào)道，從2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹累計(jì)注冊(cè)了7家公司，且公司股東均為注冊(cè)在境外的公司，注冊(cè)資本從150萬(wàn)元至2億元不等。

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這些情況被有些人視作潘石屹為“跑路”鋪路的佐證。

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不過(guò)，潘石屹夫婦曾對(duì)外表示，投資海外資產(chǎn)是通過(guò)家族信托，與SOHO中國(guó)無(wú)關(guān)，且最近幾年潘石屹夫婦并沒(méi)有在海外購(gòu)買任何資產(chǎn)。

來(lái)源：野馬圖庫(kù)

2019年11月，潘石屹現(xiàn)身回應(yīng)：“老是說(shuō)我跑了跑了，這都是謠言，跑不了的。SOHO中國(guó)是上市公司，要以公告為準(zhǔn)。”這是他對(duì)傳聞為數(shù)不多的正面回應(yīng)。

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有意思的是，作為傳聞買方的黑石集團(tuán)，其聯(lián)合創(chuàng)始人蘇世民2020年1月在接受媒體采訪時(shí)表示，他認(rèn)為買入機(jī)會(huì)變少了，因?yàn)槭袌?chǎng)和資產(chǎn)已經(jīng)變得如此昂貴。

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俗語(yǔ)有云：“褒貶是買主，喝彩是閑人”， 嫌貴的買家往往不會(huì)放過(guò)抄底的機(jī)會(huì)。

抄底專家，中國(guó)人的老朋友

黑石集團(tuán)創(chuàng)辦于1985年，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及私募股權(quán)基金、房地產(chǎn)基金等，素有“PE之王”之稱。

2007年，黑石斥資260億美元收購(gòu)了美國(guó)希爾頓酒店集團(tuán)，金融危機(jī)之下人們對(duì)這筆交易褒貶不一。黑石通過(guò)管理改善了希爾頓的經(jīng)營(yíng)和盈利狀況，在2013年將其送上紐交所。2014年之后，黑石逐步清倉(cāng)希爾頓股票，獲取140億美元左右的利潤(rùn)，成為私募股權(quán)史上回報(bào)最豐厚的一筆投資。

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這一次精準(zhǔn)的“抄底”，是蘇世民最得意的資本運(yùn)作作品。

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2008年，黑石來(lái)到中國(guó)。創(chuàng)建了面向中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)——盈石資產(chǎn)管理有限公司，隨后買下上海長(zhǎng)壽路上“調(diào)頻壹”廣場(chǎng)項(xiàng)目，正式進(jìn)軍中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)。

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潘石屹是蘇世民在中國(guó)最早的合作伙伴之一。2012年，黑石與SOHO中國(guó)成立合資公司“盈石搜候(上海)有限公司”，雙方各持股50%。2018年，前SOHO中國(guó)總裁閻巖加入黑石集團(tuán)亞洲房地產(chǎn)部，出任董事總經(jīng)理一職。

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私有化的交易或許兩年前就埋下了伏筆。

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蘇世民厭惡風(fēng)險(xiǎn)，在一次圓桌會(huì)議中，蘇世民對(duì)“中國(guó)巴菲特”郭廣昌說(shuō)，自己成功的秘訣在于三個(gè)字——不虧錢。進(jìn)入中國(guó)后，蘇世民用幾筆交易將“抄底”的藝術(shù)展現(xiàn)得淋漓盡致。

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2013年，黑石以4億美元的價(jià)格取得了當(dāng)時(shí)經(jīng)營(yíng)不善、幾度易主的印力集團(tuán)（原深國(guó)投商置集團(tuán)）。在黑石加持下，印力集團(tuán)得以迅速扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，轉(zhuǎn)虧為盈的同時(shí)大規(guī)模擴(kuò)張。2016年8月，萬(wàn)科聯(lián)合招商銀行從黑石集團(tuán)手中收購(gòu)了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)印力集團(tuán)96.55%股權(quán)，對(duì)價(jià)128.7億元人民幣。

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當(dāng)中國(guó)朋友需要用錢，蘇世民可以雪中送炭；當(dāng)他們需要擴(kuò)張，蘇世民也樂(lè)于為他們錦上添花。

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2007年9月，恒大為了赴港上市融資，將持有的御景半島項(xiàng)目的全資子公司雅立集團(tuán)40%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓美林。2010年9月，美林將包括這部分股權(quán)在內(nèi)的項(xiàng)目打包出售給黑石。

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2012年1月，黑石將廣州的御景半島項(xiàng)目40%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給恒大，套現(xiàn)12.6億港元，這也是黑石集團(tuán)首次從中國(guó)地區(qū)地產(chǎn)投資的撤出，曾在地產(chǎn)市場(chǎng)掀起不小的漣漪。

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一些東西兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)又回到蘇世民手里。

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2016年，一家國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)公司斥資65億美元從黑石手中收購(gòu)了一間美國(guó)酒店資產(chǎn)；后來(lái)，又花5億美元從黑石處買下荷蘭辦公樓資產(chǎn)包；2017年，再次豪擲23億美元收購(gòu)了黑石日本房地產(chǎn)資產(chǎn)包。

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還是2016年，海航從黑石手中購(gòu)得泰升集團(tuán)66%股權(quán)，成為新的控股股東，后將其更名“香港國(guó)際建投”；同年10月又用65億美元買下黑石手中希爾頓集團(tuán)25%的股份，此時(shí)距離它的流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)還剩一年。

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蘇世民不動(dòng)聲色，在2019年3月又把香港國(guó)際建投的股份接了回來(lái)，即便該公司值錢的資產(chǎn)所剩無(wú)幾，蘇世民依舊開(kāi)出了70億港元的價(jià)碼。

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前述與蘇世民交易的保險(xiǎn)公司也出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)。2019年8月，有媒體報(bào)道，黑石出價(jià)把之前那家保險(xiǎn)公司買下的日本地產(chǎn)資產(chǎn)包又買了回來(lái)。

所謂老江湖，大抵就是可以為你撐起面子，也能兜住里子。

外資跑步加倉(cāng)商業(yè)地產(chǎn)

黑石在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)之路并不孤獨(dú)。近兩年，許多國(guó)內(nèi)房企高喊“活下去”，紛紛收縮戰(zhàn)線，以黑石、凱德等為代表的外資卻頻頻出手。在北京和上海的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，他們尤其活躍。

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有報(bào)告顯示，2018年外資機(jī)構(gòu)參與北京大宗物業(yè)收購(gòu)金額達(dá)到了169億元，占北京大宗物業(yè)總成交的三成，而在2017年，這一比例僅為2%，當(dāng)年外資機(jī)構(gòu)收購(gòu)北京大宗物業(yè)的成交金額僅為9億元。

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據(jù)光大證券報(bào)告，2018年上海大宗物業(yè)市場(chǎng)成交總額1178億元，其中外資占投資總額約54%，相較2017年占比31%大幅上升23個(gè)百分點(diǎn)。

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商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司世邦魏理仕集團(tuán)的數(shù)據(jù)表明，2018年外資在商業(yè)地產(chǎn)上的投資激增62%，達(dá)到780億元人民幣(約合91億美元)，創(chuàng)下自2005年以來(lái)的最高水平，黑石集團(tuán)便是最大買家之一。

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2018年6月，黑石宣布旗下一支亞洲“伺機(jī)型”房地產(chǎn)基金籌集了71億美元。“由于亞洲地區(qū)都市化程度攀升及收入水準(zhǔn)上揚(yáng)，特別是中國(guó)及印度，激勵(lì)投資者對(duì)購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)、及其他房地產(chǎn)資產(chǎn)的投資意愿。”

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進(jìn)軍中國(guó)12年，黑石集團(tuán)頻頻出手，囊括寫字樓、購(gòu)物中心及商辦綜合體等，除前述之外，還涉及以下項(xiàng)目，總金額超300億元：

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2010年，與香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商鷹君集團(tuán)聯(lián)合出資7.34億元開(kāi)發(fā)大連朗豪酒店；

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2012年，與中國(guó)臺(tái)灣頂新集團(tuán)聯(lián)手買下了位于上海華敏帝豪大廈5層～33層；

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2013年，以1.28億美元認(rèn)購(gòu)方興地產(chǎn)子公司49%的權(quán)益，聯(lián)手開(kāi)發(fā)寧波一個(gè)綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；

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2013年，以4億美元收購(gòu)SCP深圳購(gòu)物中心公司40%股份；

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2017年，拿下新加坡豐樹集團(tuán)旗下上海怡豐城，后更名“維璟廣場(chǎng)”；

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2019年，以4.8億美元收購(gòu)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商亞洲分公司Taubman Asia Malls 50％的股份，此次交易涉及中國(guó)兩處商業(yè)地產(chǎn)——西安和鄭州的熙地港購(gòu)物中心；

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2019年，有報(bào)道稱黑石正在就收購(gòu)上海長(zhǎng)泰廣場(chǎng)進(jìn)行談判，交易價(jià)格或超過(guò)15億美元。

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2019年，黑石集團(tuán)的資產(chǎn)管理規(guī)模突破了4000億美元大關(guān)，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理規(guī)模為1282億美元，已經(jīng)把另一大收入支柱私募股權(quán)甩得越來(lái)越遠(yuǎn)。

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在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，另一位巨鱷李嘉誠(chéng)的不斷撤退引起諸多議論，比他小18歲的蘇世民卻在不經(jīng)意間構(gòu)筑起龐大的資產(chǎn)版圖，兩位世界級(jí)投資大師的不同選擇，值得玩味。

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至今為止，潘石屹賣掉了整個(gè)SOHO中國(guó)，那么，對(duì)于SOHO中國(guó)未來(lái)的發(fā)展?fàn)顩r你怎么看？歡迎評(píng)論區(qū)一起來(lái)留言討論。