本文由無冕財經(jīng)（wumiancaijing）原創(chuàng)首發(fā)

作者：方斯嘉

編輯：陳澗

設計：嵐昇

實習生：武宜和

華夏幸福的自救行動正在進行中，一家深圳房企搶先出手了。

據(jù)工商資料顯示，6月10日，華夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司（以下簡稱“華夏幸福城更公司”）更名為鵬瑞（深圳）城市發(fā)展有限公司，其股東從華夏幸福（600340.SH）變?yōu)轾i瑞集團。

這也意味著，華夏幸福深圳城更公司，已轉讓給鵬瑞集團。此次交易，雙方并未披露交易價格和形式。

鵬瑞集團規(guī)模較小、知名度不高，外界有聲音質疑鵬瑞的接盤能力。實際上，鵬瑞集團旗下的深圳灣1號，與上海“湯臣一品”、香港太平山“尼克爾森山頂”等豪宅，被列入亞洲十大豪宅。“深圳灣1號”的知名度顯然高于開發(fā)商“鵬瑞集團”。

除此之外，鵬瑞集團的“兄弟”企業(yè)邁瑞醫(yī)療（300760.SZ）是全國排名前十的呼吸機廠商。疫情期間，邁瑞醫(yī)療在二級市場受捧，市值一度超過5300億元。

在鵬瑞和邁瑞背后，站著富豪徐航。

他從“呼吸機一哥”轉型為“深圳灣1號”的豪宅操盤手，再到接盤華夏幸福城更項目。徐航的地產(chǎn)野心正在逐步顯露。然而，今時不同往日，59歲的徐航，還能在房地產(chǎn)市場掘金，并再造一個“深圳灣1號”嗎？

?“賣藥”滿足不了徐航

深圳灣1號背后的大佬徐航，曾是一名技術理工男。

據(jù)公開資料顯示，徐航于1979年考入清華大學計算機系。1984年本科畢業(yè)后，轉入電機系生物醫(yī)學工程專業(yè)攻讀碩士。從清華畢業(yè)后，徐航投入科研實業(yè)，領導了國內臺彩色B型超聲診斷儀的研制開發(fā)工作，并于1991年獲得國家科技進步二等獎。

功成名就的徐航選擇從商。1991年，徐航與李西廷、成明和合伙創(chuàng)立了邁瑞醫(yī)療的前身邁瑞電子。在邁瑞醫(yī)療的發(fā)展初期，徐航為董事長，李西廷擔任總裁，成明和出任副總裁。

隨著邁瑞醫(yī)療的規(guī)模越來越大。2001年12月26日，邁瑞醫(yī)療從有限責任公司變更為股份公司，公司發(fā)起人便包括深圳明瑞科技、深圳鵬瑞投資、深圳先端科技等公司。其中，深圳市明瑞科技有限公司為最大股東，持有13.53%股份。深圳鵬瑞則是第二大股東，持有13.07%股份。

▲邁瑞醫(yī)療股權關系圖，圖片來自邁瑞醫(yī)療2020年年報。

與此同時，徐航于深圳南山成立了鵬瑞集團。當時的鵬瑞并不是一家地產(chǎn)公司，而是徐航在邁瑞醫(yī)療中的股權主體。與鵬瑞同在股東行列的有上海強生控股、聯(lián)想投資等明星企業(yè)，足可見徐航朋友圈的強大。

2006年，憑借邁瑞醫(yī)療，徐航位列福布斯2006年中國富豪榜排名第70位。

在醫(yī)療產(chǎn)業(yè)風生水起之時，徐航盯上了房地產(chǎn)生意。

相比于一直深耕生物醫(yī)藥行業(yè)的李西廷，徐航更喜歡多方嘗試。2007年起，他相繼入局房地產(chǎn)業(yè)、太空科技、生物科技、酒業(yè)、投資業(yè)，甚至走出深圳，成立威海同瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，任執(zhí)行董事席位。

▲徐航在其他單位任職情況，圖片來自邁瑞醫(yī)療2020年年報。

在多方摸索后，徐航最終選擇了房地產(chǎn)業(yè)。

據(jù)《中國經(jīng)營報》統(tǒng)計，在2004-2008年間，鵬瑞地產(chǎn)以協(xié)議方式取得位于南山區(qū)科苑大道與東濱路交匯處的 T107-0003、T107-0002宗地，在此開發(fā)建成了深圳灣1號。

2012年，徐航辭任邁瑞聯(lián)席CEO職位，專職擔任董事長。當時，徐航對外宣稱，董事長與CEO分任將有利于公司的長久發(fā)展。

徐航辭任的原因之一，是在為深圳灣1號的“冒險”做全力準備。當時，深圳灣1號的售價捅破了深圳房價的天花板。2013年，深圳灣1號開始發(fā)售，最高單價達17萬元/㎡，在當時，深圳超10萬/㎡的住宅少之又少。

時隔多年后，2019年，深圳灣1號落成10年慶典上，徐航公開感謝原華僑城董事長陳劍。徐航回憶，當年在猶豫是否要開發(fā)深圳灣1號之時，是陳劍鼓勵他：“這是一塊不可多得的寶地，可以拿，（做不好）我?guī)湍阕觥！?/span>

開發(fā)深圳頂級豪宅之后，徐航與李西廷的財富差距逐漸縮小。

在深圳灣1號第一年售賣之時，邁瑞醫(yī)療大股東李西廷財富高于徐航。李西廷以43億元身家，位居胡潤百富榜461位。徐航則位居其后，憑借邁瑞生物39億元資產(chǎn)位居527位。

▲深圳鵬瑞集團董事局主席徐航。

直到深圳灣1號落成第10年，徐航憑借邁瑞醫(yī)療、鵬瑞兩家公司，總資產(chǎn)已超越李西廷。2019年，徐航以700億元居胡潤中國百富榜30名，李西廷則以600億元，位居第40名。

事實證明，在一段時期內，地產(chǎn)確實比醫(yī)療更賺錢。

據(jù)邁瑞醫(yī)療2018年沖刺A股市場的招股書顯示，深圳灣單個項目利潤超過整個醫(yī)療公司。鵬瑞地產(chǎn)2017年凈利潤達38.08億元，超過了邁瑞醫(yī)療25.89億元凈利潤。

?重燃豪宅地產(chǎn)野心？

“今后將不會在房地產(chǎn)領域系統(tǒng)性發(fā)展”，在深圳灣1號開售時，徐航對媒體表示。

然而，在吃過深圳灣1號的甜頭后，2015年，徐航改口稱：“我人生的上半場是邁瑞，現(xiàn)在已經(jīng)開始在做下半場。”

但現(xiàn)實問題是，房地產(chǎn)市場已有恒大、碧桂園、萬科、融創(chuàng)四強鼎立。加之拿地市場競爭激烈，作為本地中小房企的鵬瑞難以拿下優(yōu)質地塊。“土地荒”成為阻礙徐航踏入地產(chǎn)界的絆腳石。

直到2018年10月，邁瑞醫(yī)療在A股掛牌上市，市值一度超千億元。身價水漲船高的徐航，為解決土地荒，帶著鵬瑞頻繁出現(xiàn)在大灣區(qū)土拍市場。

2018年6月，鵬瑞以總價約8.78億元加900㎡配建，拿下南沙萬頃沙地塊；2018年9月，鵬瑞與金科、合景合作打造佛山順德區(qū)的龍江金集花園項目。2019年又以8.6億元拿下珠海市金灣區(qū)金河東路南側一地塊項目等。

與此同時，在2018年鵬瑞城市更新公司隨之成立，以舊改的方式吸納土儲。鵬瑞官網(wǎng)顯示，規(guī)劃三年內拓展新項目土地面積約300萬-600萬平方米。

不難理解，在鵬瑞大舉擴張之時。徐航抄底華夏幸福深圳城更公司，能以此補倉土儲。

雙方此番合作的時機恰好。

一方面，徐航憑借邁瑞醫(yī)療，資產(chǎn)劇增。在2021年4月，徐航以195億美元財富位列《2021年福布斯全球富豪榜》第92名。目前，邁瑞醫(yī)療已是國際排名前十的呼吸機廠商。據(jù)證券日報消息，疫情期間，在中國出口的有創(chuàng)呼吸機中，六成訂單來自邁瑞醫(yī)療。截至2021年6月17日，邁瑞醫(yī)療總市值達5560億元。

另一方面，華夏幸福逾期債務近636億，急需資金輸血。雖然雙方?jīng)]有披露交易價格和形式，但在此次交易中，急于回籠資金的華夏幸福明顯沒有優(yōu)勢。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進認為：“由于華夏幸福目前債務纏身，從此次合作或接手的成本角度來講，價格應該不會很高。”

雖然雙方?jīng)]有披露原華夏幸福深圳城更集團旗下的具體項目。但在2020年4月華夏幸福的業(yè)績發(fā)布會上，高管透露，華夏幸福已成為前期服務商的項目共8個，其中，深圳占6個。這意味著，鵬瑞可以依托華夏幸福旗下的舊改項目，在深圳開發(fā)更多豪宅。

嚴躍進認為：“目前，從深圳市場的高認購率看，由于深圳市場住宅項目較稀缺，所以在深圳打造項目的難度不大。”

拿下華夏幸福深圳舊改資產(chǎn)，對鵬瑞也是一個挑戰(zhàn)。從政策層面上看。今年以來，深圳樓市資金端、價格端調控發(fā)力，樓市受政策影響較大。

從項目開發(fā)角度上，行業(yè)人士分析，城市更新項目的不確定性很高。華夏幸福出讓舊改項目，實質上是為了剝離低效項目，以減輕后續(xù)財務壓力。對于鵬瑞而言，則有更高的資金、財務、運營要求。

拿下華夏幸福深圳城更公司只是第一步棋，徐航瞄準的是大灣區(qū)。

在2020年新項目發(fā)布會上，鵬瑞提出，布局大灣區(qū)的的目標。為了占據(jù)市場，在產(chǎn)品上，則要“復制或對標深圳灣1號”。嚴躍進認為，深圳灣1號是頂級的豪宅，但能不能在其他城市復制，有不確定性。

截至2021年6月，官網(wǎng)顯示，鵬瑞在大灣區(qū)已有18個項目，項目定位大多為豪宅。目前看來，鵬瑞還沒有做出匹敵深圳灣1號的作品。

▲鵬瑞集團大灣區(qū)項目。

即使有深圳灣1號為樣本，徐航想在豪宅市場占據(jù)一席之地并不容易。

豪宅相比普通住宅的售價、利潤高，但運營周期、操盤資金、團隊配置要求高于一般地產(chǎn)項目。

諸如稱為“豪宅教父”的宋衛(wèi)平，便是因高負債、高成本擴張打造豪宅，從而讓綠城陷入資金鏈斷裂的困境。嚴躍進認為，泰禾等“豪宅專業(yè)戶”的暴雷，便說明豪宅市場具有一定風險。開發(fā)此類項目對資金的要求較高，企業(yè)應當具備穩(wěn)健的財務能力。

嚴躍進指出，鵬瑞要再做出獨特產(chǎn)品，或走出深圳市場，則需要有較強開發(fā)和運營能力。

為了搭建團隊，徐航向清華校友、地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人吳向東多番拋出橄欖枝。有消息稱，華夏幸福本次出讓項目給鵬瑞，主要是因吳向東牽線。未來，吳向東還將帶領原華潤團隊成員加入鵬瑞。

目前來看，鵬瑞正朝著地產(chǎn)商拿地、開發(fā)、組團隊、賣項目的發(fā)展邏輯走。然而，徐航若想再造一個深圳灣1號，并占據(jù)大灣區(qū)豪宅市場，顯然很不容易。