撰文/ 韓菱

編輯/ 盧泳志

6月21日，嘉凱城（000918.SZ）發布公告，其控股股東廣州凱隆已與深圳華建控股簽訂《股份轉讓框架協議》，擬轉讓29.9%嘉凱城股權。

這意味著交易完成后，中國恒大(3333.HK)母公司廣州凱隆將不再控股嘉凱城。

恒大回流資金超20億元

據公告顯示，截至目前，廣州凱隆持有嘉凱城約占公司股份總數57.75%的股份。本次交易廣州凱隆擬向華建控股轉讓其持有的5.39億股公司股票，約占嘉凱城股份總數的29.9%。

交易完成后，廣州凱隆剩余持有5.03億股嘉凱城股票，約占嘉凱城股份總數的27.85%，并將自愿放棄以上股份表決權。

2009年，嘉凱城借殼*ST亞華正式登陸A股市場。

2016年，恒大地產作價36億元，收購了嘉凱城52.78%股份，并由此成為嘉凱城的控股股東。

當時，恒大地產承諾，協議轉讓股票過戶后3年之內，以屆時法律法規允許的方式解決與嘉凱城之間的同業競爭問題。

2017年5月9日，廣州凱隆收購恒大地產持有嘉凱城股份，成為公司控股股東，但同業競爭問題依然未解。廣州凱隆承諾，將繼續遵守恒大地產的承諾，并在解決同業競爭及符合相關法律法規及規范性文件的前提下，推動嘉凱城培育、發展新的業務。

后來，經雙方商議，“同業競爭”履行期限延長至2021年7月31日。

如今，在距離“承諾”兌現還有40天的時候，由于時間較為緊迫，廣州凱隆做出了一個比較現實又一舉兩得的選擇——轉讓股權。

此外，公告還提到，嘉凱城將于 2021 年 6 月 21 日開市起停牌， 預計停牌時間不超過5個交易日。

停牌前嘉凱城股價為4.65元/股，總市值83.89億元。若以常見的股權轉讓打八折計算，此次交易恒大約回籠資金20億-25億元。

對此，IPG（IPGlobal 環業投資集團）中國區首席經濟學家柏文喜對風云地產界表示，在恒大解決與嘉凱城同業競爭解決的承諾期限即將到來之時，恒大采取轉讓股權的形式不再保留嘉凱城的實際控制人的地位，從邏輯上而言這也是一種恰當的解決同業競爭的方式與途徑。

這樣一來，一方面恒大兌現自身承諾解決了與嘉凱城的同業競爭問題，同時也實現了現金回流以緩解恒大自身的流動性壓力，可謂一舉雙得。

此外，本次交易后，嘉凱城的新東家為華建控股，其實際控制人為王忠明。

來源：企查查截圖

據風云地產界查詢，華建控股持有恒大地產集團約1.6%的股份。

“同業競爭”問題終將解決

此前，在恒大接入嘉凱城后，沒有選擇立即拋出，而是讓其走上了轉型之路。

為了，解決“同業競爭”問題，“去地產化”成為了嘉凱城的首要任務。

此后，嘉凱城都在靠出售項目來維持凈利潤的回正。恒大一邊甩賣地產業務，履行其避免同業競爭承諾的同時，為培育院線業務套現，另一邊積極布局嘉凱城的院線業務。

2016年，嘉凱城通過出售青島嘉凱城房地產開發有限公司100%股權，獲得收益36.62億元。

2018年，嘉凱城全資子公司嘉凱城科技以5.65億元的總交易價格收購明星時代電影院，3000萬元收購艾美影院，總計5.95億元。至此，嘉凱城宣布開始培育發展公司第二主業——院線業務。

同年，嘉凱城開始了一系列拋售地產資產的動作。

2018年，嘉凱城以3.55億元的價格公開掛牌轉讓了杭州嘉凱城濱虹房地產開發有限公司100%股權、杭州名城博園置業有限公司100%股權、諸暨嘉凱城房地產開發有限公司100%股權、重慶華葡房地產開發有限公司100%股權和張家港嘉凱城房地產開發有限公司75%股權。

與此同時，嘉凱城的土地儲備也逐年下降。從2016年13個儲備土地項目建筑面積達134.38萬平方米，到2017年的減少至11個土地項目建筑面積為122.07萬平方米，再到2018年大幅減少至6個儲備土地項目，建筑面積僅剩24.11萬平方米。等到2020年，嘉凱城累計土儲總占地面積僅剩4.46萬平方米。

在收縮地產業務的同時，嘉凱城的院線業務規模在逐漸擴大。

年報顯示，2020年嘉凱城全年院線業務實現收入約2.38億元，截至2020年末，累計開業影城達148家。

來源：年報截圖

另外，據2020年年報顯示，嘉凱城實現營業收入約為10億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤約虧損12.6億元。

其背后的主要原因是2020年公司房地產業務持續收縮，院線業務受疫情影響較大。

嘉凱城凈利潤為負值，并且其流動負債高于流動資產。

嘉凱城方面表示，2021年公司計劃繼續大力推進在售項目銷售和存量資產去化工作，從而快速回籠資金。并且，進一步加快院線業務發展，提升運營質量和盈利水平，通過資產整合提升未來可持續發展能力。

對于未來嘉凱城的發展趨勢，知名地產分析師嚴躍進表示，解除同業競爭后，從經營發展方面來講，對公司日后的業務發展有一定的好處。

“新東家”的戰略調整或將對公司產生一定的影響，企業的發展主要還是取決于企業的管理層，應該繼續做好經營。

柏文喜表示，嘉凱城轉讓給華建控股以后就擺脫了和恒大長期以來剪不斷、理還亂的同業競爭、關聯交易嫌疑與問題，獲得了獨立發展的戰略地位。

但是華建控股作為實際控制人的實力是無法與恒大相提并論的，因此也就缺少了一個實力雄厚的大股東的強有力的支持。

那么，對于嘉凱城換“新東家”后，未來將以怎樣的嶄新姿態面對市場，你怎么看呢，歡迎評論區留言討論。