撰文/ 韓菱

編輯/ 盧泳志

6月28日，凱德集團(tuán)發(fā)布公告稱，與平安人壽簽署合作協(xié)議，向其出售國內(nèi)6個(gè)來福士項(xiàng)目部分股權(quán)。

據(jù)悉，本次合作涉及項(xiàng)目包括上海來福士廣場、北京來福士中心、寧波來福士廣場、成都來福士廣場、長寧來福士廣場以及杭州來福士中心，該資產(chǎn)組合的總資產(chǎn)價(jià)值為467億元，平安收購其中部分股權(quán)。

凱德為何急于出售核心資產(chǎn)？

據(jù)平安人壽在中國保險(xiǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的公告，平安人壽本次收購?fù)顿Y金額預(yù)計(jì)不超過330億。

交易完成后，凱德在各項(xiàng)目中的持股比例有所減少，從交易前通過私募基金持有的30.7%至55%，變更為12.6%至30%。

來源：公告截圖

據(jù)凱德集團(tuán)（中國）投資與投資組合管理首席執(zhí)行官潘子翔披露，該交易預(yù)計(jì)為凱德創(chuàng)造超過20億新元的凈收益，折合成人民幣為96.2億元。部分資金將用于重點(diǎn)投資數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)，凱德計(jì)劃在中國將旗下新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)的規(guī)模從2020年底的15億新元擴(kuò)大到50億新元。

凱德集團(tuán)已深耕中國大陸市場27年，其投資組合橫跨多元房地產(chǎn)類別，包括辦公樓、購物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、住宅等。

據(jù)公告顯示，來福士廣場是凱德集團(tuán)旗下標(biāo)志性旗艦綜合體，品牌自2004年進(jìn)入中國，發(fā)展至今在國內(nèi)已開業(yè)了9座。

據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，凱德在中國的資產(chǎn)總值達(dá)292億新加坡元，折合成人民幣為1460億元，但因受到疫情影響，2020年購物中心物業(yè)凈收入同比下滑了13.2%。

其中，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，除了工業(yè)、物流、商務(wù)園區(qū)，商業(yè)零售和辦公物業(yè)均為負(fù)利潤，并且商業(yè)零售下跌幅度最大，同比降幅超過200%。

截至2020年底，凱德集團(tuán)在中國大陸地區(qū)共在管44個(gè)購物中心項(xiàng)目，總出租率達(dá)89.0%，同比下降7.4個(gè)百分點(diǎn)；總物業(yè)凈收入、客流量和租戶每平方米銷售額同比分別下降13.2%、32.0%和22.0%。

那么，凱德為何選擇出售“心頭肉”來福士廣場的部分股權(quán)呢？

凱德集團(tuán)首席執(zhí)行官李志勤已經(jīng)給出答案，他表示凱德進(jìn)入中國以來，目前已構(gòu)建的投資物業(yè)儲(chǔ)備超過244億新元，折合成人民幣為1173.4億元，而且擁有良好的資本再循環(huán)表現(xiàn)。與中國國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者建立更廣泛的資本合作，可以使凱德的投資者基礎(chǔ)更加多元化。

而收購?fù)瓿珊螅Y產(chǎn)組合的運(yùn)營管理將繼續(xù)由凱德集團(tuán)負(fù)責(zé)，李志勤表示，凱德有能力推動(dòng)并參與來福士項(xiàng)目的未來增長。

對此，IPG（IPGlobal 環(huán)業(yè)投資集團(tuán)）中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對風(fēng)云地產(chǎn)界表示，凱德出售萊佛士股權(quán)給平安人壽，實(shí)際上與凱德的商業(yè)模式與平安人壽的特定訴求有關(guān)。

凱德作為商用物業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，它的商業(yè)模式和盈利模式?jīng)Q定了在持有和運(yùn)營一段時(shí)間之后，必然會(huì)將已升值的資產(chǎn)以各種方式套現(xiàn)，來實(shí)現(xiàn)盈利的落袋為安與保持資產(chǎn)流動(dòng)性。另外，保持資產(chǎn)組合的動(dòng)態(tài)調(diào)整而買賣資產(chǎn)包中的部分物業(yè)，也是保證資產(chǎn)安全和盈利最大化的必然之舉。

柏文喜還表示，凱德此次向中國平安出售來福士股權(quán)，除了旨在將股權(quán)溢價(jià)獲利變現(xiàn)以取得非經(jīng)常性收益之外，還可以收回較大規(guī)模的現(xiàn)金來改善自身的流動(dòng)性，從而推動(dòng)公司基本面的改善與市值的提升。

平安人壽為何選擇了凱德？

根據(jù)2010年發(fā)布的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，規(guī)定保險(xiǎn)公司可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品后，多家險(xiǎn)資公司開始積極投資不動(dòng)產(chǎn)，平安也不例外。

截至目前，在中國平安對外投資124家公司中，有很多都是地產(chǎn)相關(guān)的。其中，持股華夏幸福25.06%；持股中國金茂14.03%。

經(jīng)地產(chǎn)風(fēng)云界查詢，加上來福士項(xiàng)目，這已經(jīng)是平安人壽投資的3筆大額不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。

來源：中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)截圖

其余兩項(xiàng)目分別為北京麗澤商務(wù)區(qū)D-03、D-04不動(dòng)產(chǎn)和平安香港總部大樓，前者累計(jì)出資金額為69.41億元，后者累計(jì)出資跨境人民幣45.17億元、89.73億港元，這兩個(gè)項(xiàng)目已進(jìn)入實(shí)際出資階段。

中國平安首席投資執(zhí)行官陳德賢在接受《中國證券報(bào)》專訪時(shí)曾表示，“不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資期限長，租金收益相對穩(wěn)定，能夠很好匹配壽險(xiǎn)資金規(guī)模大、久期長的負(fù)債特性，因此合理配置一定比例不動(dòng)產(chǎn)也是中國平安的長期投資策略之一。”

陳德賢表示中國平安現(xiàn)在手頭持有的物業(yè)占總保險(xiǎn)資金規(guī)模2%，租金回報(bào)率達(dá)到7%，每年為險(xiǎn)資提供約42億元的租金收入。

對于平安人壽為何選擇了凱德這一問題，柏文喜表示，即使在租金水平與滿租率、租金清收率都明顯下降的情況下，全球央行反周期與抗疫操作引發(fā)的流動(dòng)性過剩所帶來的強(qiáng)烈通脹預(yù)期之下，核心城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)的抗跌性也讓其成為一些長線資金避險(xiǎn)性投資組合所青睞的標(biāo)的，比如險(xiǎn)資、養(yǎng)老基金、退伍基金、大學(xué)基金等。這是凱德選擇出售，同時(shí)也是平安作為險(xiǎn)資選擇買入的基本邏輯。在物業(yè)估值不高的時(shí)候，買入更為劃算。

那么，對于本次兩家公司的“股權(quán)合作”你怎么看呢，歡迎評論區(qū)留言討論。