撰文/?婁梓岳

編輯/ 盧泳志?

2021年，地產(chǎn)界的“引戰(zhàn)”大戲不斷上演。

近日，一家低調(diào)神秘的環(huán)京房企——中國宏泰（中國宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)發(fā)展有限公司，下稱：中國宏泰），以轉(zhuǎn)讓公司29.9%的股份為代價，引入中國金茂14.81億港元（約12.32億元人民幣）戰(zhàn)略投資。從雙方公告來看，在交易完成后，中國宏泰（股票代碼：6166.HK）董事局主席王建軍和妻子趙穎，所持股份將減至約7.28億股，占已發(fā)行股份的44.08%，仍為公司最大股東；中國金茂（股票代碼：0817.HK）持股約4.94億股，將成為第二大股東。

值得注意的是，金茂當天還與中國宏泰簽下了可換股債券認購協(xié)議，金茂認購中國宏泰約1.23億美元（約7.95億元人民幣）可換股債券。如果這些債券全都轉(zhuǎn)換為股票，金茂持股比例將升至41.1%，將會取代王氏家族成為控股股東。

對于此次“引戰(zhàn)”行動，中國宏泰內(nèi)部人士向風云地產(chǎn)界（微信公號：fydcj888）稱，這是一次互利共贏的強強聯(lián)合，“后續(xù)企業(yè)的運營和發(fā)展，將會按照雙方已簽署的法定協(xié)議穩(wěn)妥推進，以最優(yōu)化上市公司和全體股東利益為標準來考量并決策”。

宏泰“引戰(zhàn)”金茂緩解償債壓力

中國宏泰，1995年創(chuàng)于廊坊，是一家致力于區(qū)域綜合開發(fā)、產(chǎn)業(yè)構(gòu)建及區(qū)域運營的產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)綜合發(fā)展商，目前擁有8個產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營項目，主要位于河北廊坊市、石家莊，以及湖北武漢、鄂州。

與同樣起家廊坊、運營產(chǎn)業(yè)新城的華夏幸福相比，中國宏泰規(guī)模很小，行事也相當?shù)驼{(diào)。他們早在十多年前就開始與央企、國企進行戰(zhàn)略合作，這次引金茂作為戰(zhàn)略投資者入股，被認為是一次強強聯(lián)合的雙贏交易。

圖片來源：中國宏泰官網(wǎng)

金茂是央企中國中化控股旗下城市運營領(lǐng)域的平臺企業(yè)，去年合約銷售2311億元，穩(wěn)居房企TOP20強之列。從年報看，金茂去年營收600.5億元，同比增長38.5%；實現(xiàn)歸母凈利潤38.81億元，同比減少39.8%。這一增一減，表明金茂在規(guī)模擴張的同時，盈利能力下降，究其原因主要是前幾年高價拿地，如今項目進入結(jié)算周期，導(dǎo)致盈利指標下降。

對金茂來說，通過這次戰(zhàn)略投資，金茂有望收購多個城市運營項目，低價獲取土地資源，并且改善公司的盈利指標。

中國宏泰主要從事產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的土地開發(fā)及運營。金茂入股以后，可以借助宏泰已有的產(chǎn)業(yè)布局和資源，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)和項目拓展上開展多層次業(yè)務(wù)合作。這次雙方搶在6月30日前發(fā)布合作公告，業(yè)內(nèi)人士認為，顯然是對金茂的重大利好，并且會對金茂的2021下半年經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生積極影響。

圖片來源：中國金茂官網(wǎng)

對宏泰來說，這次引入金茂戰(zhàn)略投資，不但可以享受央企的政策紅利，還有利于提高公司經(jīng)營水平，改善流動性狀況。

宏泰經(jīng)營以穩(wěn)健為主，資產(chǎn)負債率長期保持在60%左右。據(jù)財報，截至2020年末，公司總資產(chǎn)約147.71億元，負債總額85.23億元，資產(chǎn)負債率為57.7%。在其85.23億元負債中，銀行及其他借款總額47.07億元，其中一年內(nèi)到期的有息借款22.23億元，而公司擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物6.46億元。據(jù)此計算，現(xiàn)金短債比僅0.29，如果以房企融資監(jiān)管的“三道紅線”來衡量，至少碰觸了一道紅線。

圖片來源：中國宏泰年報

從債務(wù)情況來看，中國宏泰今年償債壓力不小，這也被外界視為其引入金茂戰(zhàn)略投資的主要動機和原因。據(jù)中國宏泰6月28日公告披露，公司發(fā)行1.23億美元（約7.95億元人民幣）可換股債券，所得款項將用于償還現(xiàn)有債務(wù)、為現(xiàn)有債務(wù)再融資、履行投資項目的現(xiàn)有資本承擔、分派股息及一般營運資金。國際評級機構(gòu)標普認為，這將有助于覆蓋中國宏泰2022年1月到期的9600萬美元可轉(zhuǎn)債和擔保債券。

6月28日當天，宏泰如期全部償付了2021年到期的1.8 億美元優(yōu)先票據(jù)。其內(nèi)部人士否認公司存在償債壓力，并向風云地產(chǎn)界聲稱，宏泰早已由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，不能算是傳統(tǒng)意義上的房企，銀行也沒有把宏泰歸入房企名單，所以根本不存在碰觸紅線的問題。

中國宏泰或面臨易主風險

中國宏泰與金茂的合作，雖然是雙贏局面，但不可否認，此番操作也存在控股權(quán)易主的可能性。

圖片來源：中國宏泰官網(wǎng)

宏泰的創(chuàng)始人王建軍，今年58歲。他1963年出生于廊坊一個普通農(nóng)家，孩提時代的夢想是當記者。1984年，王建軍如愿進入《河北工人報》，開始了十年記者生涯，期間得到的最大啟發(fā)是：要想獲得成功，就要老老實實做人，扎扎實實做事。

1993年，在九二南巡引發(fā)的創(chuàng)業(yè)大潮中，王建軍懷揣僅有的2萬元奔赴海南；1995年回到廊坊，創(chuàng)立中國宏泰，開始涉入房地產(chǎn)開發(fā)。其后十年間，宏泰先后開發(fā)建設(shè)了新華南、康樂花園、宏泰花園、藍水灣等優(yōu)質(zhì)小區(qū)，成為本地知名的品牌開發(fā)商。

2005年，宏泰在完成原始資本積累后，開始轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)，與廊坊市政府合作共建龍河高新區(qū)。王建軍請賽迪顧問公司做產(chǎn)業(yè)定位，還請新加坡裕廊做園區(qū)規(guī)劃，并從天津泰達、上海金橋開發(fā)區(qū)聘請專業(yè)的園區(qū)管理人員。迄今十余年，龍河高新區(qū)先后引入富士康、中建基、韻達等知名企業(yè)，累計實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1740多億元，納稅實現(xiàn)166億元，帶動就業(yè)7萬多人。

龍河高新區(qū)規(guī)劃圖。圖片來源：中國宏泰官網(wǎng)

龍河高新區(qū)的成功運營，使中國宏泰成為國內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)綜合發(fā)展商。2014年8月，中國宏泰在香港上市，成為“產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)第一股”。此外，王建軍2007年創(chuàng)立的中國萬桐園（股票代碼：6966.HK），也于2019年12月在香港聯(lián)交所掛牌交易，成為國內(nèi)第三家、河北第一家在港上市的殯葬公司。

至此，王建軍擁有兩家港股上市公司。他的妻子趙穎，在中國宏泰任非執(zhí)行董事，并任萬桐園董事局主席；女兒王薇，今年29歲，2013年6月獲中國上海財經(jīng)大學金融學學士學位，2017年7月入職中國宏泰，擔任執(zhí)行董事，今年3月出任萬桐園執(zhí)行董事。

從以上安排來看，王氏夫婦正在把女兒王薇著力培養(yǎng)成家族二代接班人。但金茂的入股，卻有可能給宏泰的家族傳承帶來變數(shù)。

從6月28日公告來看，金茂認購中國宏泰約1.23億美元可換股債券，在六個月?lián)Q股期開始之后，可以按換股價轉(zhuǎn)換為中國宏泰的股份。

來源：中國金茂公告

據(jù)雙方約定3.05港元/股的換股價以及1美元兌7.7622港元的匯率計算，金茂所持債券可轉(zhuǎn)換約3.13億股，相當于宏泰已發(fā)行股份的19%。如果這些債券全部轉(zhuǎn)換為股票，金茂持股比例將升至41.1%，取代王氏家族成為最大股東。

對此，宏泰回復(fù)風云地產(chǎn)界說，金茂認購1.23 億美元可換股債券，是對公司發(fā)展實力和未來的認可，“這些債券以后是否轉(zhuǎn)換成股票，需要雙方認可。宏泰方面只要按期還債，這筆債券就不會轉(zhuǎn)成股份，因而也就不存在控股權(quán)易主的問題。”

中國宏泰會否走上華夏幸福老路？

不管中國宏泰今后是否控股權(quán)易主，此次引金茂入股，很容易讓人聯(lián)想到2019年華夏幸福轉(zhuǎn)讓19.7%股份，引入平安137.7億元投資的戰(zhàn)略行動。

而中國宏泰與華夏幸福也有諸多相似之處，譬如：兩家公司創(chuàng)始人都出自王姓本家；都從廊坊本土起步，走向全國；都從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：華夏幸福定位于全球領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運營商，中國宏泰則致力于打造國內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)綜合發(fā)展商。

圖片來源：中國宏泰官網(wǎng)

但深入分析，不難看出，中國宏泰與華夏幸福又有本質(zhì)上的區(qū)別。

首先是業(yè)務(wù)模式。華夏幸福用房地產(chǎn)開發(fā)來補帖產(chǎn)業(yè)新城的運營，房地產(chǎn)收入是大頭，占比在80%以上；而中國宏泰的收入，則以產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)為大頭。從2020年年報來看，中國宏泰全年收入23.99億元，其中產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的土地開發(fā)、相關(guān)費用及服務(wù)收入共計21.66億元，占比超過90%；而與房地產(chǎn)相關(guān)的物業(yè)銷售和物業(yè)租賃，分別為1.98億元和0.34億元，占比不到10%。

圖片來源：中國宏泰年報

其次是全國布局。華夏幸福在全國復(fù)制固安產(chǎn)業(yè)新城模式，布局京津冀、長三角、粵港澳等十多個核心都市圈，大本營京津冀以外收入過半；而宏泰目前僅有8個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，大都處于前期開發(fā)階段，只有廊坊本土的龍河高新區(qū)已經(jīng)運作成熟。在宏泰去年23.99億元營收中，龍河高新區(qū)貢獻了19.69億元，占比高達82%，成為公司最主要的收入來源。相比華夏幸福的全國擴張，宏泰還是一家區(qū)域性公司。

最后是發(fā)展戰(zhàn)略。產(chǎn)業(yè)新城投資巨大、回報周期長，華夏幸福因過度擴張而在去年底引發(fā)債務(wù)爆雷。中國宏泰則以穩(wěn)健為主，摒棄地產(chǎn)界大幅舉債擴張的快周轉(zhuǎn)模式，鮮有盲目冒進之舉。其產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)基于良好的政企合作，以土地出讓金分成為主要收入，相對穩(wěn)定。比如，龍河高新區(qū)去年出讓土地60萬平方米，政府所得土地出讓金共計37.64億元，宏泰從中獲取收入17.33億元，分成比例高達46%，還是比較可觀的。

圖片來源：中國宏泰年報

三年前，華夏幸福引入平安資管戰(zhàn)略投資，但因為公司運營模式、債務(wù)危機等原因，王文學最終未能逃脫失去公司控股權(quán)的命運。曾經(jīng)作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)龍頭的華夏幸福，如今在債務(wù)爆雷之后，正由政府主導(dǎo)進行破產(chǎn)重整。

行事低調(diào)的中國宏泰，自轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)以來，多次穿越行業(yè)周期，一直保持著較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，或許能夠避免走上華夏幸福的老路。

在中國宏泰看來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)仍然屬于朝陽行業(yè)，發(fā)展前景非常好。這次與金茂強強聯(lián)合，寄希望于未來，雙方可以在產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)領(lǐng)域深耕細作，打破產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的天花板。但是，就像所有的結(jié)婚，一開始都是你儂我儂，但最終的結(jié)果卻千差萬別。未來日子能否過好，關(guān)鍵還在于雙方花了多大的心思經(jīng)營。

當前形勢下，你看好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景嗎？對中國宏泰牽手中國金茂有什么想法？歡迎評論區(qū)留言討論。