來源-時代財經(jīng)APP

作者-陳澤旋

編輯-張常旺

圖片來源：視覺中國

“同行還打電話到店里罵我們，是真的特地打電話過來罵！”因為降傭的事情，廣州第二大中介機構(gòu)裕豐地產(chǎn)成為了同行的公敵，該機構(gòu)一名經(jīng)紀人黃俊杰（化名）向時代財經(jīng)講述他最近的遭遇時，顯得有些無奈。

7月1月，裕豐發(fā)布了新的服務收費標準，二手房買賣統(tǒng)一向買賣雙方各收取房屋總成交價0.69%的傭金。

綜合黃俊杰及多名裕豐經(jīng)紀人的說法，在這之前，裕豐向買家收取的傭金費率介于1-2%之間，而賣家一般收0.5-1%。不過，黃俊杰對時代財經(jīng)強調(diào)，賣家比較不可控，有些人不愿意給。

當經(jīng)紀人無法從賣家那里收取傭金，往往會在賣家實收金額的基礎上提高房款總額，將房款總額與賣家實收金額的差價作為賣家傭金，變相將成本轉(zhuǎn)嫁給買家。

從過去的經(jīng)驗來看，樓市在調(diào)控政策出臺時期會出現(xiàn)短暫回調(diào)，但整體上，廣州無論是房價，還是交易量均呈現(xiàn)上升趨勢。因此， 在二手房交易中，賣家的地位相比買家往往更為強勢，在傭金費方面也具有更強的議價能力。

這也造成了中介“吃差價”的現(xiàn)象是有發(fā)生，特別是在過去房產(chǎn)交易信息不透明的時代，這種現(xiàn)象更為頻繁，而裕豐經(jīng)紀人的“吃差價”行為至今仍被買家詬病。

按照裕豐方面的說法，本次向全社會發(fā)布新的收費標準，是為了通過統(tǒng)一的傭金費率，“從源頭上杜絕經(jīng)紀人‘吃差價’”，也“降低房產(chǎn)交易成本”。

從買家的角度來看，杜絕“吃差價”是一件凈化行業(yè)風氣的好事。但在同行看來，裕豐統(tǒng)一傭金費率的同時也下調(diào)了傭金，杜絕吃差價是“醉翁之意不在酒”，本意是通過降傭破壞行規(guī)、吸引客源。

“裕豐降傭就是想吸客”

實際上，即便沒有此次降傭，裕豐的傭金費率在行業(yè)內(nèi)也是頗具競爭力的。

貝殼找房的信息顯示，鏈家的收費標準是買家按交易價格的2%支付，而賣家則按1%；此外，入駐了貝殼找房平臺的其余9家中介機構(gòu)，均統(tǒng)一按照鏈家的收費標準，包括德佑、糯家、21世紀不動產(chǎn)、住商不動產(chǎn)等等。

這一收費標準已然成為行規(guī)。中原地產(chǎn)的經(jīng)紀人告訴時代財經(jīng)，公司是按照行規(guī)進行收費，即“買家2%、賣家1%”，但無論是買家和賣家，都可以向公司申請折扣，比如賣家實際傭金費率可以降至0.5-0.8%的水平。

實際上，中介機構(gòu)并非嚴格按照對外公開的標準進行收費，買賣雙方可在標準的基礎上享有一定的折扣。無論裕豐、中原或者其它中介機構(gòu)都是如此。

換言之，裕豐原本“買家1-2%、賣家0.5-1%”的傭金費率已然低于行業(yè)標準，而本次降傭則是更進一步下調(diào)。

不過，有購房者反映裕豐此前的收費標準看似便宜，但經(jīng)紀人存在“吃差價”的行為。更有購房者向時代財經(jīng)爆料稱，購房過程中遇到裕豐經(jīng)紀人亂收費和與業(yè)主聯(lián)手做局逼簽的問題，“（傭金）一會兒1個點，一會兒1.6%，一會又說（還有）貸款服務費和評估費。”

裕豐對外解釋稱，推出新的收費標準一來可以“減少買賣雙方對中介是否存在偏幫一方及吃差價的擔憂”，二來可以“盡可能降低消費者的交易成本”，三來可以“減少消費者與中介方就傭金支付的溝通成本，提升交易效率”。

“以后不會再有差價了，除了0.69%，我們也不會再收取任何額外的費用！”裕豐經(jīng)紀人黃俊杰對時代財經(jīng)表示。

從買賣雙方的角度來看，這似乎不是一件壞事。但在同行看來，如果裕豐真的排除了經(jīng)紀人暗箱操作的可能，嚴格按照“買賣雙方0.69%”進行收費，就是實實在在地破壞行規(guī)。

“它這么一收的話，是把整個市場（的傭金費率）給壓下來了，只能說做壞市場。”這幾天，裕豐降傭一事在經(jīng)紀人之間討論得沸沸揚揚，談起裕豐，身為同行的王樺（化名）情緒有些激動。

王樺并不是很相信裕豐“杜絕吃差價”的說法，在她看來，“裕豐這么做純屬是想吸客，把客源吸引到它那里去”。

王樺最擔心的就是其它中介機構(gòu)扛不住客源的流失，從而導致裕豐降傭的行為在業(yè)內(nèi)引發(fā)連鎖反應，“我們很少吃差價，出事?lián)黄鹭熑危饕杖刖褪莻蚪穑鲆粡垎位貋聿蝗菀祝瑐蚪疬€要跟公司和同事分成，本來錢就少，如果公司跟著出政策，相當于變相剝削了我們的工資，做中介的意義在哪里？”

二手房“冰凍”引發(fā)價格戰(zhàn)？

引發(fā)王樺擔憂更深層次的原因來自于調(diào)控導致樓市成交遇冷，對比去年下半年，今年的客源本身已是大幅下降，而裕豐的降傭行為則加劇了行業(yè)的“內(nèi)卷”。

今年2月份以來，廣州從房貸政策、人才購房、預售證審批等方面從嚴調(diào)控，為廣州市場降溫。4月份，廣州還出臺了兩份調(diào)控文件，從新房價格備案管理、土地供應、住房增值稅、房貸等方面，對房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展予以明文指導。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，自今年3月份開始，廣州全市中介促成二手住宅的網(wǎng)簽量逐月下降；今年6月份，中介促成二手住宅的網(wǎng)簽宗數(shù)和面積分別為1943宗和18.39萬平方米，環(huán)比分別下降26.18%和24.77%。其中，18.39萬平方米的網(wǎng)簽面積更是達到2017年以來的第二低。

而二手房成交量的“冰凍”或是裕豐降傭的另外一個原因。裕豐經(jīng)紀人黃俊杰告訴時代財經(jīng)，今年的市場真的很差，“不降傭怎么吸引買家？”

如果裕豐只是一個小型的中介機構(gòu)，或許同行還不會這么擔憂。時代財經(jīng)了解到，裕豐地產(chǎn)是廣州本地的中介品牌，成立于1995年。身為一家地域型的機構(gòu)，盡管它的品牌影響力不如全國性的機構(gòu)或平臺，但它擁有的門店數(shù)量位居廣州全市第二。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，裕豐在廣州擁有的門店數(shù)量高達560間，僅次于德佑（583間），該數(shù)量是鏈家的1.8倍，更是1994年便已進入廣州市場的香港中介機構(gòu)中原的4.79倍。

“（裕豐降傭）對我們肯定會有影響的。”一名不愿具名的中介機構(gòu)內(nèi)部人士告訴時代財經(jīng)，“說實話，也就德佑最近冒出來了。不然，按照以前的話，廣州還沒有哪家中介可以和裕豐分店數(shù)抗衡。”

不過，另一中介機構(gòu)內(nèi)部人士則向時代財經(jīng)表示，對裕豐的行為“還真沒有特別在意”。

他認為，中介行業(yè)存在的問題并非簡簡單單的費用問題，“行業(yè)一直被詬病的就是服務（沒有）標準化、服務人員素質(zhì)（不足）、以及收費（是否）透明，如果這些問題得不到解決，裕豐向買賣雙方各自收取的0.69%是不是低還不好說，坦白說市面收費更低的我們也見過。”

時代財經(jīng)了解到，截至目前，廣州尚未有中介機構(gòu)對裕豐新的服務收費標準發(fā)布相關的應對措施。經(jīng)紀人王樺對時代財經(jīng)表示，目前她所在的機構(gòu)暫未采取行動，她也相信機構(gòu)不會實施降傭方案：“如果也跟著他們這樣（降傭），市場很容易垮的，我們經(jīng)紀人也會不干的。”