撰文/ 韓菱?

編輯/ 盧泳志?

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7月27日，據(jù)相關機構(gòu)匯總的價格顯示，合景泰富集團（1813.HK）2025年8月到期的美元債券每1美元下跌1美分至98.5美分，創(chuàng)近3月以來最大跌幅。

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除此之外，還有兩只2026年到期的美元債券也均出現(xiàn)了下跌走勢，分別為每1美元下跌1.7美分至94.3美分和每1美元下跌1.6美分至95.3美分。

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據(jù)了解，這三只債券的存續(xù)規(guī)模共計9.78億美元，相當于63.61億人民幣。

36億元債券即將到期

據(jù)WIND數(shù)據(jù)，目前合景泰富存續(xù)債券共有18只。其中，美元債14只，存續(xù)規(guī)模約137.03億美元；人民幣債券4只，存續(xù)規(guī)模約93億元。

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其中今年即將到期的兩只債券共計35.76億元，包括：3.5億美元債券（相當于22.76億元），將在8月9日到期；13億元人民幣債券將于7月29日到期。

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截至2020年，合景泰富凈負債率為61.7%，較2019年下降13.7個百分點；剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為75.1%（＞70%），2019年該指標為80.8%；現(xiàn)金短債比為1.8，與2019年的2.4相比有所下降。

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由此來看，合景泰富仍“踩了一道紅線”。對于達標時間，公司管理層表示，“我們很有信心在2021年末達到‘綠檔’。”

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2016-2019年，合景泰富因積極擴張導致其杠桿加重，2020年，合景泰富將降杠桿被納入了工作重點。

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在中期業(yè)績會上，合景泰富創(chuàng)始人孔健岷表示：“降低負債率并希望國際國內(nèi)評級機構(gòu)對合景評級有提升，是最想要做的事情。”

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在披露其2019年業(yè)績后，標普繼續(xù)維持了合景泰富的“負面”評級，認為其去杠桿計劃可能受到擴張欲望制約；穆迪則確認合景泰富“B1”企業(yè)家族評級，展望“穩(wěn)定”，但也指出考慮其流動性惡化的情況，可能會下調(diào)評級。

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為了降杠桿，合景泰富開始放緩拿地。

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2020年，合景泰富減少了土地收購和超額現(xiàn)金余額。權益土地成本降至194億元人民幣，占權益合同銷售的30%，而2019年和2018年分別為33%和53%。

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今年4月，標普將合景泰富的展望調(diào)整至“穩(wěn)定”。

晉級千億仍有“千億負債”壓頂

2020年，合景泰富進入千億時代。

來源：年報截圖

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據(jù)年報顯示，合景泰富合約銷售額增幅20.3%，達到1036.08億元。

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但克而瑞數(shù)據(jù)顯示，合景泰富2020年權益銷售額為646.4億元，權益銷售占比為61.6%。這意味著合景泰富千億規(guī)模中，有將近40%銷售額是屬于合作方的。

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2020年，合景泰富營收為297.42億元，較2019年同比增長24.23%。但其利潤總額較2019年同比下降31.37%，為69.01億元。

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顯然，合景泰富出現(xiàn)了“增收不增利”的情況。其利潤下降的原因是，由于其投資物業(yè)公允價值收益凈額大幅下降，從2019年的37.16億元降至2020年的4.15億元，縮水近9倍。

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截至2020年末，合景泰富總資產(chǎn)為2321.98億元，總負債為1780.82億元，其資產(chǎn)負債率為76.78%，相比上一年度的82.16%有所下降。

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另外，合景泰富的短期償債能力較2019年相比有所降低，2020年合景泰富凈資產(chǎn)為539.17億元，其中擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物406.36億元，比上一年度減少了107.42億元。但對比其252.55億元的短期借款還是比較充裕的。

“三兄弟”創(chuàng)建的老派粵系房企

計算機專業(yè)出身的孔健岷，大學畢業(yè)后曾在中國工商銀行廣州分行白云路支行擔任信貸主任，1994年放棄了國營單位安逸的生活，開始下海創(chuàng)業(yè)。

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1995年，26歲的孔健岷拉上哥哥孔健楠和弟弟孔健濤一起創(chuàng)辦了合景房地產(chǎn)公司，以廣州地區(qū)作為啟航，進軍房地產(chǎn)開發(fā)市場，并于2003年更名為合景泰富集團。

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而后，三兄弟默契配合，孔健楠主要負責行政管理，孔健濤主攻房產(chǎn)發(fā)展。

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來源：官網(wǎng)

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2007年，合景泰富成功赴港上市，之后發(fā)展進一步擴大，先后開拓了華南、華東、西南、華北及海南等地的市場。這標志著合景泰富地產(chǎn)“根植廣州、輻射全國”戰(zhàn)略布局的全面推進。

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同年，孔健岷家族以165億元在2007年胡潤百富榜排第33名。

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2008年，孔健岷在北京斥資20億元成功拿地，這也被業(yè)界稱為合景泰富“北上”的第一步。

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2011年，合景泰富銷售額突破百億，排在房企規(guī)模榜單的第26位。2018年，其銷售額增長72%至655億元?。

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2019年，銷售額達到了861億元，同比增長31.5%。2020年合景泰富成功躋身千億陣營。合景泰富在2020年的業(yè)績會上表示，2021年要實現(xiàn)1240億元的銷售目標。

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面對債務壓力，您覺得合景泰富能實現(xiàn)銷售目標嗎？歡迎評論區(qū)留言討論！