雷達(dá)財(cái)經(jīng)出品 文|孟帥 編|深海

近日，宋都股份發(fā)布公告，表示將放棄之前在杭州競(jìng)得的一塊土地的使用權(quán)，子公司杭州紹輝企業(yè)管理有限公司繳納的5000萬(wàn)元預(yù)約申請(qǐng)保證金不予返還。

宋都股份表示本次放棄競(jìng)得的土地使用權(quán)，是公司經(jīng)營(yíng)管理層審慎考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素，基于公司穩(wěn)健發(fā)展謹(jǐn)慎作出的決策。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，宋都股份2020年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入71.61億，同比增長(zhǎng)71.86%，而宋都股份20201年5月15日披露競(jìng)得的五宗土地，總成交價(jià)格就達(dá)45.84億元，對(duì)宋都股份的資金壓力著實(shí)不小。

值得一提的是，中交地產(chǎn)項(xiàng)目也出現(xiàn)了變故。

有分析認(rèn)為，隨著地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加強(qiáng)，未來(lái)房企拿地將更加謹(jǐn)慎。

宋都股份放棄競(jìng)得土地，5000萬(wàn)打水漂

2021年7月20日，宋都股份發(fā)布公告，表示將放棄之前在杭州競(jìng)得的一塊土地的使用權(quán)，子公司杭州紹輝企業(yè)管理有限公司繳納的5000萬(wàn)元預(yù)約申請(qǐng)保證金不予返還。

公告顯示，宋都股份于2021年5月15日披露過(guò)《關(guān)于競(jìng)得土地使用權(quán)的公告》，宋都股份全資子公司杭州紹輝企業(yè)管理有限公司通過(guò)浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)競(jìng)價(jià)競(jìng)得國(guó)有建設(shè)用地杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊的土地使用權(quán)。截至目前，公司尚未簽署《杭州市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

2021年5月，杭州市推出集中供地政策以來(lái)，結(jié)合全國(guó)房地產(chǎn)政策環(huán)境與公司良性生態(tài)發(fā)展，經(jīng)公司與杭州市規(guī)劃和自然資源局溝通、協(xié)商后，公司于2021年7月20日收到了杭州市規(guī)劃和自然資源局出具的決定書(shū)，杭州紹輝前期獲得的杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊的競(jìng)得資格取消，杭州紹輝已繳納的5000萬(wàn)元預(yù)約申請(qǐng)保證金不予返還。這筆保證金占到公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)3.52億元的14.19%。

據(jù)宋都股份5月15日披露的文件顯示，該地塊東至新開(kāi)河，南至蔣家橋街，西至皇蔣路，北至新開(kāi)河，出讓面積34025㎡，土地價(jià)款為17.83億元。公告顯示，宋都股份還競(jìng)得另外四宗地塊，共花費(fèi)45.84億元競(jìng)得5宗土地，出讓總面積達(dá)15.1萬(wàn)㎡。

雖然這塊放棄競(jìng)得的土地出讓面積并非最大，但總成交價(jià)格卻是最高的。資料顯示，該宗土地樓面價(jià)20962元/㎡，溢價(jià)率29.86%，自持21%，容積率2.5。

為什么就算將5000萬(wàn)的保證金打水漂也要退地呢？宋都股份方面稱，本次放棄競(jìng)得的土地使用權(quán)，是公司經(jīng)營(yíng)管理層審慎考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素，基于公司穩(wěn)健發(fā)展謹(jǐn)慎作出的決策，公司將不排除保留申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政申訟的權(quán)力。截至目前，公司同期競(jìng)得的另外4宗地塊均已正常進(jìn)入開(kāi)發(fā)流程，不存在其他應(yīng)當(dāng)披露而未披露事項(xiàng)。

此外也有消息稱，此次宋都股份退地不排除也有合作方的原因，原本宋都股份與其他公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)，但后續(xù)合作方“變卦”，導(dǎo)致宋都股份單獨(dú)開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目壓力變大決定終止。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，宋都股份之所以放棄此宗土地，或與該項(xiàng)目利潤(rùn)空間太小或有虧損風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)，宋都股份寧愿賠上保證金也是為了及時(shí)止損，且距競(jìng)拍已過(guò)去兩個(gè)月，宋都股份尚未簽署《杭州市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。此前，該地塊在競(jìng)拍時(shí)設(shè)有的條件包括項(xiàng)目自持比例不少于21%，最高售價(jià)限價(jià)為2.95萬(wàn)元/㎡，其中包含精裝標(biāo)準(zhǔn)3000元/㎡等。而由于自持比例較高，且售價(jià)上限較拿地成本盈利空間較小，或是宋都股份綜合考量之下放棄該宗土地的直接原因。

宋都股份曾表示采取“不冒進(jìn)”策略

據(jù)官網(wǎng)顯示，宋都股份最早成立于1984年，公司于2011年在A股成功上市，股票代碼：600077，是杭州“老十八家”知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一，發(fā)展到現(xiàn)在已成為以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，涉足商辦、產(chǎn)城、代建、金融、大健康、大服務(wù)等多領(lǐng)域的綜合性控股集團(tuán)。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，旗下項(xiàng)目版圖以杭州為中心，橫跨長(zhǎng)三角優(yōu)勢(shì)區(qū)域，并適當(dāng)拓展西南地區(qū)，這也是宋都股份在杭州區(qū)域積極拿地的原因之一。目前，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目已輻射浙江、安徽、江蘇、廣西四大省份。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，宋都股份2020年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入71.61億，同比增長(zhǎng)71.86%，扣除非經(jīng)常性損益凈利潤(rùn)5.40億元。而宋都股份20201年5月15日披露競(jìng)得的五宗土地，總成交價(jià)格就達(dá)45.84億元，對(duì)宋都股份的資金壓力著實(shí)不小。

報(bào)告期內(nèi)，公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額207.15億元，銷(xiāo)售面積116.46萬(wàn)㎡，實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入金額149.94萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)面積86.41萬(wàn)㎡，報(bào)告期末待結(jié)轉(zhuǎn)面積216.21萬(wàn)㎡。

報(bào)告期內(nèi)，宋都股份主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占總營(yíng)業(yè)收入的97.10%，主要系奉化江宸府項(xiàng)目等項(xiàng)目集中交付而相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入所致，公司其他業(yè)務(wù)收入占比2.90%，主要為租賃、代建等收入，公司整體主營(yíng)業(yè)務(wù)較為穩(wěn)定。

宋都股份融資方面，2020年公司期末融資總額為83.20億元，整體平均融資成本為8.42%，宋都股份2020年融資成本在行業(yè)內(nèi)處于高位。

對(duì)于體量不大的宋都股份來(lái)說(shuō)，其原有土地儲(chǔ)備面積相對(duì)較小，但宋都股份表示在投資規(guī)模擴(kuò)張上明確自身發(fā)展節(jié)奏，不冒進(jìn)、不激進(jìn)，聚焦已布局區(qū)域的發(fā)展，發(fā)揮區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2020年，公司在原有城市覆蓋群的浙江、廣西兩個(gè)區(qū)域新增土儲(chǔ)面積超18萬(wàn)㎡，新增總建面積近70萬(wàn)㎡。截至2020年末，公司在建在售項(xiàng)目50余個(gè)。

中交地產(chǎn)項(xiàng)目被“取消成交”

無(wú)獨(dú)有偶，中交地產(chǎn)項(xiàng)目也出現(xiàn)了變故。

7月26日，南寧市自然資源局對(duì)外公示了南寧市2021年第三十三期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開(kāi)出讓結(jié)果，據(jù)公示顯示，位于邕寧區(qū)新邕路以北、永福路以西，編號(hào)為GC2021-033的土地取消成交結(jié)果。

據(jù)此前于5月19日發(fā)布的《南寧市2021年第三十三期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開(kāi)出讓公告》顯示，該塊土地實(shí)際出讓面積為92079.35㎡（折合138.119畝），土地批準(zhǔn)用途為城鎮(zhèn)住宅用地、零售商業(yè)用地、商務(wù)金融用地，土地使用年限為城鎮(zhèn)住宅用地70年、零售商業(yè)用地40年、商務(wù)金融用地40年。

同時(shí)，該地塊主要規(guī)劃設(shè)計(jì)條件設(shè)定規(guī)劃容積率為＞2.5且≤3.0，建筑密度＞23%且≤28%，綠地率≥35%，城鎮(zhèn)住宅、零售商業(yè)部分建筑限高≤80米，商務(wù)金融部分建筑限高≤100米。

競(jìng)得人或其關(guān)聯(lián)企業(yè)須自持不低于13300㎡辦公物業(yè)作為總部辦公使用，持有年限不低于20年。該地塊內(nèi)根據(jù)要求還需配套建設(shè)一所建筑用地面積不少于9180㎡、建筑面積不少于6690㎡的18班幼兒園。幼兒園建成后，幼兒園的房屋所有權(quán)及其建設(shè)用地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)需無(wú)償移交政府。此外，地塊還須設(shè)置社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)用房、黨群服務(wù)中心用房、嬰幼兒照護(hù)服務(wù)場(chǎng)地等。

該地塊出讓起始價(jià)為人民幣910萬(wàn)元/畝，競(jìng)買(mǎi)保證金為25138萬(wàn)元，競(jìng)得人在本項(xiàng)目建設(shè)中須一次性提供33295㎡的住宅物業(yè)，平均交易價(jià)格（毛坯價(jià)）為6293元/㎡。

今年6月17日，中交地產(chǎn)以底價(jià)910萬(wàn)元/畝競(jìng)得該地塊，總斥資12.57億元。彼時(shí)中交地產(chǎn)拿地后，還在公眾號(hào)發(fā)文慶賀，并公示了該項(xiàng)目的未來(lái)規(guī)劃。但隨著南寧市自然資源局發(fā)布的這則公告，這塊土地再次遭遇“退貨”，但截至目前暫未透露退地原因。

值得一提的是，這塊土地并不是第一次遭遇“退貨”。2017年，該地塊被一家房企高價(jià)競(jìng)得，但幾年時(shí)間里卻并未動(dòng)工，最終該地塊被退回，重新掛牌。

除了這起退地外，贊成曾于2019年斥資3.78億元競(jìng)得瓜瀝商住地。該地塊樓面價(jià)5162元/㎡，溢價(jià)率29.05%，自持比例41%，然而2個(gè)月后卻遭到贊成退地，贊成為此付出的代價(jià)是已繳納的5853萬(wàn)元的保證金。

雷達(dá)財(cái)經(jīng)注意到，2020年，人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門(mén)共同推出了被業(yè)內(nèi)稱為“三道紅線”的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，后續(xù)相關(guān)部門(mén)在監(jiān)管層面不斷加碼。有分析認(rèn)為，未來(lái)房企在拿地上將更加謹(jǐn)慎。