來源-時代財經APP

作者-劉新歌

編輯-張常旺

圖片來源：視覺中國

22個重點城市土地實行“雙集中”制度是今年土地市場的重大變化，全年分3批次集中發布出讓公告、集中組織出讓活動的供地模式意在穩定地價、引導市場理性競爭。但從個別城市首輪土地集中供應的效果看，政策預期并未完全實現。

第二批集中供地在即，多城擬上架的土地卻波折不斷，深圳、青島直接叫停，杭州、長沙、天津則相繼將土拍延遲。8月10日，天津發布土地出讓補充公告，將土拍掛牌開始時間延遲到9月1日。

這次涉及的61宗地塊總起始價約533億元，其中市內六區11宗、環城四區18宗、遠郊五區18宗、濱海新區14宗。

除了延期，補充公告還對土拍做出三點重大調整：土地達到最高限價后，以搖號方式確定競得人；調整61宗地塊的最高限價，最高溢價率均降至不超15%，53塊土地價格降幅超20%；競買企業須以自有賬戶交納競買保證金，并提交資信良好的資信證明，及其股東未違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利的資金來源承諾。

中指研究院天津分院高級分析師牛曉蕙認為，土地延期出讓有利于正在恢復中的房地產市場。“第二批、第三批集中供應土地的延期出讓，預示著對應批次地塊2021年入市難度較大。預計2021年住宅市場新增供應量出現回落，有利于市場穩定。”

時隔四年，天津再現搖號拍地

搖號是近年土地市場常用的降溫措施，有效抑制了“土豪”房企的炒地熱情，將地價控制在可控范圍之內，也使資金實力不同的參拍房企“公平”地站上同一起跑線。天津第一次啟動搖號賣地是在2017年3月，塘沽和生態城兩宗住宅用地達到最高限價、溢價率超過50%，以現場抽簽的方式確定了最終競得人。

而在此之前的2016年，天津樓市一路狂飆。即便從當年第四季度開始的大范圍樓市調控致多地樓市降溫，天津也沒有剎住車，全年新房成交量突破21.7萬套，幾乎相當于過去兩年銷量總和，打破了5年紀錄，千人搶房、“日光盤”“夜光盤”輪番上演。

開發商買地也要靠搶。2016-2017年，天津地王頻出，甚至拍出最高地價102億元、最高樓面價49018元/平方米。2016年，天津賣地收入首次突破千億、約1389億元，較2015年的600多億元大幅增長約130%，截至目前仍是天津土地市場尚未翻越的高峰。

雖然2018年起實施的“海河英才”計劃為天津引來不少人才，但在嚴格的調控、天津發展速度放緩等宏觀因素的影響下，天津樓市自2017年以來逐漸回落。在土地市場上，搖號政策也逐步消退。深受疫情影響的2020年，天津甚至對4月出讓的5宗地取消了實行三年的土地最高限價。但盡管如此，全年土地市場還是一片“涼涼”，延期、停牌、流拍等頻繁發生。

不過，今年5月中旬進行的首批土地集中供應，天津地市還是出現了一定的熱度，尤其是主城區的宅地受到熱捧，招商蛇口競得的南開區天拖二期地塊，成交樓面價超過3萬元/平方米，成交溢價率高達49%。

這場土拍幾乎成為寡頭的游戲，融創中國、中交、綠城中國、招商蛇口等最為活躍。牛曉蕙稱，第二次集中供地重提搖號政策，目的在于限制資金充裕的開發商過多拿地，也將有更多的企業參與優質地塊的競拍。

借錢買地行不通了

雖然延期土拍有意為土地市場降溫，參拍的門檻卻并未降低。補充公告對房企的拍地資金予以明確規定，不僅須以自有賬戶交納競買保證金，還需提交股東未違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利的資金來源承諾。

在天津之前，杭州、長沙、深圳已先后推遲第二批土地的上市，杭州第二次土拍公告由6月推遲至7月，長沙由7月推遲至8月,深圳則由原定的8月9日直接中止。而8月11日，青島終止了第二批集中出讓的100宗地的拍賣活動，再次土拍時間尚未確定。

除了推后上市，多城也在修改土拍規則，競品質、下調土地溢價率成為限地價、限房價、競自持面積之外新的競價模式，杭州還規定，地價達到上限后由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”，競品質試點地塊全部實行現房銷售。

關于土地延期是因遇冷還是過熱，眾說紛紜，但不可否認的是，結合第一輪土地集中出讓的表現，堵上土拍漏洞、切實實現“穩地價”的目的，同時給開發商預留較為充足的備戰時間是一大原因。

近期，監管部門動作不斷，土地市場也在視野之內。7月22日的“加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作”電話會議指出，要牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理；加快完善“穩地價”工作機制，優化土地競拍規則，建立有效的企業購地資金審查制度。7月29日，住建部副部長在約談金華、泉州、惠州等5城時再次提到，要加快建立和完善房價地價聯動機制，優化土地競拍規則。

房地產金融是房價暴漲、房企爆發式增長的助推劑，但隨著對房地產金融杠桿的監管力度逐漸加大，房價非理性上漲的基礎正在被動搖和瓦解，房企或需盡快適應房地產市場理性回歸規律，否則恐怕連拿地都難。沒有“面粉”，更遑論“面包”。