撰文/ 劉馨予

編輯 / 盧泳志

8月18日晚間，建業地產（0832.HK）發布中期業績公告，上半年收益為人民幣203.57億元，較2020年同期上升56.4%；期內凈利潤為10.25億元，較2020年同期上升30.4%。

值得注意的是，建業地產期內毛利率為17.9%，較2020年同期下跌5.8%，出現了增收不增利的現象。原因一是由于在去年疫情期間促銷的物業項目陸續在今年上半年交付結轉，二是公司采取的去庫存策略，這雖然增加了建業地產的營收數額，但毛利率卻在下滑。

根據貝殼研究院統計，依照“三線四檔”融資新規，建業地產剔除預收款后的資產負債率為87.2%，凈負債率為92.6%，現金短債比為1.93。由此，建業地產2021年中期指標一項超閾值，繼續保持“黃檔”行列。

千億負責壓頂

來源：建業集團

值得注意的是，在國內房企中，鮮有資產負債率超過90%的企業，建業地產就是其中一家。

截至2021年6月，建業地產凈借貸總額約為118.13億元，凈負債比率約為92.6%，繼續保持“吊車尾”的成績。2019年至2020年，建業地產的資產負債率分別為91.25%、91.1%，連續兩年在90%以上。

為了規模擴張，建業地產的負債總額在2015年和2020年間，由324.4億元一路攀升至1493.19億元。根據最新財報顯示，截至2021年6月，建業地產的負債總額為1485.76億元，依然高居不下。

為了減輕債務的壓力，建業地產自去年下半年開始頻繁“借新償舊”，借貸成本也跟著水漲船高。

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來源：建業地產中期業績報

半年報可以看出，建業地產一年內需要償還的借款超過44億元，借貸成本也在繼續上升。上半年，建業地產融資成本比去年上升了25.7%至4.64億元。

在業內人士看來，高舉債意味著借新還舊，導致短期償債壓力大、長期債務壓頂，侵蝕了上市公司的利潤水平。在增收困難，盈利堪憂的現狀下，建業地產自然不會好過。

另外，今年5月份，建業地產旗下子公司中原建業（09982.HK）分拆上市后，帶走了輕資產這把房企轉型增收的利刃，雖然通過股權融資解決一部分資金問題，也將既往的負債率都留給了建業地產。

據中原建業的半年報顯示，無任何借款，維持于凈現金狀態，資本負債比率為零，與建業地產相比可謂“無債一身輕”。

“分拆”出去的成績單

今年5月，建業地產旗下全資子公司中原建業赴港上市，這是繼綠城管理之后，第二家在港上市的代建企業。

中原建業原是建業地產輕資產業務部分，該公司分拆上市后，建業地產在業績公告中不再公布輕資產業務的情況，僅披露重資產業務的銷售業績。此次業季報是分拆上市后各自第一次交成績單。

從中原建業上交的首份“成績單”來看，公司雖體量輕盈，但盈利突出。2021上半年，中原建業營業收入為6.35億元，同比上升32%；實現凈利潤3.62億元，同比上升20%；上半年凈利潤率為57%，居于行業第一位。

中原建業這“歲月靜好”的凈利潤，難免有了些有人替其負重前行的意味，著實讓凈利潤率5%、比去年同期還下降1個點的建業地產，面子上有點掛不住。

來源：建業集團

中原建業以商業代建業務為主，該業務整體具有較高的利潤率。“分家”前中原建業貢獻業績約占總數的三分之一，“分家”后此消彼長間，直接削弱了建業地產的利潤率。

建業地產深耕河南30年，根深葉茂的同時也有著布局過于集中的弊端，隨著房地產政策環境的變化、內外房地產企業的競爭愈加激烈，建業地產舊有的重資產發展模式開始遇到瓶頸。

而建業地產分拆利潤率高的代建業務獨立上市，其實是在融資空間受限的情況下，采取的一種變通的融資策略，也是希望體量輕盈、沒有債務之憂的中原建業可以率先走出河南，實現全國化布局。

今年上半年，中原建業與西安地產商榮華控股達成戰略合作，系首個跨省合作簽約，第一步已然邁出，下半年還將實現周邊七省全進駐。

走出河南能否破局嗎？

實際上，建業地產的區域標簽非常明顯，對河南市場依賴度極高，這也導致固守陣地讓其逐漸失去行業競爭力。

建業地產雖然連續多年位列河南本土房企銷售金額第一名，但隨著碧桂園、恒大等房企以地毯覆蓋之勢先后進入，建業地產在河南的江湖老大地位已開始被撼動。

據統計，最近3年建業地產在河南市場的占有率分別為9%、7.97%和7.24%，已經呈下降趨勢。河南雖然是人口大省，隨著近些年的開發，人口發展紅利已然下降。

目前，河南仍是建業地產布局的主力市場，其在建項目建筑面積約3225.9萬平方米、180個在建項目中，有24個位于鄭州，位于河南省其他城市有153個，海南省有3個項目。

這也不難看出，河南省內三四線城市至少貢獻了80%的銷售份額。但市場的存量是不變的，隨著城鎮化進入下半場，棚改紅利減少，建業地產發展的局限性逐漸暴露。

來源：建業集團

根據建業地產的“大中原戰略”，走出河南，還將覆蓋湖北、山東、安徽、山西、陜西、江蘇等7個省。但當前各地的房地產市場賽道擁擠，比如2020年西安房企銷售十強，已經被融創、萬科、碧桂園等外來房企搶占。

如今在“三道紅線”政策下，老牌房企紛紛以求穩為主、流行輕資產戰略而非大肆擴張，但建業地產想要改善目前的情況，其主要手段依然是出走河南、逆市擴張。

建業掌門人胡葆森的理想很豐滿，對于未來，他表示要沉淀過去三年快速增長所帶來的問題，讓財務指標更健康。

建業地產迫切地希望走出河南，從分拆輕資產板塊業務中原建業上市，就可見一斑，理想很豐滿。可是，河南建業地產負債巨大，營收不暢，這樣的現實可能有些骨感，至于能不能擺脫困境，還有待時間的檢驗。

接下來，建業地產能成功走出河南，實現全國化布局嗎？歡迎留言評論！