撰文/?婁梓岳??編輯/ 盧泳志

8月26日，美的置業（3990.HK）在線舉行中期業績會。公司上半年合約銷售約825.9億元，同比大增71%，營收330.39億元，增長57.8%；毛利68.38億元，增長23.8%；利潤及綜合收益30.02億元，增長27.5%。

從上半年業績表現來看，受益于“美的”金字招牌，美的置業的規模、利潤和負債三角平衡戰略初見成效，但擴張勢頭不減，財報顯示增收不增利，需要提防高溢價拿地蠶食利潤的風險。

僅剩一紅線

美的置業出身名門，由知名電器生產商美的集團創始人何享健實際控制，跨界涉入房地產。2019年邁入千億房企陣營后，美的置業定位于智慧地產制造商，在規模擴張之外，更加關注總體負債、經營性現金流和利潤表現，努力追求規模、利潤和負債的三角平衡。

從半年報來看，美的置業在三角平衡方面可以說取得階段性成果，仍有待鞏固。

圖片來源：公司半年報

先看銷售規模。上半年，美的置業連同其合營企業及聯營公司，實現合約銷售約825.9億元，同比增長71%。美的置業董事局主席郝恒樂去年初曾定調，未來3-5年規模增速應穩定在20%左右。今年，美的置業全口徑銷售目標1500億元，然而上半年即已完成55%。

再看盈利水平。近年來，受調控影響，房地產行業整體利潤率承壓，美的置業也不例外。以最為關鍵的盈利指標毛利率為例，美的置業2019年毛利率為31.62%，較2018年下降1.1個百分點；2020年為22.2%，大降9.4個百分點，創下近四年新低。

今年上半年，公司毛利率繼續下滑至20.7%，同比減少5.7個百分點。郝恒樂承認，“從地價到房價的雙限，毛利空間壓縮，很考驗企業的經營能力。”

圖片來源：公司半年報

最后看負債。“三道紅線”降檔轉綠，是房企在監管壓力下必須完成的規定作業。截至6月末，美的置業凈負債率從2020年末的79.2%下調到58.2%，大降21個百分點；現金短債比從2020年的1.52倍提升到2.21倍。但扣預收樓款后的資產負債率仍然踩線，僅從年初的76.4%調降至74.7%。

今年3月份，美的管理層計劃在2023年“三條紅線”全部達標；而在26日中期業績會上，首席財務官林戈預計“最快2022年年底可以實現綠檔”。

城市升級，高溢價拿地削弱盈利

在業績會上，郝恒樂對美的置業今年的經營策略，定位為“戰略轉型的重要爬坡時期”。其階段性目標有二：一是銷售增速換檔，控制在10%-15%區間；二是結構調整，土儲布局進一步聚焦重點區域和高量級城市，實現一線、二線、強三線城市的布局占比達到85%以上。

在布局方面，美的置業三年前就開始實施城市升級和區域深耕戰略，將布局重點從三四線城市切換至珠三角、長三角等重點省會城市和區域中心城市，致力于通過深耕提升單城產能。

這一戰略持續至今，美的置業合約銷售均價已實現連續4年提升，二線以上城市銷售占比高達7成。從上半年區域銷售情況來看，其重點深耕的三個區域：浙閩區域銷售增長174%，滬蘇區域增長60%，珠三角區域增長96%，三地合計銷售占比達到69.2%。從城市分布來看，前十大深耕城市的營收規模占比接近50%；二線以上城市銷售占比高達78.3%。

圖片來源：公司官網

不過，由于高量級地塊拿地價格更高，對項目的盈利水平會有所削弱。美的置業去年毛利率下降9.4%，主要原因是2018-2019年高溢價拿地，致使銷售成本同比上升45.1%，全年達到408.3億元，最終拖累盈利水平。

2020年，美的置業拿地成本繼續高企，新增土儲平均樓面地價同比上升41.64%，勢必影響今年盈利表現。有鑒于此，郝恒樂曾表示，2021年拿地“不會冒進，也不會拿沒利潤、低利潤的土地。”

今年上半年，美的置業將回款的40%用于拿地，其中超過90%投放在二線及以上城市，新增土地儲備總建筑面積318萬平方米。據中指研究院數據顯示，美的置業1-6月拿地金額192億元，居行業26位。

圖片來源：中指研究院官網

風云地產界（微信公號：fydcj888）注意到，美的置業最近一次高價拿地是8月9日，經過61輪競價，以35.88億元競得義烏市1宗商住用地，樓面價19556元/平方米，溢價率20.08%。

今年1月，同樣在義烏競拍商住地塊，美的置業通過69輪競價，以31.38億元高價拿下，溢價率達到了77.3%，樓面價達到25009.29元/平方米，創義烏高層地塊成交樓面價新高。當時市場人士測算，只有銷售單價接近37000元/平方米時，該項目才能釋放出合理利潤。

義烏只是浙閩區域內的一個縣級市，但美的置業評估認為，城市總體開發環境良好，政策友好度高，量價呈現不斷上升趨勢，具備極高的深耕投資價值，所以今年持續補倉。據內部人士透露，美的1月份所拿地塊，備案價41680元/平方米，盈利能力較好。

截至6月末，美的置業土地儲備總建筑面積達5277萬平方米，旗下339個物業開發項目（其中通過合營企業及聯營公司參與103個項目）覆蓋全國62個城市。在公司城市升級戰略中，作為三四線城市的義烏，應該并非投資重點，但今年兩次高溢價補倉，投資高達67.26億元，占上半年拿地總額的三分之一強，其擴張勢頭可見一斑。

背靠“美的系”，融資能力行業領先

按照城市升級和區域深耕戰略，美的置業下半年將繼續優化資源配置，深耕一、二線為主的核心城市群，計劃未來2-3年，培育五個銷售過百億元的根據地城市；15-20個銷售規模50億元的高能級城市，以及10-20個30億元的高潛力城市。

圖片來源：公司官網

在家電制造企業跨界涉入房地產的諸多房企中，美的置業的表現可圈可點，發展前景和潛力也非?？捎^。其最突出的優勢，就是背靠何享健家族的“美的系”，擁有超低成本的融資能力，讓很多民營房企艷羨不已。

半年報顯示，美的置業上半年新增有息負債，融資成本低至4.74%，加權平均融資成本實現5連降，降至4.92%。公司如此低的借貸利率，離不開母公司的大力支持。據風云地產界（微信公號：fydcj888）不完全統計，以何享健為核心的何氏家族，一共控股8家上市公司，參股10余家金融機構，橫跨制造、汽車、金融、地產、醫療、環保、影視等行業，構筑起實力雄厚的“美的系”商業帝國。

圖片來源：公司官網

俗話說，背靠大樹好乘涼。美的置業作為“美的系”旗下的地產平臺，不但可以獲取低息融資，在管理紅利時代，還能夠將母公司的制造業邏輯用于房地產經營。郝恒樂聲稱，“這是我們的基因，也是我們的優勢?！?/span>

不過，值得注意的是，美的置業2021上半年營收330.39億元，增長57.8%；毛利68.38億元，增長23.8%；出現了增收不增利的跡象，需要防范高溢價拿地，蠶食利潤的風險。

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