來(lái)源/好貓財(cái)經(jīng)

融創(chuàng)無(wú)法回避一個(gè)問題：上半年到底拿了多少地？

從中期報(bào)告主動(dòng)披露來(lái)看，上半年融創(chuàng)新增權(quán)益土地儲(chǔ)備建筑面積1709萬(wàn)平方米，權(quán)益貨值為2135億元。

整個(gè)2020年，融創(chuàng)新增土地儲(chǔ)備是5877萬(wàn)平方米。從數(shù)據(jù)來(lái)看，融創(chuàng)上半年拿地尚不及去年的一半，投資力度風(fēng)險(xiǎn)仍在可控范圍內(nèi)。

截至6月末的連續(xù)12個(gè)月里，融創(chuàng)累計(jì)權(quán)益拿地銷售比為28.5%；上半年的權(quán)益拿地銷售比為37.9%，符合40%的監(jiān)管政策要求。

從絕對(duì)值來(lái)看，融創(chuàng)上半年拿地金額確實(shí)高了一點(diǎn)，拿地的平均地價(jià)也有所上升。

但從中報(bào)的陳述來(lái)看，融創(chuàng)有拿地的底氣，對(duì)潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也做好了充分準(zhǔn)備。

首先是快速銷售。

上半年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3207.6億元，同比增長(zhǎng)64%；實(shí)現(xiàn)銷售面積2194.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)56.4%。

銷售的快速增長(zhǎng)，實(shí)質(zhì)上讓融創(chuàng)有一定的“補(bǔ)倉(cāng)”壓力。

截至上半年末，融創(chuàng)的權(quán)益土地儲(chǔ)備建筑面積為1.64億平方米，僅略微高出去年末的數(shù)字。

銷售快速增長(zhǎng)，但融創(chuàng)的運(yùn)營(yíng)成本增速較低，銷售成本增速遠(yuǎn)低于銷售增速，行政開支維持去年水平，利息開支降低21億元，并最終實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本的正向收入。

中期業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)董事會(huì)主席孫宏斌強(qiáng)調(diào)，未來(lái)三年第一目標(biāo)是降低融資成本，利率要從8%降到5%，要把信用評(píng)級(jí)做到投資級(jí)，“不僅僅要降低負(fù)債率，還要降低負(fù)債規(guī)模。”

其次，是嚴(yán)控下半年拿地。

任何一家企業(yè)，不可能無(wú)視政策監(jiān)管，融創(chuàng)為自己定下了清晰管控目標(biāo)：下半年權(quán)益拿地銷售比控制在20%以內(nèi)，全年權(quán)益拿地銷售比控制在30%以內(nèi)。

融創(chuàng)2021年銷售目標(biāo)為6400億元，也就是說(shuō)，融創(chuàng)下半年拿地權(quán)益總價(jià)應(yīng)該要控制在700億以內(nèi)，不排除拿地的節(jié)奏進(jìn)一步放緩。

孫宏斌強(qiáng)調(diào)，這個(gè)比較保守的目標(biāo)和市場(chǎng)判斷有關(guān)。

下半年市場(chǎng)壓力比較大，一方面是企業(yè)壓力大了后就會(huì)降價(jià)，另一方面是調(diào)控政策堅(jiān)決，使得房?jī)r(jià)沒有上漲預(yù)期，購(gòu)買力受到影響。

第三個(gè)策略，是升級(jí)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。

從2017年開始降杠桿，融創(chuàng)從“紅檔”企業(yè)降至“黃檔”，截至上半年末，已非常接近“綠檔”，凈負(fù)債率86.6%，現(xiàn)金短債比1.11，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為76%。

融創(chuàng)降負(fù)債最大的“功臣”有兩個(gè)，一個(gè)是銷售額增長(zhǎng)，從3000億元規(guī)模翻倍至6000億規(guī)模；另外一個(gè)就是項(xiàng)目合作的增加。

5月底的股東大會(huì)上，孫宏斌就解釋：“雖然這幾個(gè)月拿地?cái)?shù)額看上去比較多，但很多項(xiàng)目都有合作伙伴，實(shí)際上融創(chuàng)需要投入的資金并不多。”

在房地產(chǎn)上半場(chǎng)，融創(chuàng)憑借“更快速、更均好、更優(yōu)質(zhì)、更深耕”的優(yōu)勢(shì)，躋身行業(yè)頭部。在規(guī)模快速增長(zhǎng)的同時(shí)，不可避免地出現(xiàn)了階段性負(fù)債偏高。

此次中報(bào)里，融創(chuàng)提出了”四更”經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)則：更安全、更從容、更長(zhǎng)期、更有價(jià)值。融創(chuàng)坦言這一準(zhǔn)則是團(tuán)隊(duì)基本做事原則，是以利潤(rùn)、客戶滿意度、安全穩(wěn)健為核心，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

在孫宏斌看來(lái)，所謂企業(yè)安全有三個(gè)維度：符合國(guó)家政策導(dǎo)向；別人認(rèn)為你安全；自己覺得真的安全。

老孫的思路解釋向來(lái)清奇：別人認(rèn)為你安全是從三條紅線指標(biāo)和利息成本來(lái)看，所以要達(dá)成指標(biāo)和提高信用評(píng)級(jí)，這是一個(gè)非常高的目標(biāo)；但別人認(rèn)為你安全也不一定是安全的，三條綠線的公司也不一定沒有風(fēng)險(xiǎn)，所以我們下一步要更安全、更從容、更長(zhǎng)期、更有價(jià)值。

在此背景之下，號(hào)稱“并購(gòu)之王”的孫宏斌，首次透露出對(duì)并購(gòu)的意興闌珊。

“目前所有的企業(yè)無(wú)論你開什么價(jià)，我都是沒有辦法并購(gòu)的，因?yàn)槲疫€要同時(shí)并購(gòu)你的債務(wù)。”