來源|博望財(cái)經(jīng) 作者/恒心

8月24日，中國綜合實(shí)力最強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)之一的廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（富力地產(chǎn)，2777.HK）發(fā)布2021年中期業(yè)績公告。財(cái)報(bào)顯示，2021年上半年富力地產(chǎn)營業(yè)額同比增長18%至394.9億元，但因入賬面積、產(chǎn)品組合變動及較高的融資成本等因素，毛利及純利分別減少至85.7億元及31.8億元；同時(shí)毛利率較上年同期的33.5%下滑11.2個(gè)百分點(diǎn)至22.3%，對此富力地產(chǎn)表示，“毛利率下跌是由于調(diào)整平均銷售價(jià)格以加快銷售速度，以致影響集團(tuán)的毛利率。”

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數(shù)據(jù)來源：富力地產(chǎn)2021年中期業(yè)績公告。

此外，據(jù)此前4月19日發(fā)布的2020年年報(bào)顯示，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入860.04億元，同比下滑5.45%，同時(shí)重要盈利指標(biāo)均有所下滑，其中毛利率同比下滑8.92個(gè)百分點(diǎn)至25.06%，利潤總額同比下滑20%至103.66億元，凈利潤同比下滑14.5%至78.38億元，歸母凈利潤同比下滑12.01%至76.96億元。

通過上述數(shù)據(jù)我們可以明確看出，富力地產(chǎn)自2020年以來利潤持續(xù)下滑，且一直延續(xù)到2021年上半年，足可見其盈利能力持續(xù)承壓。

富力地產(chǎn)成立于1994年，后于2005年7月成功登陸香港聯(lián)交所主板上市，集房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開發(fā)、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)為一體，擁有國家建設(shè)部頒發(fā)的一級開發(fā)資質(zhì)、甲級設(shè)計(jì)資質(zhì)、甲級工程監(jiān)理資質(zhì)、一級物業(yè)管理資質(zhì)及一級房地產(chǎn)中介資質(zhì)，是中國綜合實(shí)力最強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)之一，并擁有一個(gè)多元化的優(yōu)質(zhì)物業(yè)組合，從大本營廣州開始，富力地產(chǎn)的業(yè)務(wù)已擴(kuò)展至北京、上海、天津、重慶、成都、海南、西安、江蘇、沈陽、太原、惠州等十多個(gè)城市和地區(qū)，基本上已實(shí)現(xiàn)全國性的布局策略。

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資料來源：百度百科。

據(jù)企查查官網(wǎng)顯示，富力地產(chǎn)自成立以來僅存有2條融資信息。具體如下：

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資料來源：企查查官網(wǎng)。

股東及持股方面，富力地產(chǎn)屬性為外資企業(yè)，第一大股東為李思廉（直接持股比例28.97%），李思廉和張力（直接持股比例27.5%）為富力地產(chǎn)共同實(shí)際控制人。

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資料來源：企查查官網(wǎng)。

富力地產(chǎn)自2020年以來利潤持續(xù)下滑，且一直延續(xù)到2021年上半年，足可見其盈利能力持續(xù)承壓，同時(shí)短期償債壓力較大的同時(shí)全踩“三道紅線”，核心資產(chǎn)受限占比較高，占凈資產(chǎn)的比例近2倍，再融資受到極大影響；疊加曾多次被列為被執(zhí)行人以及新增數(shù)百起訴訟糾紛，信用質(zhì)量存在較大瑕疵，面臨很大的或有風(fēng)險(xiǎn)；此外，被曝大規(guī)模裁員近4成，海南紅樹灣項(xiàng)目因不合規(guī)遭中央督導(dǎo)組點(diǎn)名。

受上述因素影響，富力地產(chǎn)股價(jià)直線式暴跌。

富力地產(chǎn)股價(jià)由2021年6月2日最高價(jià)10.06港元/股波動暴跌下滑至2021年8月24日最低價(jià)6.60港元/股，此后有所上升，截至9月2日收盤價(jià)6.59港元/股，富力地產(chǎn)股價(jià)暴跌超30%，市值“蒸發(fā)”126.82億元。

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數(shù)據(jù)來源：富途牛牛。

短期償債壓力較大的同時(shí)全踩“三道紅線”，再融資受到極大影響

2017~2020年末，富力地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率分別為80.93%、81.33%和80.07%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75.03%、76.40%和73.93%，資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)處于高位；合并口徑有息債務(wù)分別為1811.58億元、2236.14億元和1889.40億元，雖2020年末有息債務(wù)有所下滑，但規(guī)模仍很大；同期短期債務(wù)分別為702.09億元、887.44億元和930.92億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅分別為197.83億元、229.04億元和256.73億元，與短期債務(wù)的比例僅分別為28.18%、25.81%和27.58%，足可見富力地產(chǎn)短期償債壓力較大。

2020年末，富力地產(chǎn)本部剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為88.28%，有息債務(wù)294.10億元，其中短期債務(wù)175.20億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅76.68億元，與短期債務(wù)的比例僅為43.76%，對短期債務(wù)的覆蓋能力極為匱乏。

如此龐大的債務(wù)壓力，富力地產(chǎn)唯有通過不斷融資才能實(shí)現(xiàn)債務(wù)的滾續(xù)，“借新債還舊債”成為主要生存之路。但遺憾的是，貌似這條路被阻斷了。

2020年8月，多部門明確了收緊地產(chǎn)企業(yè)融資的“三道紅線”，即（1）剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；（2）凈負(fù)債率大于100%；（3）現(xiàn)金短債比小于1倍。“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月末為上限，不得增加。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2020年末富力地產(chǎn)已全踩“三道紅線”。具體來看，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.93%，凈負(fù)債率為171.61%，現(xiàn)金短債比0.43倍。雖2020年以來富力地產(chǎn)通過出售重資產(chǎn)項(xiàng)目及股權(quán)等降低負(fù)債，但效果甚微，這就意味富力地產(chǎn)有息負(fù)債規(guī)模以2020年末為上限，不得增長。

當(dāng)然，此時(shí)會有不少讀者認(rèn)為，雖然舉債方式融資受限，但還可以通過其他方式（比如抵質(zhì)押）進(jìn)行融資。筆者在此很遺憾的告訴大家，富力地產(chǎn)核心資產(chǎn)受限占比較高，再融資恐很難。

2020年末，富力地產(chǎn)受限資產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì)1391.38億元，占同期末資產(chǎn)總額的31.95%、凈資產(chǎn)的160.26%，主要包括存貨690億元、固定資產(chǎn)269億元、投資性房地產(chǎn)200億元和貨幣資金143億元，約分別占同期末該科目余額的30%、90%、59%和36%。

毫無疑問的是，富力地產(chǎn)被劃為“紅色檔”，有息債務(wù)規(guī)模不得增加，但考慮到其短期債務(wù)壓力較大，只有通過不斷融資才能實(shí)現(xiàn)債務(wù)的滾續(xù)，而此時(shí)再融資能力受限，或?qū)ζ湮磥矸康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展造成較大的不利影響。

信用質(zhì)量存在較大瑕疵，面臨很大或有風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)顯示，5月19日富力地產(chǎn)新增1條被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標(biāo)的27.23萬元，執(zhí)行法院為廣州市天河區(qū)人民法院，案號“（2021）粵0106執(zhí)15661號”，案件系與中信銀行金融借款合同糾紛。

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資料來源：中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)。

據(jù)企查查官網(wǎng)顯示，截至8月25日，富力地產(chǎn)上述被執(zhí)行人信息加上歷史被執(zhí)行人信息已高達(dá)近200條，被執(zhí)行金額合計(jì)4939.59萬元。

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資料來源：企查查官網(wǎng)。

同時(shí)，富力地產(chǎn)因金融借款合同糾紛等涉訴。

富力地產(chǎn)自2018年以來新增逾200封裁判文書，案由多涉及金融借款合同糾紛、申請確認(rèn)仲裁協(xié)議效力、民事案件執(zhí)行、房屋買賣合同糾紛案件執(zhí)行、著作權(quán)權(quán)屬及侵權(quán)糾紛、國內(nèi)非涉外仲裁裁決和追償權(quán)糾紛等，上述案件分別為62起、41起、35起、32起、21起、19起和17起，其中富力地產(chǎn)作為被告/被申請人涉訴金額高達(dá)1.18億元，占比55.78%。

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資料來源：企查查官網(wǎng)。

富力地產(chǎn)因申請確認(rèn)仲裁協(xié)議效力等另涉及逾200條開庭公告。

富力地產(chǎn)案由多涉及申請確認(rèn)仲裁協(xié)議效力、金融借款合同糾紛、房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛、合同糾紛、侵害作品信息網(wǎng)絡(luò)傳播權(quán)糾紛、著作權(quán)權(quán)屬及侵權(quán)糾紛等，上述案件分別39起、23起、21起、20起、19起及19起，其中富力地產(chǎn)作為被告/被申請人的案件近7成。

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數(shù)據(jù)來源：企查查官網(wǎng)。

富力地產(chǎn)曾多次被列為被執(zhí)行人以及新增數(shù)百起訴訟糾紛，足可見其信用質(zhì)量存在較大瑕疵，面臨很大的或有風(fēng)險(xiǎn)，或進(jìn)一步加大資金流動性壓力。

被曝大規(guī)模裁員，海南紅樹灣項(xiàng)目因不合規(guī)遭中央督導(dǎo)組點(diǎn)名

據(jù)此前3月25日發(fā)布的2020年年度業(yè)績公告顯示，富力地產(chǎn)2020年末正式員工數(shù)量3.88萬人，較上年末的6.23萬人大幅減少近4成。對此富力地產(chǎn)表示，“主要系出售物業(yè)管理公司所致。”

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數(shù)據(jù)來源：富力地產(chǎn)2020年年度業(yè)績公告。

由此可見，富力地產(chǎn)極大削減了業(yè)務(wù)規(guī)模，并靠出售資產(chǎn)“回血”，但這無疑是“飲鴆止渴”。

此外，2019年5月，海南省澄邁縣住房保障與房產(chǎn)管理局印發(fā)《關(guān)于暫停富力紅樹灣項(xiàng)目商品房銷售的通知》，通知決定對海南三林旅業(yè)開發(fā)有限公司、海南朝陽房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、海南紅樹林度假村有限公司、海南富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、海南明強(qiáng)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、海南三林發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)的富力紅樹灣項(xiàng)目所有商品房暫停銷售許可，關(guān)停相關(guān)公司商品房合同網(wǎng)簽系統(tǒng)。

海南紅樹灣項(xiàng)目因大規(guī)模破壞周邊的紅樹林被監(jiān)管督查，11人被問責(zé)，富力地產(chǎn)在當(dāng)年中期業(yè)績會上稱已完成整改，但2020年5月又遭中央督察組點(diǎn)名，稱項(xiàng)目仍不合規(guī)。在海南全域限購的背景下，富力地產(chǎn)海南紅樹灣項(xiàng)目去化壓力很大，若上述項(xiàng)目最終爛尾，富力地產(chǎn)將承擔(dān)較大損失。

綜合來看，自2020年以來，富力地產(chǎn)利潤持續(xù)下滑，且一直延續(xù)到2021年上半年，同時(shí)短期償債壓力較大的同時(shí)全踩“三道紅線”，核心資產(chǎn)受限占比較高，再融資受到極大影響，疊加曾多次被列為被執(zhí)行人以及新增數(shù)百起訴訟糾紛，信用質(zhì)量存在較大瑕疵，面臨很大的或有風(fēng)險(xiǎn)，此外被曝大規(guī)模裁員近4成，海南紅樹灣項(xiàng)目因不合規(guī)遭中央督導(dǎo)組點(diǎn)名。毋庸置疑的是，上述因素短期內(nèi)不可消除，富力地產(chǎn)未來業(yè)務(wù)的發(fā)展必將受此制約。

富力地產(chǎn)激進(jìn)擴(kuò)張的背后是千瘡百孔，無論是從房地產(chǎn)行業(yè)景氣度，還是從自身銷售規(guī)模、盈利能力及負(fù)債水平等指標(biāo)，降負(fù)債或?yàn)橄乱徊绞走x。