撰文/ 韓菱??編輯/ 盧泳志

今年可以說是房地產(chǎn)調(diào)控大年。據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，2021年全國房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)突破400次，刷新歷史紀(jì)錄。消費(fèi)者買房進(jìn)入了觀望期，和往年相比，貝殼的新房和二手房都出現(xiàn)了“不賺錢”的跡象。二季度調(diào)整后的凈利潤為16.38億元，相比去年同期29.51億元，同比下降44.5%。

?

今年以來，貝殼股價(jià)下跌趨勢(shì)明顯，直至8月末才呈現(xiàn)小幅回升趨勢(shì)。截至9月10日收盤,貝殼股價(jià)為18.98美元/股，市值為226.03億美元，相比上市時(shí)縮水了約46%左右。

?

來源：雪球

困境中的貝殼迎來了一則考慮赴港上市的消息，媒體還報(bào)道了貝殼找房已聘請(qǐng)高盛牽頭負(fù)責(zé)二次上市事宜。

?

但是，貝殼方面卻辟謠稱，公司目前沒有相關(guān)計(jì)劃。

?

對(duì)于這一傳聞，IPG（IPGlobal 環(huán)業(yè)投資集團(tuán)）中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜卻分析認(rèn)為，赴港上市能夠提升貝殼自身流動(dòng)性，也可以作為中概股潛在風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)對(duì)沖措施，好處還是比較多的。

?

看來，赴港上市也不失為一個(gè)應(yīng)對(duì)問題的好策略。

房地產(chǎn)調(diào)控的影響

貝殼今年可謂命運(yùn)多舛。受疫情影響、受地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，今年5月還痛失靈魂人物——?jiǎng)?chuàng)始人左暉。

作為地產(chǎn)中介的龍頭企業(yè)，貝殼的命運(yùn)令人關(guān)注。

?

2021年，全國房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)突破400次，對(duì)于貝殼的沖擊是肉眼可見的。

?

以8月18日杭州“推行個(gè)人自主掛牌房源新政”為例，打破了傳統(tǒng)依賴中介機(jī)構(gòu)的房屋銷售模式。其住房保障和房產(chǎn)管理局“個(gè)人自主掛牌房源”功能正式上線“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”。?

?

8月19日，貝殼股價(jià)單日暴跌14.86%，8月20日再度下跌5.29%，跌破20美元/股的發(fā)行價(jià)。

來源：雪球

?

該政策一出臺(tái)就引發(fā)了網(wǎng)友熱議。網(wǎng)友“馬不前”認(rèn)為房產(chǎn)中介之后完全可以被取代；網(wǎng)友“我的房東”認(rèn)為可以試試，因?yàn)橹薪樘膳铝?；網(wǎng)友“小繆”表示，自主掛牌流程太麻煩了，還是希望可以花點(diǎn)錢省事；而網(wǎng)友“瞌睡蟲”則擔(dān)心個(gè)人自主掛牌上線后，“假房東”會(huì)不會(huì)越來越多；網(wǎng)友“不愛笑”認(rèn)為不差錢的人可以用中介，大多數(shù)人還是可以不用中介......

?

來源：微博

?

實(shí)際上，早在2017年，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)就已有個(gè)人掛牌房源記錄了。自2017年1月1日至2021年8月17日，該平臺(tái)五年間個(gè)人自主掛牌房源信息共計(jì)127條。

?

新政策出臺(tái)后，該平臺(tái)個(gè)人自主掛牌房源數(shù)量猛增，截至8月末，累計(jì)增加1300+條掛牌信息。

?

據(jù)《南方周末》報(bào)道，杭州房管局的一位工作人員向其表示，推行個(gè)人自主掛牌房源的本意不是去中介化，主要是想讓老百姓方便。政府不可能把買賣的事拿來做，只是搭一個(gè)平臺(tái)，讓買賣雙方自行交易。這一平臺(tái)本質(zhì)上是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員經(jīng)營行為、提高中介市場信息透明度的監(jiān)管平臺(tái)。

?

但是，貝殼銷售人員趙先生表示，因?yàn)閽炫屏鞒瘫容^繁瑣，需要自己找房源、談價(jià)格，操作起來很困難。

?

協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖則表示，“無中介租房”將對(duì)房地產(chǎn)市場帶來較大壓力，房源信息繞過中介進(jìn)行交易，將來不排除有國企來直接提供服務(wù)，這對(duì)中介機(jī)構(gòu)而言是很大的一個(gè)危機(jī)。不過中介的角色還是會(huì)存在，但是對(duì)其依賴程度會(huì)呈下降趨勢(shì)。

?

貝殼股價(jià)之所以會(huì)受一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，是因?yàn)閭€(gè)人掛牌這一措施會(huì)否在全國范圍內(nèi)推行？

?

除了租房領(lǐng)域的地區(qū)新政外，今年以來，刷新歷史紀(jì)錄的400多次調(diào)控也夠貝殼喝一壺的。

?

黃立沖表示，現(xiàn)在也不是買房的好時(shí)機(jī)，以后的房子不再具備“投資價(jià)值”，但是仍可以拿來租，不過租金也不會(huì)太高。房子最終會(huì)成為幫助社會(huì)實(shí)現(xiàn)“共同富?！钡囊粋€(gè)工具。

?

柏文喜則表示，剛需和首套置業(yè)者在購房市場中的地位更加顯現(xiàn)，貝殼除了需要應(yīng)對(duì)二手房市場變化外，對(duì)于新房市場結(jié)構(gòu)的變化也需要加以注意。

“后左暉時(shí)代”的首份成績單

重重困境之下，貝殼交出了告別“左暉時(shí)代”的首份成績單。

?

2021年上半年，貝殼總交易額（GTV）達(dá)2.29萬億元，同比增長了72.3%。

?

由于GTV的大幅提升，貝殼上半年的營業(yè)收入也同樣出現(xiàn)了大幅的增長。數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，貝殼營收為449億元，同比增長64.6%。

?

其中，二季度的經(jīng)營數(shù)據(jù)大幅超過了市場預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，貝殼第二季度營收為241.7億元，同比增長20%。此前，貝殼給出的預(yù)期在225-235億之間。

來源：財(cái)報(bào)

?

不過，第二季度調(diào)整后的凈利潤為16.38億元，相比去年同期29.51億元，同比下降44.5%，出現(xiàn)增收不增利的情況。

?

另外，貝殼第二季度毛利率只有22.1%，遠(yuǎn)低于去年同期的32.5%，并且也低于今年一季度。

?

公司稱出現(xiàn)下降的主要原因?yàn)椋盗薪禍卮胧┏雠_(tái)的影響，以及二季度的市場表現(xiàn)平平。再加上去年一季度因疫情影響，造成了二手房交易延后到第二季度，因此，造成了二季度凈利潤的基數(shù)較高。

?

此前市場還有對(duì)貝殼“中介費(fèi)率調(diào)整”以及“反壟斷調(diào)查”的消息。貝殼管理層回應(yīng)表示，關(guān)于傳聞公司也很震驚，但這則具有煽動(dòng)性的消息為假新聞，謠言源頭來自一家上海的中介。貝殼找房CFO徐濤也明確表示，目前貝殼未接受任何與反壟斷問題相關(guān)的正式檢查。

?

對(duì)于未來的趨勢(shì)，柏文喜指出，只要中國房地產(chǎn)行業(yè)的需求仍然存在，房地產(chǎn)業(yè)的交易活動(dòng)就不會(huì)停止，最多只是交易結(jié)構(gòu)和區(qū)域構(gòu)成的變化。另外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)金融化程度的提升，房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性與交易活躍度也必然隨之上升，其交易量也會(huì)同步上升。而貝殼平臺(tái)化與生態(tài)化的超強(qiáng)吸附能力，會(huì)讓貝殼的競爭優(yōu)勢(shì)在發(fā)展中愈加突出。

亟待對(duì)沖“中概股”風(fēng)險(xiǎn)

此一時(shí)，彼一時(shí)。

?

2020年8月13日，貝殼找房在美國紐交所上市。敲鐘當(dāng)天，貝殼管理層以及華興資本、騰訊等投資人代表、合作伙伴，共同見證了中國“居住服務(wù)平臺(tái)第一股”的誕生。

?

值得一提的是，在貝殼正式掛牌交易后，資本市場用“實(shí)際行動(dòng)”表達(dá)了對(duì)貝殼的期望與認(rèn)可，其股價(jià)高開高走“成功出圈”。

?

2020年8月14日，貝殼開盤價(jià)為35.06美元/股，較發(fā)行價(jià)上漲了75.3%，當(dāng)日最終收盤價(jià)為37.44美元/股，漲幅高達(dá)87.2%，總市值達(dá)到421.95億美元。

來源：雪球

?

但隨著美國證監(jiān)會(huì)SEC收緊中概股上市的口子，越來越多的企業(yè)把香港作為上市首選地。已經(jīng)在美國上市的公司，也紛紛醞釀私有化回港上市或者在港二次上市。

?

其中，包括阿里巴巴、京東、網(wǎng)易、理想汽車、B站等國內(nèi)知名企業(yè)。

?

現(xiàn)今貝殼表示雖然沒有“赴港”計(jì)劃，但柏文喜卻認(rèn)為回港上市不失為一條解決困境的可行性路徑。

?

柏文喜認(rèn)為，中概股和科技股受中美關(guān)系不穩(wěn)定以及國內(nèi)反壟斷政策影響出現(xiàn)的普跌也引發(fā)了貝殼的大跌。近來貝殼的市值甚至跌去了差不多3/4，這是市場對(duì)與貝殼商業(yè)模式不夠了解的一個(gè)誤會(huì)和誤傷。

?

顯然，香港市場更容易理解貝殼的商業(yè)模式，也更了解貝殼。

?

你接觸過貝殼嗎？對(duì)它的未來怎么看呢？歡迎評(píng)論區(qū)留言討論！