作者/劉洋??編輯/蔡真??來源/野馬財經

9月14日，深陷資金困境的中國恒大發布公告稱，已聘請華利安諾基（中國）有限公司及鐘港資本有限公司作為聯席財務顧問，評估公司目前的資本架構，研究流動性情況，探索所有可行方案，以緩解目前的流動性問題，爭取達成最優解決方案。2021年這個秋天，恒大率先感受寒意，這家地產龍頭企業的未來走向格外引人關注。

而9月10日，在“恒大財富專題會”結束后緊急召開的全員大會上，恒大集團董事局主席許家印承認，2017年出現的戰略失誤，致使恒大走到今天的局面。

那一年，恒大規模5000億元首度問鼎地產排行榜榜首，許老板也再次登頂富豪榜，三輪戰投融資千億元。一時風光無兩，為何成為危機開始的信號？

2017年，到底發生了什么？

恒大高光時刻

2017開年之時，由于前兩年取得輝煌戰績，恒大賬面上現金余額超過3000億元、總資產超過1萬億元。那個時候，如果有誰和老許說恒大面臨著危機，他斷然不會相信。

全年工作會議上，許家印宣布，經過八年時間，恒大集團已完成多元化發展的產業布局。全年目標有四個:地產集團實現銷售4500億，實現核心凈利潤243億；參股控股金融全牌照；全面推進海花島主體建設工程；恒大養生谷全面開工6-8個。

“我們成為世界最大的房地產企業，并躋身世界500強。”言語之間，意氣風發。

圖源：野馬制圖

2017年9月，許家印以2900億元的身價登頂《胡潤百富榜》，許家印的身價比上年翻了四倍，馬化騰和馬云排名二三。胡潤表示：“中國的首富和二富仍然分別來自地產和IT行業，只不過今年許家印代替了王健林，馬化騰代替了馬云。

年末，正當恒大緊鑼密鼓籌備召開年終大會之際，經濟學家任澤平以1500萬元年薪加盟恒大集團，一份由許家印簽發的任命文件一度全網流傳。這份文件給網民們留下的印象，除了經濟學家任澤平很“貴”，信息量更大的是恒大“不差錢”。

“世界最大的房企“，標配最貴的經濟學家，似乎沒有問題。

其后中國恒大（3333.HK）發布的2017年年報，為許老板豪氣逼人的講話做足了“背書”，印證了恒大的實力與底氣。財報顯示，恒大2017年錄得合約銷售額5009.6億元，2017年全年營收3110.2億元，地產板塊年度利潤達到405.1億元。

而剛剛被任命為恒大首席經濟學家的任澤平，其在此前后關于地產“新周期”的一系列言論，無疑也淋漓盡致詮釋了彼時恒大的雄心壯志和對未來的無限看好。

任澤平稱，“?中國未來10年一二線城市房價翻二倍，三四線城市房價翻三倍”，“房地產一半是金融，一半是制造業，房地產也是實體經濟。房地產也是制造業，大的房企都是高端制造業”，“我國城鎮化率比到60%，發達國家平均80%以上。中國的城鎮化還有至少一二十個百分點，一二十年的空間”，“根據恒大研究院的測算，2017-2030年城鎮住房需新增193億-226億平方米，即年均新增14.8億-17.4億平方米”。

箭在弦上，只待一發。

借殼上市，高速擴張

2017年中國恒大業績會上，許家印為恒大指明了方向：規模，規模，還是規模！

“在2020年銷售規模達到8000億元”。他如是說。事實上，此后，恒大年銷售額從2017年的5009.6億元，增長至2020年的7232億元。雖未完全達到預期，但亦不遠矣。

房地產企業要實現這樣的規模擴張，無外乎就是加杠桿。2018-2020年，恒大總負債分別為15714.02億元、14810.88億元、15221.8億元；一年內到期短債三年分別為3183億元、3722億元、3355億元。2021年中國恒大上半年財報顯示，一年內到期的短期負債仍有2400.49億元，在手現金不過800多億。

而彼時已經是十碗九蓋的恒大，念念不忘的就是回A。

從2016年9月起，中國恒大啟動了與深深房A（000029.SZ）的重組的計劃，恒大希望借殼深深房A實現A股上市，恒大地產是最初預定的A股上市主體。

為此，恒大集團先后于2016年12月底、2017年5月底、2017年11月引入三輪戰略投資者，總計實現融資1300億元。

僅以2017年11的第三輪為例，參與戰投恒大的包括山東高速集團、蘇寧集團、正威集團、嘉寓、廣州逸合、四川鼎祥，這一強大陣容被外界稱為“恒大的天團朋友圈”，貢獻了恒大三輪戰投融資1300億元之中的600億元。

圖源：恒大官網

當然，引入戰投也是有成本的。恒大地產向戰投承諾，2017至2020年四個年度的凈利潤分別不少于243億、500億、550億、600億元，且每年至少將凈利潤的68%分派給股東。

新一輪房地產剛剛起步的2017和2018年，中國恒大均達成承諾，且凈利潤增速超100%。但是從2019年中期以來，房地產調控層層加碼之下，中國恒大的凈利潤與核心業務利潤逐年下降。

2020年11月9日，中國恒大對外發布公告，終止與深深房的重組計劃。恒大借殼回A計劃落空。再后來，為之貢獻了200億元戰投資金的張近東讓出蘇寧控制權，和老許一起搞過足球的馬云則陷入更深的麻煩。

四家上市公司，萬億港元市值！

追求規模的要義，自然還是找錢，而最理想的找錢方法，就是上市融資。

還是在2017年，許家印提出“新恒大”構想，這一構想在此后幾年間日漸成形、羽翼豐滿，

盡管恒大地產借殼回A夢碎，但恒大彼時已經擁有了4家上市公司，它們分別是母公司中國恒大（3333.HK）、恒大汽車（0708.HK）、恒大物業（6666.HK）、恒騰網絡（0136.HK）。“新恒大”包括八大業務板塊，除了上述中國恒大、恒大汽車、恒大物業、恒騰網絡，尚有房車寶、恒大冰泉、流媒體、童世界。

2020年9月，恒大汽車以先舊后新方式配售股份給騰訊控股有限公司、紅杉資本、阿里巴巴的云鋒基金及滴滴出行等多名知名國際投資者，籌集約40億港元。此后，2021年1月，恒大汽車又向六名投資者定向增發新股，融資260億港元。

圖源：恒大官網

自2020年3月到2020年末，恒大集團權益融資合計888億港元，除恒大汽車兩次配股300億港元外，恒大物業引戰235億港元、上市募資140.8億港元，中國恒大配股43億港元，恒騰網絡出售股份6億港元，房車寶引戰163.5億港元。

而為了解決眼下的燃眉之急，恒騰已率先成為棄子。

恒騰網絡今年8月1日晚間發布的公告：騰訊方面以總價20.68億港元收購恒騰網絡7%股份；另一個獨立第三方買方則以11.82億港元收購恒騰網絡4%股份。兩筆交易總價32.5億港元。這是繼恒大6月22日以44.33億港元轉讓8%恒騰網絡股份給儒意影業創始人柯利明后，又一次出售股份。

在巔峰時期，恒大前述四家上市公司總市值曾經破萬億港元。而現在，四家上市公司總市值則在1500億港元上下浮動，已縮水8成。

無論是中小企業，還是巨頭企業，多元化歷來是“雙刃劍”。恒大的多元化努力，當初處在風口上之時，資本故事講說不盡，上市融資源源不斷，一時之間風光無限。而一旦從風口跌落，多元化就化身為沉重包袱，反而給核心地產業務帶來拖累。2021年中國恒大公布上半年報，營收和凈利潤下降，恒大方面解釋稱，恒大汽車等業務版塊持續虧損是一大原因。

除了多元化造成的拖累，宏觀層面上地產行業本身也已經進入下行周期的深水區，用“任首席”的話語體系來講，這種局面似乎可稱之為地產“新新周期”。

“房住不炒”之后，2020年，監管部門專門為地產商劃出三道紅線：（1）房企剔除預收款的資產負債率不得大于70%；（2）凈負債率不得大于100%；（3）現金短債比不得小于1倍。2021年上半年財報顯示，恒大有息負債相較于去年3月下降了約3000億元，實現一條紅線變綠，另外兩條紅線依然“明鏡高懸”。

而就是降下來了的有息負債，似乎也絲毫大意不得。7月，廣發銀行江蘇宜興支行以“情況緊急”為理由，直接向法院申請凍結恒大集團將近1.3億的資產欠款，如有需要還可以查封、扣押其他等值財產。盡管最終雙方達成和解，但這仍為恒大拉響了警報。

最貴的經濟學家嗅覺敏銳。

今年3月18日，原恒大首席經濟學家任澤平將赴東吳證券上崗。任首席留給恒大的，是曾經對房地產走勢的那一系列激進判斷。同時，任首席不忘致敬許老板，稱“感謝恒大集團許家印先生的信任和支持，許先生大格局大情懷”。

“問這快樂為何來去如飛，像那天上白云乍離乍聚。”

盡管隨著房地產持續進入下行周期以及地產宏觀調控力度不降反升，加之恒大地產自2017年以來的激進擴張，恒大的核心地產業務一直在承受壓力，但是外界也注意到，恒大的地產開發經營能力以及許老板閃轉騰挪的危機應對能力，仍是恒大手中的王牌。

而在過往近三十年的歷史中，恒大也曾多次經歷如同今天一樣的危機與困境。2008年美國次貸危機爆發后，恒大上市一度被擱淺，資金鏈也走到了即將斷裂的邊緣。許老板一面祭出自己拿手的“當年拿地、當年開工、當年入住”的恒大速度，快速周轉，一面不動聲色從香港富豪鄭裕彤、劉鑾雄、楊受成等處籌得5.06億美元戰投資金，從而一舉度過危局。2009年，中國恒大港股上市，許家印也第一次成為首富。

2017年，三輪戰投1600億的八方支援，再次展示出彼時恒大規模帶來的超凡影響。而時值2021年的多事之秋，許家印還能迎來白衣騎士嗎？目前還不得而知。

9月1日，中國恒大舉行“保交樓”軍令狀簽署大會，恒大集團董事局主席許家印出現在簽署大會上。中國恒大八名副總裁率八大保交樓專項工作組，恒大地產旗下各省公司董事長率班子成員、項目總，共同簽署了“保交樓”軍令狀。對于恒大財富危機，許家印放話：“我可以一無所有，但恒大財富的投資者不能一無所有。”

此前的每一次危機，靈魂人物許家印憑借自己的人脈、資源、不放棄的精神，帶領恒大一次又一次的涅槃重生，重生的恒大比之前的恒大更有力量。但這一次，調控之下，諸多高杠桿的地產兄弟處境艱難，前有泰禾，后有華夏幸福，許家印還能化險為夷嗎？歡迎評論區聊聊。