作者/賈敏? 來源/金角財經

新力的暴跌，幾乎跌出了新紀錄。

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在港上市的百強房企新力控股，在中秋節的前一天遭遇了黑天鵝，股價在一天之內直線下跌，跌幅最大超過90%，到收盤時仍然下跌超過87%。幾個小時之內市值蒸發了120億港元。

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這只是圍繞著新力的眾多陰影之一。

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同一天，新力被傳大幅降薪，副總裁級別的高管直接降薪70%，這相當于在內部昭告公司已然遇到巨大危機，并且需要員工們共同勒緊褲腰帶過苦日子。傳遞出一種船底漏水即將傾覆的感覺。

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很快，新力作出回應稱，降薪將于本月開始執行。

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另一邊，此前被發布在網的“張園林在新力上市過程中遭遇金融詐騙”一事，再次被翻出來，和此次的暴跌聯系在一起營造出充斥著陰謀詭計的氣氛。

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迷霧之中，真實的新力究竟怎么了？事實上，這些問題并不算難以解答。從十年前張園林創辦新力，到5年前開始的規模擴張，再到2年前的港股上市，新力走的每一步，都埋下了今天暴跌的巨雷，還有導火線。

張總退了大額投資者拉的群

9月18日，新力閃崩兩天前，一些境外投資人和新力內部高管共同拉了一個微信群，準備在群里協商一下新力債務的問題。

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這個群里包括了不少大額資方人士，新力董事長張園林也在列。

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10月份新力控股有一筆2.46億美元的債券即將到期，投資者們想要了解的是，新力到底能不能還錢。

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投資者們在微信群里逼問張園林，面對即將到期的美元債，“有多少錢已經準備好？還差多少錢？用什么方法和途徑解決這部分資金？”

?投資者的群聊

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張園林沒答腔，過了十幾分鐘，新力的員工就發消息，說張園林因為“誤操作”退群了。

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沒錯，新力控股董事長張園林直接從投資者的群里跑了。

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?9月20日新力控股集團股價暴跌 來源：東方財富

9月20日，新力控股在港股市場上閃崩后，債權人們在群里強烈要求張園林出面解決問題，他們向張園林喊話：躲是解決不了問題的。

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這就不得不令人想起近期“爆紅”的恒大，同樣是因為債務問題爆發導致整體大廈將傾，只是新力沒有恒大的體量，無法像后者一樣和投資者、政府斡旋，尋求“大而不倒”的可能。

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在恒大的前車之鑒下，資本市場只會對新力更嚴格，一旦新力的債務問題出現漏洞，必將群起而攻之。到時候，新力的下場比恒大還要慘。

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就在新力暴跌的同一天，市場有傳聞稱，新力控股人事部門口頭通知集團總部員工全員降薪，其中副總裁級別降70%，總經理級別降60%，總監級降50%。

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《每日經濟新聞》報道稱，從一位接近新力的人士處得知傳聞屬實，公司HR于9月17日通知總部各條線負責人，由其一對一告知。

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大廈還沒倒，身處其中的人就要先付出代價。

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但實際上，這一切危險早已有了端倪。

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9月17日，新力控股2021年10月到期美元債價格下跌25.5%，跌幅創下紀錄。

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一般來說，企業償債能力良好的時候，其債券價格不會大幅下跌，而當大幅下跌的時候，也就意味著外界對于企業的償債能力不信任了，因而哪怕打骨折也要把債券出手。

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直接一點說，外界已經不相信新力能還錢了。

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更早一些的時候，國際評級機構惠譽和標普雙雙將新力控股的評級展望調整至負面。

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如標普在報告中指出，將評級展望調整至負面，源于新力控股的資本市場渠道受損，其融資渠道收窄。

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投資者的不信任和拋棄，是新力控股一天就變成仙股的原因之一。

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但新力何以淪落至被拋棄？

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從2010年成立，到2019年港股上市，新力創造了內地最年輕的上市房企記錄，上市時的意氣風發，竟在不到700天的時間里就消失無蹤，背后必定有更隱秘的原因。

十年創業，一朝崩塌

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2010年，萬科銷售額達到1081.6億元,同比增長70.5%，并且成為了全國第一個年銷售額達到千億級別的住宅企業。

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同一年，張園林在南昌成立新力置業。

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?建成的南昌新力置業中心

網絡上關于張園林的信息并不多，公開信息顯示，他曾在江西省五建任職，并曾做到總經理的級別，而這家公司的實際控制人是其胞兄張國印。

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成立新力置業后，張園林在南昌打造了第一個地產項目——新力·帝泊灣，這個樓盤的品質被稱作是頂級水準，當地稱其“滿足了南昌人對于家的想象”。

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此后，新力花了10年的時間去追趕千億的目標。

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2016年，新力走出江西，將版圖擴張至惠州、蘇州等四個城市；2017年，新力將總部遷往上海，同時也加速了全國化布局。到2020年，新力合約銷售額1137.36億元，正式晉升千億房企。

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從0到千億，萬科走了26年，碧桂園走了21年，恒大走了15年，融創也花了13年。但新力只用了10年時間。

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光鮮的成績背后，卻有著危險的一面。

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新力發展的這10年，也是國內房地產奉行高負債高周轉的10年。

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為了實現規模的快速擴張，新力喊出了一個口號。“120天啟動開發、180天達到預售標準”。

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不斷的拿地、開建，將高周轉大的模式循環往復的使用，幫助新力在極短時間內實現了大規模增長。

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2015年新力銷售額尚且不足50億，但走出江西的第一年，銷售業績就達到161億，翻了3倍有余。2017年新力銷售額更是高達428.1億，對比2015年已經翻了8倍，一直到2019年在香港上市，新力都處于狂飆突進的狀態。

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到2020年，銷售額對比2015年已經翻了22倍。

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但高周轉模式帶來的債務壓力卻一直如同一座大山，壓在新力背上。

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數據顯示，新力上市的前三年，即2016-2018年，其凈負債率分別為190%、270%、240%。

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截至最新報告期，新力控股總資產為966.28億元，總負債775.64億元，其中，流動負債就多達754.28億元。未來一年內，新力將有超過130億元的債務到期。

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過去5年新力控股情況

對照房企融資新規“三道紅線”，新力踩中了一道紅線，歸為“黃檔”，有息負債規模年增速不得超過10%。

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截至2020年底，新力有息負債規模為238.8億元，也就是說，整個2021年新力能增發的有息債券規模或許只有20多億。

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靠借錢、融資為上市公司補血已經很難了，新力能否從自身的業務中實現造血呢？

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這并不容易。

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在2016年到2019年的幾年里，新力經營活動產生的現金流凈額分別為-20.4億、-65.5億、17.2億、-38.4億，

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除了上市的前一年實現了正向現金流，四年中的其余三年現金流均為負。

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從這個數據里來看，新力在大肆擴張的幾年中，其主營業務很難說是賺錢的。這樣的新力，又是如何實現上市的？

為了上市借高利貸買自家股票？

今年7月8日晚，房地產業界突然開始流傳一份神秘文件。

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文件名為《新力地產老板張園林求救信》，主要內容是說，2019年新力控股創始人張園林在推動新力上市時遭遇金融詐騙，欠下了16億高利貸，至今未解決，并且張園林還一直在被追債。

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根據這封求救信上的內容，這個詐騙團伙包括上市進程中參與的保薦人、承銷商、市值管理團隊以及基金經理，這個團隊在新力上市時故意致使其只獲得0.71倍認購，可能導致上市失敗。

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為了讓新力順利上市，張園林向境外的高利貸集團借了16億港元去填這個窟窿，這筆高利貸的月息高達3%，單月利息支出就達到 4800 萬港元。

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據稱張園林為了償還這些借款和利息，質押了股票，并大派股息，才解決了第一年的利息支出。

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但新力方面曾對此予以強烈否認。

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公開信息顯示，新力地產的港股總股本是35.7億股。大股東張園林及其關聯方持有超29.7億股，超過了總股本的83%。公眾持股約6億股，只占到16%左右。

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截至9月20日下午緊急停牌。新力地產總成交量達到3.69億股，總成交額1.957億元，3.69億股，占到新力公眾持股的超50%。

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而且，新力在從3.8元跌到2元時，成交量還算風平浪靜，巨額拋單主要在下午2點30左右，跌到2元以下的時候密集出現。

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這樣的拋售解釋成公眾股東集體行為顯然十分勉強。因此，有分析認為這大概率是新力的大股東股票質押，被動爆倉，進而遭到強行平倉。

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?新力發布公告

種種跡象，都指向了新力背后不為人知的一面。

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這個最年輕的千億上市房企，構筑其高樓大廈的基本盤似乎并不穩當。

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房企沒有免死金牌

前幾年，一部關于燕雙鷹的電視劇火了，扮演燕雙鷹的演員張子健在劇中有一句破圈的臺詞。

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“我賭你的槍里，沒有子彈”。

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放到現實里，對新力控股也同樣適用。

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2016-2020年，新力控股營收分別為22.23億元、52.41億元、84.16億元、269.92億元和280.69億元；同期凈利潤則分別為6243.7萬元、9502.1萬元、4.14億元、19.57億元和19.6億元。

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在過去的5個財年中，新力控股的凈利潤率不足8%。而行業的平均凈利潤水平則在9.7%左右。

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盡管只有不到2%的差距，但對于銷售額上千億的房企來說，這意味著動輒數十億的利潤差距。

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利潤率的原因，則和新力為了快速實現規模擴張選擇的聯合開發模式相關。

2020年，新力控股實現千億銷售額的第一年，其1137.4億的合約銷售額中，有504.2億是權益合約銷售金額，占合約銷售額的比重是44.33%。

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所謂的權益合約銷售金額，一般是指在房地產開發中，某家房企選擇和其他房企合作開發，再按照股權占比分配權益。

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新力對于合作開發的依賴，導致其“增產不增收”。

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新力不斷努力，實現了千億規模，可就是光看見了規模，卻看不見利潤。

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造血功能的孱弱，才是造成新力如今困境的真實原因。盡管在當下的房地產環境中，千億規模被看作是通往未來的船票，但并不是房企的免死金牌。

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這一點，在最近的房地產公司中，早已被證明。