來源｜大摩財經

9月28日，碧桂園服務（6098.HK）公告稱，已與彩生活（1778.HK）簽訂股權轉讓協議，將收購彩生活核心資產鄰里樂控股的全部股權，總代價不超過33億元。這已經是碧桂園服務繼藍光嘉寶、銀河物業、富力物業之后的第四宗收購案。

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碧桂園看上的資產主要包括萬象美物業、長白山旅游度假區物業、開元國際、開際商業、萬象美住宅、花胥物業及北京萬象美7家公司。根據協議，彩生活要保證在收購事項交割前，上述7家公司成為鄰里樂的全資子公司。除此之外，碧桂園要求彩生活在收購完成前，將“不重要”的資產進行剝離，不納入收購范圍。

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目前，萬象美物業、長白山旅游度假區物業、開際商業為鄰里樂持股的公司，而開元國際、萬象美住宅、花胥物業和北京萬象美均由彩生活控制。

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由于部分股權還未按規定納入鄰里樂，碧桂園要求在收購完成前，將萬象美物業99%股權、開際商業100%股權、萬象美住宅100%股權、北京萬象美100%股權、鄰里樂100%股權、鄰里樂（香港）100%股權和開元國際100%股權，質押給碧桂園物業香港或其指定的代理人。

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在碧桂園服務與彩生活的交易中，雙方還簽署了非競爭協議：自交割日起五年內，除經碧桂園服務同意外，彩生活相關公司不得直接或間接接管任何有可能在收購事項范圍內的項目，也不得與鄰里樂控股正在或準備洽談的項目競爭。

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在明年3月1日前，若彩生活未能拿出其股東同意收購決議，碧桂園有權單方面解除收購協議，屆時彩生活應賠償碧桂園15%違約金，約5億元。

目前，彩生活和花樣年并未披露收購公告，根據碧桂園說法，上述收購尚需彩生活和花樣年股東會審議通過。

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值得一提的是，今年以來國家層面加大了反壟斷審查，而碧桂園服務接連吃下藍光嘉寶、銀河物業、富力物業之后，已經成為名副其實的物業第一集團。因此碧桂園服務在其披露的公告中也罕見地表示，收購鄰里樂控股需要獲得中國反壟斷管理機構的同意。

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彩生活脫胎于花樣年控股（1777.HK）的物業板塊，2014年赴港上市，成為中國“物業第一股”。在很長一段時間，彩生活的合約管理規模一直處于行業第一。

2019年起，房企掀起拆分物業板塊上市潮，隨著頭部房企的物管企業上市并大規模“跑馬圈地”，彩生活的行業領軍地位遭遇挑戰。

可以佐證的是，自2018年底彩生活合約面積首次突破5.5億平方米之后，此后幾年合約面積一直徘徊在5.5億平方米左右。由于缺乏成長性，彩生活股價長期低迷，目前市值僅有38億港元。

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為此，彩生活曾希望通過分拆商管板塊上市，改變股價被低估的現象。7月5日，花樣年以12.55億買下了綠地集團旗下的綠閔物業。7月26日，花樣年與彩生活聯合發布了分拆方案，透露正考慮將各自商業及綜合用途的物業管理業務、商業運營管理業務進行分拆，于香港聯交所主板單獨上市。不過，本次收購后，彩生活的商管分拆計劃能否實施，已經是未知數。

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值得一提的是，雖然碧桂園服務最近屢次因收購物業公司引起注目，但本次的賣家彩生活才是市面上收并購最多的物業企業。

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2021博鰲房地產論壇上，彩生活董事局主席兼首席執行官潘軍稱，彩生活是目前為止全行業收并購企業最多的，上市前兼并89個物業公司，上市后共收購125個物業公司，合計收并購共200逾個。

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此一時彼一時，如今這個行業收并購最多物企、曾經的物業“第一股”，也走上了被收購的道路。

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房企寒冬下的賣子求生

本次收購，彩生活幾乎將核心資產全部擺上貨架。2019年、2020年，鄰里樂控股的稅后凈利分別為3.06億和3.09億。同期彩生活凈利分別為5.36億和5.42億。

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業內認為，彩生活突然將旗下核心資產出售，與母公司花樣年的財務狀況密切相關。因債務即將集中到期兌付，自9月14日以來，國際三大評級機構標普、惠譽、穆迪均已下調花樣年的評級。三家機構均稱，融資渠道收緊和高額債務到期，增加了花樣年控股的再融資風險。

三個國際機構的負面評級意味著企業流動性的惡化與償債能力的下降，也意味著其在公開市場融資風險與難度的加大。也就是說，花樣年難以再通過美元債融資來“借新還舊”了。

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公開資料顯示，當前花樣年控股共存續12只美元債，債務余額為39.8億美元。其中5只在一年內到期，共計15.59億美元；3只將于2021年年內到期，共計7.62億美元。這些美元債的利率普遍較高，有7只利率高于10%，最高達到15%；低于8%的僅有3只。

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受到負面評級除了加劇融資難度，還會進一步影響股價。9月29日停牌前，花樣年股價為0.56港元，相較于去年年中最高的1.789港元，股價暴跌接近7成。

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9月20日，花樣年曾針對市場傳言發布公告，稱其發行已到期離岸優先票據概無逾期還款，公司經營情況良好，運營資金充裕，不存在任何流動性問題。

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除此之外，花樣年還頻頻回購以提振資本市場信心。據不完全統計，僅在9月3日至24日短短22天，花樣年債券便進行了10次回購，共計3760萬美元。

2019年以來，花樣年通過對核心高管重新進行分工和任命、改組事業部等方式在拿地、戰略、運營等方面都有了一系列改變，但這一系列組合拳尚未給花樣年帶來明顯變化。

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2021年上半年，花樣年實現營收109.52億，同比增加18.5%；毛利潤22.77億元，同比下滑26.76%；毛利率為20.8%，較上年同期減少12.8個百分點。房企業績往往反應的是近一兩年內的經營情況。由此可見，最近幾年，花樣年的盈利能力正在下滑。

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截至6月末，花樣年的凈負債率為74.8%，現金短債比為1.59，剔除預收款后的資產負債率為72.7%。對照“三道紅線”的標準，花樣年處于“黃檔”。

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而且，花樣年下半年銷售狀況已經開始顯露疲態。數據顯示，花樣年7月銷售額51.17億元，環比下滑17.6%；8月銷售額40.33億元，環比下降21.18%，同比下滑20.96%。

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促銷也好、賣子也好，對于花樣年來說，只有迅速拿到資金度過集中兌付才是火燒眉毛的問題。