作者/方斯嘉??編輯/陳澗? 來源/無冕財經

陽光城（000671.SZ）正進行一場人事調整。

10月13日，有消息稱，陽光城發布內部公告，宣布公司執行董事長兼總裁朱榮斌全面負責經營管理工作。此外，還涉及江河、李曉冬等區域總晉升為集團執行副總裁。

這似乎是對公司區域業績的褒獎。據克?瑞數據顯示，截至今年9月30日，陽光城今年累計實現銷售1539億元，銷售目標完成率達70%。與此同時，陽光城是9月唯??家實現同比、環比正增長的房企。

該機構亦指出，截?今年前三季度，近半數百強房企中，有近半數完成率不?7成。陽光城在此時脫穎?出，或許還與陽光城董事局主席林騰蛟2017年末從碧桂園挖來的朱榮斌、吳建斌有關。

▲朱榮斌（右）、吳建斌均來自碧桂園。

在地產圈，陽光城因發展快速、擁有原碧桂園兩位高管，因此被業內稱為“小碧桂園”。

值得思考的是，“雙斌”?職陽光城近4年，他們是如何各自守住陽光城的“銷售”“財務”兩道?門？此外，陽光城有息負債近千億，“雙斌”能阻止陽光城變成下?個暴雷房企嗎？

朱榮斌掌大局，規模狂飆突進

表面上看，陽光城似乎“陽光燦爛”。一方面，陽光城業績保持穩定增長。另一方面，陽光城內部高管流動性低，結構穩定。

一切還要從朱榮斌入職說起。

自朱榮斌“空降”陽光城以來，一直是集團的主心骨。2017年11月，林騰蛟挖來了原碧桂園聯席總裁朱榮斌及原碧桂園執?董事、首席財務官吳建斌。當年，陽光城的全年銷售額為915億元，還不?千億。“雙斌”入職至今，陽光城從?家不?千億的房企，躍升?兩千億門檻。

▲陽光城近年來銷售情況，圖片來自克而瑞。

朱榮斌是如何帶領陽光城，保持銷量正增長？

這與朱榮斌個人能力有密切關系。朱榮斌履歷顯示，1995年，其從清華大學建筑工程碩士畢業，并加入中海。之后又跳槽去富力地產、碧桂園，直到2017年入職陽光城。

清華碩士出身，畢業后便在中海系歷練，造就了朱榮斌在地產成本、工程、營銷等各個環節的系統能力。

在入職富力的2008年，富力地產的凈負債率為約123.8%，于是朱榮斌強調成本控制和質量管理，這導致富力的利潤從其入職時的31億元，提升至離職時的76億元。

同是中海系出身的吳建斌曾評價稱：“榮斌是工程出身，他一直推行著強管控理念，只有做到工程管理、成本管理、財務管理、人力管理、法務管理、信息化管理全面提升，公司才是真的變強。”?

自陽光城邁過2000億門檻后，朱榮斌便牽頭進行一輪內部調整，對低績效區域進行合并，例如將原廣州、南粵、佛山及廣東城市開發公司合并，成立廣州區域公司。此番調整，主要是為了將區域進行整合，進行精細化管理，亦被行業稱為將區域公司變為多個“小陽光城”。

2020年4月，朱榮斌又開展了一輪內部架構整改。28個區域合并成16個區域，其中對3個A級區域不斷地進行高度的授權。這樣做的目的是，將強區域收編“弱”區域，提高區域間的效率。

這樣操作的結果，從業績上得到了反饋。

目前，陽光城的業績貢獻區域在內地區域，主要包含長沙、西安、重慶、沈陽、昆明等城市，其次是長三角區域、福建區域、珠三角區域及京津冀地區。

▲陽光城各大區域業績情況，圖片來自克而瑞。

朱榮斌能放開手腳運作，與林騰蛟敢于放權有關。

除了業績優勢之外，多年以來，業內皆知，陽光城高管變動少、人員架構穩定。

朱榮斌在陽光城的職位是執行董事長，這是僅次于董事局主席林騰蛟的“二把手”職位。諾大地產圈并不缺人才，缺的是舍得放權的“掌柜”。

自媒體“地產風聲”曾評價：“對比其他民營房企，陽光城給我的最大感受是，頂層職業經理人穩定性很強。同時，boss的存在感低，很多人知道陳凱（已離職）和朱榮斌，并不知道林騰蛟。”

近期，朱榮斌又“升職”了。10月13日，據市場消息，陽光城正進?新?輪組織架構調整。其中，執?董事長兼總裁朱榮斌全面負責經營管理?作。?原集團副總裁兼福建?區總裁徐國宏，則升任集團執?總裁，兼任集團營銷管理中?總經理，向朱榮斌匯報。

即使至第三季度，陽光城目標完成率已達七成，朱榮斌依然毫不松懈。在一封10月初發布的陽光城內部信中，朱榮斌強調：“采取一切必要措施，確保業績達成。”

吳建斌管“錢”，債務壓力顯現？

“雙斌”在陽光城有明確分工，朱榮斌管事，吳建斌管錢。

吳建斌與朱榮斌一樣是中海系出身、一樣曾在碧桂園任職，也是在2017年11月進入陽光城。如果說，朱榮斌為陽光城風風火火創造業績。那么吳建斌則是戰戰兢兢，為陽光城守住錢柜子。

從2017年至2021年，陽光城業績從不足千億飛躍至兩千億，高增速必然伴隨著高杠桿。

值得注意的是，作為曾在中海、碧桂園任職的資本運作的老手，吳建斌如何應對陽光城的高周轉問題？

一切都需向“錢”看。

吳建斌在職期間，為解決資金難題，陽光城引入險資。2020年9月，陽光城與險資泰康人壽通過協議受讓的方式，泰康人壽和泰康養老從上海嘉聞受讓13.53%的股份，共計5.5億股，轉讓單價6.09元/股，轉讓價款合計約為33.78億元。

此番合作中，雙方簽訂10年對賭協議，協定以2019年40.2億元的歸母凈利潤為基礎，陽光城在2020-2024年間，歸母凈利潤年均復合增長率不低于15%，累積歸母凈利潤不低于340.59億元。此外，第6-8年的年增長率不低于10%，第9-10年年增長率不低于5%。

若未能實現承諾，則由陽光集團控股股東將差額部分補償給上市公司。

此外，吳建斌還強調要改善債務結構。吳建斌在入職陽光城之初，曾對外直言，陽光城的財務確實有很大提升空間，并表示在一定時間內可以看到明顯改善。

截至2021年中期，陽光城有息負債規模953.23億元，期末賬面貨幣資金403.73億元，可覆蓋263.83億元的短期有息負債。債務情況似乎還算寬松。

不過，房企粉飾財務數據，已是常規動作。例如近期出現債券暴雷的新力、花樣年，在不久前的年中財報上，還顯示“僅踩中一條紅線”。

陽光城的表外債務情況亦備受質疑。截至2021年6月末，陽光城少數股東權益在總權益占比高達48.6%，而損益則僅占凈利潤的11.7%。此數據的差距，有明股實債的嫌疑。

債券市場早有異動。

9月22日，陽光城“20陽城02”債券盤中暴跌超20%。當日，該債券在競價交易收盤前出現3筆成交，累計跌幅超過20%，直接觸發臨時停牌。不過，總成交金額僅2460元。

無獨有偶，6月28日，“17陽光城MTN001”發生一筆收益率15.50%的交易，偏離上一筆成交756BP。4分鐘后，又發生了一筆成交收益率7.94%的交易。該筆交易被陽光城舉報是惡意做空行為。

上述交易皆引起債券市場恐慌情緒。10月13日，“20陽城01”跌超16%，“20陽城04”和“20陽城02”跌超15%，“17陽光城MTN001”跌超10%。10月14日，中誠信國際發布公告，將陽光城的評級展望由“正面”調整為“穩定”。

然而，陽光城冒險引入股東、完善財務報表，似乎無法解決目前的焦慮。如今房地產市場正處于分水嶺階段，“集中供地”新政出臺、三條紅線政策監管，房地產市場格局正在轉變中。

“中國房地產市場遠沒有結束，但當下確實很迷茫。”吳建斌在2021年3月曾對外表示。

從另一層面上看，陽光城不僅要吳建斌進行財務管控，還需靠“甩手掌柜”林騰蛟為陽光城奔走牽線。

林騰蛟本人十分低調，少量公開資料披露，1968年出生的林騰蛟曾在新加坡留學，歸國后在福州開辦了陽光假日酒店。林騰蛟也曾對外透露：“我出生于新加坡歸僑家庭，在國內也是白手起家，重新開始。我本來也是作為家族事業繼承人，但我沒接，我回來了。”

▲陽光城組織管理架構，標紅處為今年十月晉升的高管名單，由無冕財經制圖。

沒有人知道林騰蛟家族的具體情況，但從陽光城的股權架構可以看到，公司實際控制人吳潔，是林騰蛟兄長林偉民的妻子。而在陽光城的董事、高管架構中，大多數為福建人。而林騰蛟本人是中民投董事會副主席、興業銀行董事、福建華通銀行發起人并第二大股東。

但林騰蛟能讓陽光城永遠“陽光”嗎？