作者/小迪??編輯/白銀? 來源/金角財經

隨著房企步入最極致的寒冬，那些和樓盤關聯的主題公園，紛紛停了工。

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位于臨汾的恒大水世界，停工半年，至今還未能搭起雛形；

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蘭州恒大文化旅游城，因五個地塊的工程款糾紛，停工數月；

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藍光發展旗下的藍光文旅開始向大眾展示“水果俠”，唯一開業項目都江堰水果俠星球被無限期關停，昆明、重慶、溫州、濟南和揚州等多個規劃中的項目，都暫停了推進；

都江堰水果俠客處于停業狀態（圖源：攜程旅游）

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泰禾面向全國的文旅地產廈門灣，由于項目大面積拖欠工資，項目尚未封頂，擱置至今。

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……

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房地產搞主題公園，掛羊頭賣狗肉，路人皆知。

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與此同時，那些掛羊頭賣羊肉的，在寒風里正在破產、轉讓，或是無人問津。

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曾經高調入駐海南的環球100，其開發公司長影（海南）置業有限公司51%的股權，和長影海南文化產業集團股份有限公司51%的股份，在這幾天被長影集團掛牌出售。

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海昌海洋公園，65億元揮淚甩賣旗下武漢、成都、天津、青島項目100%的股權和鄭州項目66%的股權。

海昌海昌公園股權轉讓通知

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二者都面臨巨額虧損。根據長影集團的轉讓報告，兩家公司的合集負債高達96億元，海昌海洋公園2021年中報顯示，公司凈負債率高達262.1%。

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只是，慘淡的另一面，是上月開園的環球影城門票一路從600元炒到6000元，周邊20000元的酒店套房被依然“一房難求”。

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新晉頂流“川沙妲己”，迪士尼“達菲家族”新成員玲娜貝兒的官方玩偶價格從219元炒到666元，有游客排隊四小時買不到。

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所以，主題公園真的會像中國足球般，隨著地產熱的消退，而集體落幕嗎？

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如果現在的主題公園是個騙局，那是在座的都是，還是一部分是？

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這真是一個神奇的行業。

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搶蛋糕的房企

14億人的旅游市場，是誘人的。

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疫情之前，中國的主題公園旅游市場，不斷地告訴世人，“我很能賺錢”。

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根據美國主題娛樂協會TEA和旅游行業研究咨詢機構AECOM聯合發布《2018全球主題公園及景點報告》，2018年全球十大主題公園集團游客量首次突破5億人次。而在這一年，根據沙利文數據，中國國內主題公園游客人次達到2.1億人次。

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近兩年，新冠疫情這只“黑天鵝”席卷全球，全球主題公園客流量下滑近半。但國內主題公園市場整體仍然保持正向增長。數據顯示，2020年國內主題公園市場規模近85億美元，而隨著之后更多國際知名主題樂園運營商的引進，未來7年增長率約為7%，同比之下日本的漲幅僅為2.6%。

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巨大的蛋糕引來不少巨頭，除了籌備十年，上個月亮相的北京環球影城、2016年落地上海川沙的迪士尼、近年8月宣布投資百億在中國建立三座樂高公園的默林娛樂之外，還有一批房企大軍，早已占領半壁江山。2017年前后，萬達、恒大、保利、世茂等國內不少地產巨頭也扎堆入局主題樂園。中指研究院統計數據顯示，百強房企已有超50%的房企布局文旅地產領域。

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中研普華產業研究院則指出，中國已經成為全球游客量最大的主題公園市場，擁有近3000家主題公園，其中規模性主題公園約為400家。

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恒大海南海花島

土地、設備、內容、運營……高昂的成本決定主題公園的玩家多財大氣粗，但也不是有錢就能玩的游戲。

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英雄豪杰中，最具戲劇性的當屬萬達。

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早在2008年，王健林就找到智綱智庫創始人王志剛，虛心求教旅游度假綜合體的的開發問題。

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王志剛說：小投入，無產出；中投入，小產出；大投入，大產出。

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要干就得干票大的。

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王首富大手一揮，萬達開始在全國布局十三個文旅城。2016年，就是上海迪士尼正式營業那一年，王健林在央視《對話欄目》上公開叫板迪士尼，“迪士尼不信中國有萬達，實在不應該來大陸。我是有勝算把握的，有萬達在，上海迪士尼20年之內贏不了利。”

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振聾發聵，言猶在耳。但二十年太長，王首富從放狠話到被打臉，才不過一年。

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后來的事大家都知道了。

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2017年的萬達年會上，王健林坦言：“每個萬達城需要七八年有息負債才能往下走，十幾年才能收回投資。十幾個項目疊加在一起，雖然通過銷售物業能回收大部分現金，但至少五六年內，13個每年凈增1000億元負債，壓力相當大。”2018年，融創以438.44億接過萬達受眾13個文旅城91%的股份，王健林低調退場。

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依托萬達城的基礎，融創開始了自己的主題公園之路。然而，根據融創2020年財報，融創中國的文旅總資產達到1250億元，占總資產14%，但貢獻營收卻只占總營收的1.7%。

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融創接過的究竟是廉價好物還是爛攤子，如人飲水，冷暖自知。

沒有主題的主題公園

主題公園的生意，講究一個慢工出細活。

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慢，是指主題公園這類超重型資產投入大，回收成本的周期長；細，是指主題公園對運營的專業性要求高。

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誠如王健林所說，一個萬達城要十年才能收回投資，前期平均一個項目每年能虧掉上百億元。

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中國主題公園研究院院長林煥杰認為，主題公園是投資大、回收慢、風險大，初期投入只是個開始，未來還需要長期的經營、維護、維修、保養和升級的投入。光是維修這一項的耗資就是驚人的——游樂設備設施的零配件一般都是會有兩套備用，所以會積壓資金。一般主題公園的回本周期在7-9年左右。

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海洋公園的投入尤其巨大

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有人調侃，做主題公園，萬達距離迪士尼，還差好幾個長隆。一語道破國內主題樂園的運營上的薄弱。

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事實上，國內主題公園70%的收入倚仗門票，而國外主題樂園門票貢獻收入僅為30%。根據天風證券研究，主題公園更多收益來自游樂產品服務，如迪士尼的游行線路推薦服務；旅游綜合服務如餐飲、住宿、購物，以及公園商業，如會展廣告和對外招商。

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問題也就來了，國內涉足文旅的房企，在技術能力、專業人才、運營經驗上都較為缺乏。從源頭上，國內主題公園需要更多的專業運營管理人才，而非開發商。

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高效的運營之外，對于主題樂園而言，真正吸引游客的除了實際體驗，還有IP。

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迪士尼、環球影城、樂高公園將主題公園作為其下游產業，與本身的內容產業形成商業閉環，以內容為主題樂園導流。簡單來說，人們到迪士尼，更多為了去看自己喜歡的卡通及動漫人物，和他們交流，尋找情感共鳴，體驗項目游戲體驗次之。因此在賣產品和服務之前，首先需要火起來的，是IP。

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迪士尼就是開發IP的佼佼者，除了代表形象米奇和公主等歷史悠久的，本身故事就已經家喻戶曉的IP，迪士尼在IP隊伍一直在不斷擴大。如今迪士尼打造的IP，甚至已經不需要故事，如這兩年火熱的“達菲家族”，它們并不是任何動畫和電影的主角，只有及其簡單的人物性格，卻依托互聯網的傳播，為迪士尼帶來了不菲的收入。

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即使不是自我打造，也會花高價購買甚至買斷某一個熱門IP，并對其進行包裝和產業化，典型代表是默林娛樂將玩具總動員和星戰等IP收入靡下，打造主題樂高產品及服務。

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但如果有人問，國內主題樂園有什么熱門IP，或許很少有人答得上來。

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實際上，近年來，國產主題公園紛紛開始打造或者收購IP，如方特出品《熊出沒》，此外還有世茂購入Hello Kitty、藍精靈等熱門IP，但其產品開發能力不強，一直處于不溫不火的狀態。

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位于上海的世茂藍精靈樂園

房子沒那么容易賣出去

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這是一個投資回報周期很長的產業。但偏偏，入場的玩家們，卻是習慣了短周期回收巨額利潤的房地產商。

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看慣了瀑布的人，不會突然愛上索然無味的小溪。

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主題公園，有人賣酒，有人賣瓶。

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因為主題公園能夠帶動當地旅游業又能夠創造長久收益，所以這些項目在剛剛落地時，都受到了地方政府的熱烈歡迎甚至財政支持。

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以環球100為例，正式進入海南之前，其就被列為海南省文化產業一號工程，并進入海南省“十二五”規劃和國際旅游島建設規劃綱要，海南省計劃投資380億元，預計建成后可拉動就業5萬人以上，年拉動社會經濟100億元以上。海南省政府希望環球100能夠帶動島內南部清冷的旅游業。而方特常年享受地方政府的稅收優惠。根據中國經營報報道，其主要客戶都是地方國企。

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但這不足以解釋，國內開發商為何會熱衷于建造主題公園。

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事實上，主題公園在拿地上成本往往更低。由于主題公園大多處于郊區，并且用地性質上并不屬于住宅、工業等類別，并且可以開發地方旅游業、就業等。外加地方政府在實際用地功能上的把控并不嚴格。讓房企在此拿地的價格較為低廉，并且很大程度上可以自由使用。

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這便解釋了國內房地產商對主題公園高昂的熱情。

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曾有業內人士表示，大多數開發商以建設主題公園為借口，以旅游之名行地產之實，開發高端度假別墅和豪宅及高端公寓等獲利。

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房企們的如意算盤，是由文化旅游業務帶動配套地產溢價，再利用配套地產開發資金回流反哺文化旅游業務，實現循環，以一個短周期的項目喂一個長周期的項目，最終實現雙向獲益。

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這就造成了國內主題公園一個奇特的現象——如果將運營商大致劃分成為搞地產的和搞文化的，大家最終的目的出奇一致，就是賣房子。

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但這個循壞的起點是主題公園。如果房企的主題樂園無法驅動起來，就會導致地產和主題公園，滿盤皆輸。

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用白話說就是，你的主題公園搞不起來，就沒人愿意來買你這房子。沒人賣房子，就沒錢再繼續支持主題公園的運營與拓展。

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而一個殘酷的現實是，國內的主題樂園根本無法撐起這個循環。

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前赴后繼的大佬們也在印證一個道理，萬達做不了的，他們一樣做不了。

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大家都一樣，能力一般，野心不小。

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房企黯然離去

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在迪士尼踏上內地起，便有不少人認為，國際主題公園的入駐能夠對國產主題樂園形成鯰魚效應，促進自身運營能力的提升。

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實際情況卻是，面對國際主題公園的正面挑戰，國產主題樂園不是應戰，而是順勢躺平。

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原因指向近年來房地產行業管控趨嚴，房企面臨的流動性危機，由于整個行業地產商濃度過高，主題公園也受到波及。

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這些主題公園作為房企手中燒錢，但也值錢的資源，往往很早就被拋棄。

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今年三月，債墻高筑的寶能大手筆減持手中華僑城1.06億股份，套現27億元，今年10月又繼續減持，套現12億元。

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而被出手的華僑城，作為從主題公園運營商轉型房地產的“跨界”代表，也在高額負債中選擇甩賣資產。數據顯示，2018-2019年，華僑城集團分別出售了至少18家和11家子公司股權及債權。另據華僑城A于2021年1月發布的公告，公司過去一年通過公開市場成功完成了11個項目的轉讓工作，合計交易對價68.9億元。

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有業內人士認為，華僑城最近這一輪變賣資產中多次出現了文旅項目，可能是由于旅游+地產的綜合性開發模式，已經讓其肩上的包袱越來越重。

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過去重倉文旅，而今默默離場的房企，還有很多。

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今時今日，轉頭一看，還是得感嘆一句王首富的干凈利落。