文/李亦輝 編/深海? 來源/雷達財經

前有泰禾控股、藍光發展、華夏幸福，后有新力控股、花樣年、當代置業，房企的暴雷名單越拉越長。此外，世貿、中國奧園近期也卷入風波之中。

從銷售規模看，泰禾、新力、藍光發展和華夏幸福也曾是“千億房企”，花樣年和當代置業則在行業排名百強之內。這些盤子都不小的開發商走向經營困難，一個共同點就是都秉持“高杠桿、高周轉”發展之路。

事實上，監管層對房地產行業定位早已是明牌。2016年年底的中央經濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”，此后監管層屢次對地產行業調控。

但以碧桂園為代表的房企，卻開發出“高周轉”模式，以應對新變化。與之相伴的是，工程質量下滑，工人屢屢在事故中喪生。而高周轉的另一面，則是極度緊繃的現金流。融資渠道順暢時，房企加杠桿瘋狂拿地、高周轉快速回籠現金是房企做大做強的利器。但巨額有息負債吞噬現金流，借新還舊受阻，導致房企抗風險能力急劇下滑。

“高周轉本質上就是在走鋼絲，房企總想著做大規模逆天改命，整個行業蒙眼狂奔，最終‘三道紅線’出臺，房企們露出了裸泳的屁股。”有分析人士表示。

房地產行業現暴雷潮

曾經的“金九銀十”是房企的高光時刻，今年的市場行情卻很冷清。

從多家房企已披露的9月份銷售數據看，部分房企業績銷售金額同環比雙雙出現下滑。20家典型上市房企中，9月銷售業績同比下降的有18家，其中有超一半的房企同比降幅超過了20%，僅榮盛發展、綠城中國實現9月銷售業績同比正增長。

降幅最大的幾家是金地集團、中海地產、中南建設分別為20.88%、-41.6%、-45.6%，佳兆業為-64.63%，新力控股更是高達-81.67%。環比數據上，佳兆業、越秀地產和新力控股，環比降幅均超過兩位數。

國家統計局數據也顯示，9月份，全國商品房銷售面積約1.61億平方米，同比下滑3.2%；商品房銷售額約1.57萬億元，同比下滑15.8%。

金地集團工作人員接受媒體采訪時稱，公司和全行業9月份銷售額之所以下滑，是由多種因素共振引發的；首先是去年出爐的“三大紅線”的調控政策在起作用，然后是近期的貸款在收緊，此外還有土地拍賣市場的不景氣等等，各個方面的因素綜合起來，便造成了9月份地產銷售的不景氣。

10月，房企銷售仍未回暖。

根據Mysteel統計，10月15家重點房企中，僅中國金茂、榮盛發展2家實現正增長，融創、世貿、富力等7家房企同比降幅超20%，中南建設甚至同比下降34.52%。

銷售遇冷，只是地產行業面臨困境的一個縮影。現金流壓力驟增之下，房企的暴雷聲未有停歇的跡象。

據統計，截至10月18日，年初以來人民法院公告網上發布的房地產破產文書已達339件，平均一天超過一家房企“消失”。

這些破產企業中，不乏前百強房企的身影。

9月26日，光耀集團管理人官方賬號發布了《關于宣告廣藥集團有限公司破產的公告》，宣布光耀集團符合應終止重整程序并宣告破產的情形。惠州中院于9月8日出具《民事裁定書》，裁定終止光耀集團重整程序并宣告光耀集團破產。

被稱為“惠州王”的光耀集團，作為惠州史上第一個晉升百強的房企，其高周轉的方式，一度讓惠州本土房企瑟瑟發抖。風頭最勁時，曾榮獲“中國房地產百強企業”。

根據惠州中院的通報，截至2016年6月末，光耀集團資產清查總額約為64億元，負債清查總額約為79.7億元，加上為關聯公司提供擔保產生的負債約26.2億元，以上債務共計約105.94億元。

從2017年進入重整到宣告破產，光耀集團掙扎了4年時間也沒能自救成功。對于破產原因，外界猜測是倒在了資金鏈斷裂和資不抵債上。

另一家百強房企協信遠創公司經歷了相似的命運。

10月14日，重慶市第五中級人民法院作出（2021）渝05破申428號民事裁定，受理北京易禾水星投資有限公司對重慶協信遠創實業有限公司的破產重整申請。

重慶破產法庭官方微信發布消息稱，法院經審查認為，協信遠創公司不能清償到期債務，且明顯缺乏清償能力，具有破產原因，如不及時拯救，會給債權人、股東、員工及其他利害關系人的利益帶來重大損失，其重整具有必要性。

作為重慶的老牌房企，協信遠創在一段時期穩居全國百強房企之列。2018年傳出資金鏈斷裂的傳聞，公司先后賣項目、賣股權自救。數據顯示，截至去年底，公司仍有短期債務134.43億元，但其賬上資金僅剩下19.64億元。

今年3月份，協信遠創被曝債務違約，7月份被北京易禾水星投資有限公司提出破產重整。

破產之外，更多的房企出現了流動性緊張問題，并且持續發酵。

雷達財經注意到，2021年以來先后有泰禾集團、藍光發展、華夏幸福、中國恒大、新力控股、花樣年、當代置業和佳兆業等知名房企陸續出現流動性緊張問題。

9月20日，新力控股股價大跌87.01%至0.50港元/股，市值僅剩18億港元。公司公告顯示，因未能在2021年9月18日向貸款人支付3874.21萬元的應付利息，受此影響，9月20日，債權人要求其支付7541.67萬美元的未償還本金及利息。

最新的消息是公司沒有充足的資源償付2021年10月18日到期的優先票據，并有可能導致2022年1月和2022年6月債券的交叉違約事件。

目前，新力控股的評級已被標普下調至“SD”(選擇性違約)，公司股票仍在停牌當中。

10月4日晚間，花樣年發布公告稱，未能按時支付約2.06億美元票據。蹊蹺的是根據財報，截至2021年6月30日，花樣年控股非受限銀行結余及現金總額約為271.8億元，卻仍然“意外”違約了。

違約后，花樣年把物業資產彩生活旗下核心平臺鄰里樂100%股權賣給了碧桂園服務，近期又退出了深圳市奧啟富投資發展有限公司，按其所持約49%的股權計算，對應該公司資產凈值20億。

11月8日晚間，針對所擔保的財富產品出現兌付逾期一事，佳兆業集團發布聲明回應。佳兆業稱，正在加快深圳、上海等地優質資產處置，回籠資金用于兌付財富產品；同時，正在廣泛征求投資人意見，拿出更為可行的兌付方案。

值得一提的是，世貿最近被傳出要和陸家嘴信托談延期的消息，雖然事后世茂集團第一時間跳出來做了澄清，但公司依然遭遇“股債雙殺”。

此外，中國奧園遭惠譽下調評級至“B+”，此前下調評級已觸發私募債提前贖回條款；標普確認大唐集團控股“B”長期發行人評級，展望調整為“負面”；穆迪維持雅居樂“Ba2”企業家族評級，展望調整為“負面”；標普確認德信中國“B”長期發行人評級，展望調整為“負面”。

一位規模房企的負責人表示，目前房企的現金流被全方位掐住，境外信用質量惡化，境內嚴控負債規模，想靠銷售回款，市場又出現下行。

“高周轉”模式埋雷

眾多房企暴雷背后，“高周轉”模式埋雷。

所謂高周轉即業內俗稱的“不壓貨”，拿了地，快開工，快銷售，快速回籠資金后再投資。可以看出高周轉的核心，是以快速開工、銷售的方式提高資金利用效率。

據媒體報道，最早提出高周轉開發模式的是萬科。王石曾用"5986"（拿地后5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成、產品必須六成是住宅）來描述萬科的高周轉模式。

但2010年之后不久，萬科逐步意識到，高周轉容易導致施工安全、工程質量、以及財務安全等問題，遂逐漸放下了這面大旗，轉而追求社區、品牌。

接過這面旗幟并將其發揚光大者卻是碧桂園，業內稱之為“456模式”。2018年碧桂園內部流出的文件顯示，碧桂園意圖把開盤工期壓縮到3個月，“開盤工期≤3個月，獎勵20萬元；開盤工期在3-4個月，獎勵10萬元” 。

碧桂園之后，更多的房企擁抱這一模式。泰禾集團就是實踐者之一，其董事長黃其森稱“高周轉就是利潤，就是競爭力，旗下項目追求6個月的開盤速度。”

在房地產上行期，高周轉的確有助于房企提升資金利用效率，也滿足了對規模和回報的追求。但在其背面，過于追求周轉效率，違背正常項目施工程序和必要的流程、工藝時間，難免拉下質量、服務和售后等環節的功課。

2018年，將高周轉發揮到極致的碧桂園，發生了“726”事件。公司在六安市金安區城市之光一標段工地，因遭遇局部強對流天氣，發生一起板房坍塌事故，造成7人死亡，2人重傷，直接經濟損失1571.07萬元。

事后官方調查結論認定，質量不符合規定的圍墻，在項目建設過程中被改變使用性質后變成擋土墻，事故區域因遭短時強降水后形成大量積水，圍墻在土壓力和水壓力的共同作用下，發生強度破壞向北面倒塌，壓向鄰近的質量不符合規定的板房。

伴隨著工程事故，碧桂園的房屋質量問題也和其擴張步伐如影隨形。不過如今看來，這件事讓碧桂園冷靜了下來，因禍得福躲過了后面迎來的行業新周期，得以堅挺至今。而它身后的一眾跟風模仿者，卻沒有那么好運氣了。

泰禾集團已經“躺平”一年多時間，9月份至今發生債務違約風險的三家房企，也是高周轉模式的擁泵。就連收入增長一向緩慢的花樣年控股，也在2019年8月份提出，未來60%-70%是高周轉項目。

從財務方面來說，高周轉將房企推向了一個極端，那就是加更多的杠桿，只要周轉的夠快，就能獲取更多的盈利、更大的規模。2018年，泰禾集團凈負債率一度超過470%。

一些房企敢于杠桿囤地，“地王”搶地，隱含的邏輯是房價易漲難跌，或者只漲不跌，搶到就是賺到。

但如今房價“只漲不跌”預期逐漸被扭轉。國家統計局公布的8月份商品住宅銷售價格變動情況顯示，70個大中城市中，新建商品住宅價格與上月相比下降的城市有20個，持平的有4個，上漲的有46個。環比下降的城市個數較上月16個相比繼續增多，再創年內新高。

10月20日，國家統計局發布2021年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。70城中，僅有18個城市的二手房價微升或平穩，其余52城的房價都已下行。新房方面，34個城市的房價平穩或微升，有36城房價下行。值得關注的是，在9月份，廣州無論一手還是二手房價，都已環比下行。

有地產行業從業人士認為，當調控政策一輪一輪襲來，最終指向行業去杠桿時，高周轉在財務上面的風險就暴露了出來。負債上限被鎖死，現金流平衡被打破，伴隨著銀根收緊，銷售端的回款周期也被大幅拉長，高周轉那一套就徹底失靈。再配以“限售價、競配建”的政策服用，效果更佳。

現在，很難再從哪家房企高管口中聽到高周轉這個詞了。

房地產路在何方？

“對房子我們還是有需求的，只是現在不具備買的實力。”雷達財經隨即詢問了數位在北京、上海、南京工作的年輕人，均表示想買房。

而從城市化率來看，2020年，我國的城鎮化率高達63.89%，比發達國家80%的平均水平低了16.11%，與美國82.7%的城鎮化水平還有18.81%的距離。而根據北京大學光華思想力課題組測算，到2035年，中國城鎮化率將達75%至80%，新增近4億城鎮居民，達到發達國家同等水平。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂對此表示，當前整個行業處于轉型期，平衡好行政調控和市場化配置，將有助于平滑轉型帶來的市場波動，保持整體市場平穩發展。

中泰國際認為，中期看，人口流動與經濟發展仍是房價的主要決定因素，核心城市的房價仍將受到人口流入與經濟增長的支撐，部分人口流出、產業薄弱的城市將見到房地產市場量價下降，因此房地產市場將進一步分化。

對于房地產企業的未來，有行業人士向雷達財經表示，房地產粗放式發展階段結束，整個行業將迎來出清。但城市化尚未結束，人民對美好住房需求仍在，未來，整個行業將進入精細化運營階段，房地產企業將圍繞產品力競爭。此外，向家裝和物業進軍，也是房企追求第二增長曲線的一個方向。

“這次的市場下行，應該會給房地產商們一個教訓，接下來市場回暖后，房地產商的膽子，估計會小一些。”前述人士表示。

雷達財經注意到，行業龍頭碧桂園服務直接開啟“掃貨”模式，今年以來先后完成對藍光嘉寶、富良環球與鄰里樂控股等規模物企的收并購,萬科近期則宣布拆分萬物云單獨上市。

對于房地產行業的后續發展，雷達財經將繼續關注。