作者/方斯嘉? 來源/無冕財經

樓市泡沫最大的地方，在哪里？

不是北上廣，不是十八線小縣城，而是沿海發達地區的地級市、縣級市。“這些地方的房價已超過大部分省會城市，成為奇葩性的存在。”一位網友如此總結。

這其中的一個城市——浙江義烏，房價一路飆升，成為僅次于海南海陵島之外的“全國房價第二高縣城”。

不過，在今年8月出臺樓市調控政策后，義烏樓市的成交量出現腰斬。義烏當地中介對無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員表示，“房價已經快連跌4個月了”。

這是否意味著，義烏樓市的“泡沫”即將破滅？作為一個縣級市，房價高居不下的原因又是什么？

房價直追一線城市

義烏是全國最富縣城，據國家統計局義烏調查隊發布的數據，2020年義烏居民人均可支配收入達71210元，排全國第二，僅次于上海。

不過，義烏的房價更嚇人。

從安居客網站看到，義烏目前在售新房價格在1.2-4.1萬元/平方米不等。義烏二手房均價為2.38萬元/平方米，部分學區及豪宅地段的房價已超5萬元/平方米。

▲義烏各區域10月二手房均價排名，圖片來自安居客。

這是什么水平？

據58安居客數據，同樣是10月，武漢二手房均價為1.68萬元/平方米，成都為1.41萬元/平方米、長沙為1.04萬元/平方米。這意味著，義烏的房價已超過多個省會城市。

今年10月，北上廣深的二手房均價是3.49萬-5.91萬元/平方米。這表示，義烏的有些地段，比一線城市部分板塊的房價，還要高。

“江浙滬人本來就很富有吧？”在部分人看來，義烏的高房價很“合理”。畢竟在人們的普遍印象中，江浙滬人都是做生意的好手。

但義烏人不這么想，他們認為房價簡直高上天了。

在義烏經商十余年的張峰說：“雖然經濟比起很多縣城還算發達，但配套環境真的差一些。當地的學區房，單價也好幾萬了，我個人覺得房價離譜。”

“房價太高，教育和醫療又比不上房價相當的地方。真不知道高價房賣給誰？”一位義烏人對當地房價評論。

“賣給拆遷戶啊。”一位網友反駁。

實際上，義烏近年來正在大量拆遷，并提供了土地和“一夜暴富”的拆遷戶。

單在2020年，義烏啟動城中村拆遷項目34個，完成拆遷城中村7822戶。

拆遷范圍還涉及到工業土地。按照義烏市出臺的《低效工業用地清理整治工作實施方案》，2萬畝工業用地已被劃入整治范圍，該計劃將于三年內完成。

有人戲稱，義烏人不是已經拆遷完，就是在拆遷的路上。

這場拆遷造富運動，讓一些電商創業者躁動了。一則電商店鋪轉讓信息顯示：“家里拆遷，之前全力鋪墊的電商板塊已無心打理，義烏多個天貓老店特價處理。”

創業不如炒房

“包郵區”一直不缺故事。

“溫州炒房團”、“義烏小商品”、“溫嶺皮鞋城”、“杭州電商城”、“浙江淘寶村”……在這些商業案例中，誕生了諸如馬云、雷軍、鐘睒睒、黃崢等一眾江浙富豪。

當然，“全球最大小商品集散地”義烏永遠不缺商業故事。

早在1982年，義烏正式開發縣城小商品市場。此后，義烏從售賣別針、頭繩等服飾“小商城市場”，到發展成主營服裝、內衣、皮革、紡織品、辦公用品、工藝品等多種行業商品為主的“商品城”、“商貿城”。

不少外地人更是涌入義烏，想依托電商渠道，在當地創業撈金。

即使電商產業發展如火如荼，但當地人認為，義烏的生意更難做了。張峰觀察到，商貿城開門的時間越來越晚，關門下班的時間卻更早了。

傳統批發行業正向電商轉變。與此同時，義烏的競爭城市正在增多。在大灣區、長三角、京津冀等商圈，普遍分布有當地的電商產業群，這對義烏電商造成了擠壓。

張峰認為：“不是非來義烏才能有機會。很多產品也并非這邊生產，所以，留在這里的欲望就減少了。”

一步一個腳印做生意的“慢錢”顯然更難賺。一位經營者認為：“生意好的時候大家恨不得賣房周轉資金，生意不好的時候，才覺得買房賺錢。”

在此情況下，部分人加入“買房”大軍。一邊做生意，一邊“炒房”。畢竟房價如同坐火箭，一套房的投資，分分鐘頂一年的收益。

億翰智庫的數據顯示，在2020年4月，義烏的商品房成交價是1.8萬元/平方米，短短一年后，便漲了40%，達2.5萬元/平方米。

例如持有一套100平方米的房子，不需要操心貨源、人工、快遞等環節，一年就能凈賺70萬，炒房者何樂而不為？

在此循環下，義烏的土地、房價、廠房租金逐年走高。當地的“小老板”擔負的壓力更大了。

外來投資客撐起市場

但義烏對于人才的吸引力正在逐步減弱。

一位當地人認為：“雖然義烏電商行業發達，但是電商哪里都能做。隨著全國物流更加完善，義烏的優勢便弱了很多。”

義烏官方正意識到這一點，于是開啟了一場人才爭奪戰。

2020年6月，義烏發布了人才購房新政。至此，在義烏買房的門檻一降再降。

新政頒布后，在義烏買房不需要當地戶口。更重要的是，“人才”在義烏買房，還能享受30萬、20萬元不等的購房補貼。

諷刺的是，新政為外地人來義烏“炒房”撕開了一道口子。

據義烏當地多位地產中介介紹，目前義烏二手房基本“0”門檻，有錢就能買。一手房涉及人才補貼的，則需要社保等證明。

在義烏中心區，普遍存在有外地投資客購房。在二手房平臺可以看到，義烏多個在售二手房均為毛胚狀態，明顯是投資屬性，而并非自住住房。

▲義烏的二手房平臺掛出大量毛胚房，圖片來自安居客。

“由于總價低，投資客買房后，就將房子放盤到市場上。”一位中介對無冕財經表示。

當地一位居民認為：“房價確實是外地人撐上去。”他觀察到，由于義烏房價過高，身邊不少本地人并不看地產市場。在當地擁有一套房后，義烏人會在義烏周邊及杭州購房。

泡沫正在被戳破

“義烏房價已經緩慢下跌4個月了。”一位義烏地產中介對無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員坦言。

2021年8月，義烏當地出臺房價調控政策。其中一條關鍵信息是：“凡在義烏區域新購買的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動產權證》滿3年后方可上市交易。”

在政策調控的背景下，義烏的房價開始下跌。據百度房產數據，截至今年10月，義烏14個板塊環比呈持平或下跌狀態。

▲義烏10月份二手房掛牌價，圖片來自百度房產。

作為一個縣級市，支撐房價的根本是經濟，但義烏的經濟與現有房價真的匹配嗎？

事實是，義烏正面臨經濟增長乏力的挑戰。

其一，外地城市對義烏的沖擊正在加劇。

在一些品類上，義烏的競爭力正在持續減弱。例如內衣行業，目前已有廣東汕頭作為競爭、服裝則有廣州等城市競爭。

其次，由于土地、租金成本日益增高，不少工廠選擇外遷至周邊的東陽、永康等城市。

即使部分義烏人轉變思維，憑借低價的物流成本發展電商行業。但現實情況是，電商產業可以“遍地開花”，不受地域限制。

其二，外貿行業正在遭遇沖擊。

義烏賴以生存的外貿行業，極易受外部因素影響。在今年11月中旬，央視新聞報道，義烏外貿企業的訂單驟降。由于集裝箱運價劇烈變動，一些商品無法承受過高的運費，致使很多海外買家暫停下單。

一位商家對無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員分析：“如果是貼牌的產品，在運費等因素制約下，價格漲了，客戶就會去其他地方比價，并選擇便宜的那家。”該商家表示，如果是品牌產品，則競爭優勢更大一些，“就算價格漲了也會繼續下單，誰讓他做的是我們的產品。”也就是說，低端加工產品更易受市場因素影響。

數據顯示，義烏的進出口貿易額占全市GDP的65%以上。而在央視的這則數據中，恰恰可以印證，義烏大部分產品，受外部因素的影響明顯。義烏應當轉變商品的生產結構。

最重要的是，義烏的高房價正在“反噬”人口。即使2020年義烏人口較前十年增長50.68%，但這樣的趨勢顯然難以持續。

大拆大建的行動，擠壓著勞動力的低價住所。越來越多的外來人口，正被義烏的高房價勸退。許多年輕人問自己：“是否有必要花二線城市的價格，在這個縣級市買房？”

在經濟模式亟需轉型、人口增長受阻力的背景下，義烏的房價泡沫，或許要破了。