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中國奧園宣布60億理財產品逾期“暴雷”，涉及全部投資人約1500人，包括員工及親屬669人，投資人可以選擇用奧園房子抵債。

屢屢遭遇股債雙殺、子公司陷破產傳聞的中國奧園，終于官宣60億的理財“爆雷”，涉及全部投資人約1500人，包括員工及親屬669人。根據奧園公布的逾期兌付方案，最晚2024年5月兌付完畢，而且跟此前恒大兌付方案相似，投資者可以用奧園的房子抵債。

買地產理財 買成了房東

根據這份方案，投資者有現金兌付和實物兌付兩種方式可選，現金兌付單個金額200萬元以內的分6個月兌付，單個金額超200萬元的在2024年5月前兌付完。兌付時間方面，首次延期本金兌付在投資產品到期日支付，后續(xù)無論是每月兌付還是每季度兌付，均在兌付月(每季度的最后一個月)的25日集中兌付。

實物兌付方式下，中國奧園拿出總貨值不低于90億的住宅、公寓、寫字樓、商鋪及車位供選擇。投資人的實物資產兌付金額不足以支付實物資產價格的，不足部分應當由投資人另行支付補足；實物資產兌付金額超過實物資產價格的，超過部分按照方案一的現金分期兌付方案進行兌付。

此前恒大也曾推出理財產品換房的兌付方案，不少網友表示“又一家”，“買地產理財，最后都成了房東”。

中國奧園行至現今的境地，與其他遭遇風險的房企路徑并無二致。

2015年，中國奧園銷售規(guī)模僅是151.7億元。2015到2019年，中國奧園的合約銷售金額復合增長率達67%，幾乎是一年一個新臺階，并在2019年一舉突破千億大關。2020年這一數字飆漲至1330.1億元，黑馬奧園成功躋身TOP30強陣營。

但全面沖刺規(guī)模的同時，以收并購作為重要擴張模式的中國奧園，債務規(guī)模也迅速提升。在“三道紅線”出臺后，中國奧園這種擴張模式顯示出了它的脆弱之處。

而此次官宣逾期，意味著中國奧園同多家房企一樣陷入流動性的擠兌危局之中。

奧園地產“四面楚歌”

11月12日，中國奧園6590萬元人民幣的信托貸款違約，事情發(fā)酵后，中國奧園對外回應稱，該產品實際借款人為奧園合資公司，事因合資公司存在其他債務糾紛，該事項屬經濟糾紛而非公開市場違約。中國奧園稱，公司于11月10日開始與申萬菱信(上海)資產管理有限公司(簡稱“申萬菱信”)就存續(xù)產品開展存續(xù)產品償還計劃溝通，目前已與申萬菱信達成一致意見，并將于近期完成兌付工作。

違約的產品是申萬菱信資產-惠聚2號集合資產管理計劃”（簡稱“惠聚2號”），該系列共有1至5號五只產品。相關網頁宣傳資料顯示，該系列的委托財產主要用于“折價受讓供應商持有的對奧園集團有限公司并表公司的應收賬款債權”。并由奧園集團有限公司（簡稱“奧園集團”）簽署《保證合同》，承諾對全部標的應收賬款債權的償付義務提供連帶責任保證擔保，并出具有效決議。而惠聚系列還有后續(xù)其他3個產品將于12月陸續(xù)到期。

中國奧園同時披露，公司在11月29日針對一筆境內債券召開投資人會議，債務展期方案獲得通過。這筆債券名為“平安-奧盈供應鏈金融1期1號資產支持專項計劃”，票面利率5.6%，起息日為2020年12月8日，原定到期日期為2021年12月3日。

據了解，該筆私募債將展期一年，展期期間預期年化收益保持不變，至于兌付，中國奧園打算分三次兌付，時間節(jié)點分別是原到期日付10%，展期30天后支付10%，剩余80%到期一次性支付。

在此之前，11月22日及11月24日，中國奧園集團中山證券-奧創(chuàng)二期資產支持專項計劃、深圳市前海融通商業(yè)保理有限公司2021年度第一期奧園集團供應鏈應付賬款定向資產支持票據先后獲得展期，兩筆債券合計債務規(guī)模為13.66億元。

至此，近期奧園三筆共計15.16億元境內債成功展期。

對于奧園而言，盡管境內債可稍做喘息，但境外債償付難題又接踵而至。

根據標普提供的數據，2022年1月，中國奧園有兩筆到期票據，分別為5億美元和1.88億美元，大概相當于45億元人民幣。

中國奧園目前共有存續(xù)10只美元債，累計余額29.66億美元。

事實上，中國奧園的債務風險還不止這些。

半年報顯示，上半年中國奧園總資產3161.55億元，總負債2628億元，其中銀行及其他借款金額約為802.05億元，優(yōu)先票據及公司債券約為311.06億元，合計1113億元。

現金流方面，到上半年，現金及銀行存款約人民幣606.45億元，雖然可以覆蓋將于一年內到期的517.22億元的債務總額，但資金的緊張程度可見一斑。

今年上半年，中國奧園銷售額的現金回款率為87%，對奧園來說，到期債務亞歷山大，相較于銷售回款，外部融資輸血的重要性很難替代。

但是外部融資對于目前的奧園來說，并不容易。

截至上半年底，中國奧園剔除預收款項后的資產負債率、凈負債率、現金短債分別為78.5%、80.7%、1.3倍。其中資產負債率踩線，歸為黃檔。

不僅如此，從11月開始，多家評級機構不斷下調奧園評級。

10月18日，穆迪將中國奧園的B1企業(yè)家族評級（CFR）列入評級下調觀察名單；將中國奧園的B2高級無抵押債券列入評級下調觀察名單，此前展望為穩(wěn)定。穆迪表示：中國奧園在未來12-18個月的流動性將減少。截至2021年6月30日，該公司的無限制現金為610億元，而報告的短期債務為520億元。中國奧園需要依賴外部資金，以在未來12-18個月滿足其現金需求，但該公司獲得海外資金的途徑仍不確定。

11月4日，惠譽將中國奧園的長期外幣發(fā)行人等多項評級下調至B+，展望負面。

11月16日，標普將奧園的長期發(fā)行人信用評級從“B”下調至“CCC”，將其未償高級無抵押票據的長期發(fā)行評級從“B-”下調至“CCC-”，展望“負面”。這是與花樣年、藍光等房企相同的信用等級。

11月19日惠譽二度出手，將中國奧園的長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)從“B+”下調至“B-”。惠譽還將其高級無抵押評級和未償美元高級無抵押票據評級從“B+”下調至“B-”，回收率評級為“RR4”。評級被列入負面評級觀察列表。

時隔5日，11月24日惠譽第三度出手，將中國奧園集團的長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)由“B-”下調至“CCC-”。惠譽同時將中國奧園的高級無抵押評級及其存續(xù)美元高級無抵押票據的評級自“B-”下調至“CCC-”，回收率評級為“RR4”。

出售資產還債

從目前來看，中國奧園的銷售增長放緩，是正在發(fā)生的事實。

2020年，中國奧園的合同銷售金額1330億元，同比增長13%，今年年初，中國奧園定下了1500億元的銷售目標。對比2020年，只要增速繼續(xù)維持在13%左右就能達標。

不過前十月，中國奧園的合同銷售額累計約為1086.3億元，同比增長約10%。按照10月才百億元左右的銷售規(guī)模，1500億年度銷售目標落空的可能性相當大。

面對突然增多的債務清償要求，奧園不得不出售資產來還債。

11月4日晚間，中國奧園、奧園健康聯(lián)合公告稱，奧園健康正與若干獨立第三方就可能出售提供物業(yè)管理及其他相關服務的若干附屬公司的權益進行初步討論。截至該公告日期，尚未就可能交易訂立任何條款或具體協(xié)議。

據此前媒體報道，中國奧園考慮出售旗下奧園健康55%股權，報價約30億元，已經接觸過多名買家，合生創(chuàng)展、碧桂園、龍湖、保利均為接觸方。

11月14日中國奧園公告，賣方奧園地產(香港)有限公司(公司全資附屬公司)與買方新永投資發(fā)展有限公司訂立協(xié)議，據此，賣方有條件同意出售目標公司全部已發(fā)行股本及股東貸款，代價為現金9億港元。中國奧園表示，預計確認出售事項的估計虧損約1.77億港元，出售事項的所得款項凈額擬用于償還貸款融資及用作本集團的一般營運資金。

11月14日，奧園旗下廣州奧譽荔塱置業(yè)有限公司的持股比例由100%下降至51%，世紀金源旗下廣州金源鴻大置業(yè)有限公司承接了49%股份。這一項目公司是荔灣東塱村舊改的開發(fā)主體。

此外，11月9日，廣東奧園商業(yè)地產集團有限公司還質押了廣東奧園城市更新集團有限公司19.62%的股權予科學城（廣州）城市更新集團有限公司。

股價低迷 投資者損失慘重

中國奧園今年以來的股價跌跌不休，創(chuàng)始人郭梓文親自下場，年內已經在二級市場三度增持股份。

6月，郭梓文增持中國奧園138萬股股份，涉資約930萬港元；9月9日，又增持公司485萬股股份，涉資逾2000萬港元；9月14日，繼續(xù)增持奧園355萬股股份，斥資1510萬港元。

到了9月27日，中國奧園啟動了新發(fā)股票融資。香港開發(fā)商恒基兆業(yè)旗下公司Successful Lotus認購奧園107875000股新股份，每股3.708港元，涉資4億港元；同一時間，中國奧園董事會主席郭梓文將認購奧園161813000股新股份，每股3.708港元，涉資約6億港元。

不過，這并不能阻止奧園股價下跌勢頭。今日收盤，中國奧園為2.02港元/股，盤中甚至跌破2港元，達到1.98港元，創(chuàng)下近4年來的新低。

大股東的增持被套牢，順帶把老朋友恒基兆業(yè)也套進去了46%，普通投資者更是損失慘重。