作者 | 武麗娟?來源 | 獨角金融

對于房地產行業來說，2021年的冬天，比往年更冷一些。而對于投資了房企理財產品的投資者，這個冬天更是難捱。

近年房企融資通道受限，發行理財產品成為業內流行的融資手段。然而，今年下半年以來，理財產品違約的“暴風雨”蔓延到了房地產領域。繼多家房企旗下理財產品先后逾期兌付后，又一千億級別房企中國奧園(3883.HK)發行的理財產品出現逾期，涉及金額約60億元。

12月8日晚間，寶能集團官宣了此前承諾的理財產品細則版兌付方案，即日起組織對指定理財產品底層資產的收購，全部用于兌付，最晚收購時間不超過2022年6月30日，并且將組織提供總價值不少于50億元、具有較高投資回報率、可過戶或變現的優質房產和權益供投資者自由選擇。

不過，據自媒體“國朝預警”消息，寶能旗下六大基金公司9日晚發布聲明，并不認可此方案，稱兌付方案未與管理人溝通，未經管理人同意，對于涉及產品底層資產收購事宜與事實不符。

盡管多數房企都鄭重承諾，堅決兌付每一分錢，但這個寒冬里，還是讓很多投資者慌了神。

更巧合的是，這些投資者中，很大一部分來源于房企內部員工。他們的損失何時能挽回，一切還是未知數。

多家房企理財產品觸礁，員工很受傷

12月2日深夜，中國奧園在官網緊急發布了《致投資人的一封信》，承認部分投資產品出現逾期兌付的問題，并向投資人致歉，承諾一分不少地兌付本息。目前相關的基金和定融產品總額約為60億元，第三方公司管理的定融產品約24億元。

據《第一財經》報道，中國奧園投資產品涉及投資人大概1500人，其中699人為奧園內部員工及親友，人均投資約400萬元。

員工買自家理財產品，這在房企中已然不是秘密。高收益的利誘后，毫不猶豫的重金購買，最后卻被告知延期兌現。

百強房企當代置業(1107.HK)也沒能擺脫債務違約命運。10月26日，當代置業宣布2.5億美元債實質性違約。10月22日左右，網絡平臺上出現了當代置業員工要求“退還惡意欺騙員工的理財產品”的內容，主要涉及一款名為“職員寶”的員工理財產品。

一位原當代置業員工曾在投資者論壇公開透露，“基于對公司的信任，很多員工都購買了債權計劃職員寶。有些員工用存款購買，但受近幾年10%-15%的穩定收益誘惑，有些員工甚至刷信用卡、借債購買來賺取利息差。整個公司的員工購買金額可能達到約7-8億，人數在500人左右，大多數員工的購買金額在10-50萬之間，管理層幾乎都在50萬以上。”

不過，當代置業管理層應允在今年年底之前將“職員寶”的本金歸還給員工。

一位地產界人士表示，類似“職員寶”的理財產品，本質就是公司版的P2P，暴雷后利息沒了，本金想變現都是難題。高息理財的風險，一定要有承擔損失的心理準備。

實際上，不少房企員工買自家公司的理財產品，一方面是因為高息的誘惑以及對公司的信任，另一方面也是無奈之舉。

9月底，雪球等論壇就曝出恒大每年向各地公司下發理財產品認購指標，按人頭強制攤派，如果沒法完成考核指標，則會受到通報批評、降薪、扣獎金等處罰。

文旅地產品牌奧倫達部落的日子，一樣不好過。11月23日，文旅自媒體“旅界”披露了奧倫達部落·原鄉小鎮理財產品到期未兌付、拖欠員工工資等諸多問題。

原鄉和海坨山谷是支撐奧倫達部落品牌形象的標志性項目。有投資者購買了300萬元理財產品，今年7月份到期，但無法兌付，給出的解決辦法是“買房抵房款”。還有投資人去年8月買了海坨山谷同創康養4.0卡的100萬元理財產品，當時說法是“存滿一年，可以享受6%的利息。”現在兌付時間已經到期，項目負責人卻給投資人開會說，“資金鏈斷裂，正在融資找投資人接盤”，相關理財產品會從2022年到2023年分期退還。

如今被套的投資人擔心，他們的理財本金有可能血本無歸。

兌付進行時

今年以來，融資、預售資金等從嚴監管政策，疊加評級機構下調行業預期，越來越多的房企難以獨善其身。

從9月13日恒大理財產品違約后發布兌付公告開始，佳兆業、中國奧園等地產公司陸續公布兌付方案，也都給出了不同處理結果，主要提出展期償還和實物資產兌付兩種方案。

恒大還問責懲處了6名提前贖回恒大財富投資產品的管理人員，確保一視同仁。其兌付共有3種方案：現金分期兌付、實物資產兌付、沖抵購房尾款兌付。

根據寶能集團最新披露的方案，基于“先兌付投資本金，后兌付投資收益”的原則，投資收益將依據底層資產情況并參照產品合同約定，不晚于2022年6月30日組織兌付；而尚未到期的理財產品，以實際兌付日為產品到期日，不晚于2022年6月30日組織兌付。

至于兌付進度計劃，寶能集團承諾，滿足投資者每月不少于3萬元的款項分配，確保投資者至2022年2月28日兌付總額不低于20萬元、至2022年4月30日兌付總額不低于50萬元，剩余款項不晚于2022年6月30日組織兌付。

中國奧園同樣制定了現金分期和實物資產兌付方案。現金分期兌付即按照合同約定本息足額兌付，除此之外，還追加總貨值不低于90億元的優質物業資產用于實物兌付。對于延期兌付的本金，中國奧園承諾，將按照年化6%利率向投資者支付逾期利息。

在《致投資人一封信》中，中國奧園有一段承諾值得注意：為保障和加快兌付進度，公司鎖定部分銷售價格好、流速快的優質項目，銷售回款歸屬于集團歸集權益部分的30%或項目處置后凈現金流的30%，歸集到投資產品還款監管專戶，專項用于本息兌付。

不過，保兌付的基礎是公司正常運營以及相關資產的正常出售。

11月中旬，奧園公告披露以9億港元出售香港羅便臣道若干物業，目前也在就境外其他相關資產處置洽談合作伙伴，意向資產涉及香港、澳洲、加拿大等地的項目。

除此之外，房企們亦在積極處置相關資產。

11月12日，陽光城旗下的華冕財富延期兌付后，針對已到期產品給出2種方案：要么分期付款，要么由各地區公司提供已獲取預售證、可供兌付的全資項目實物資產供投資人選擇，包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪、車位等，這與恒大財富的處置方式如出一轍。

為了盡快解決流動性危機，寶能集團已經在抓緊處置包括前海人壽在內的10余項核心資產。

房企理財困局背后的暗雷

所有的風暴并非毫無征兆。

2016年左右，在P2P熱潮下，因為門檻低，募資能力強，地產公司也開始紛紛布局互聯網金融。

隨著行業強監管，2020年“三道紅線”的政策出臺后，房企表內融資能力、杠桿比例受到約束，地產公司又在第三方財富管理公司洗牌中尋求機遇。

而地產系財富公司的理財合同大同小異。產品結構一般包括募資總規模、起投額、投資期限和預期年化收益率。產品各相關方包括發行方(即融資方)、承銷商、受托管理人、擔保方和備案機構。

值得注意的是，很多房企兜售的理財方案中，融資方、擔保人、托管人及銷售方，都疑似其關聯公司。

比如鴻坤地產旗下鴻坤財富發行的產品，通過旗下兩子公司作為融資方和擔保方，募集的資金用來補充公司的流動資金，最終用于地產項目的開發建設。

據《證券時報》報道，鴻坤財富理財經理任偉良(化名)介紹到：“我們的固收(理財產品)投的全部都是鴻坤自己的地產項目或者產業的項目。”鴻坤財富2020年通過這類固收理財產品募集了50億元，今年到8月已經募資30多億元。

而奧倫達部落海坨山谷的操盤方——張家口海坨房地產開發有限公司，成立于2016年7月，天眼查數據顯示其風險等級為高級。今年8月-9月，該公司因未按時履行法律義務而被赤城縣人民法院強制執行五次，執行標的從253萬元到86萬元不等。

該公司的股權鏈條也相當復雜。獨角金融根據天眼查，梳理其股權路徑圖如下：

制圖：海坨山谷開發商股權路徑圖

可以看出，海坨山谷的最終受益人是香港居易國際集團控股有限公司，而居易國際董事局主席劉向陽，即是奧倫達部落的創始人。而購買海坨山谷理財產品的投資人，很多就來自原鄉美利堅。

上海申浩(南通)律師事務所的陸雷律師表示，自融缺乏在法律上的概念認定。《債務融資工具有關事項規范通知》嚴禁發行人“自融”，即發行人不得直接認購，或者實際由發行人出資，但通過關聯機構、資管產品等方式間接認購自己發行的債務融資工具，認購資產支持票據及其他符合法律法規、自律規則規定的情況除外。

陸雷律師認為，大房企的理財最近偏向于內部集資，采用幾個員工組合購房的形式，利息以退房支付補償的形式返還。員工往往認為，假若不能返還，至少還有房產，但風險在于這種顯然不是以居住為目的購房，很難享受到優先權。

因此對于這類集資，一定要關注到項目公司破產的可能性。對于高息理財，中小投資人還是保持警惕，以不參與為主。

曾是投資者眼中高回報的理財手段，到現在卻成了堵在心中的那根刺。房企能否渡過艱難時刻，返還投資款?你身邊有購買房企理財產品的人嗎?留言一起討論!