來源/科技金融在線

房地產(chǎn)滾滾“雷聲”之下，昔日貴州首富羅玉平也無法獨(dú)善其身。為回籠資金，羅玉平掌舵的老牌房企中天金融（000540.SZ）正在加速退出房地產(chǎn)行業(yè)。

日前，“退房”心切的中天金融發(fā)布公告稱，擬作價(jià)89億元將旗下從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的子公司中天城投100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給佳源創(chuàng)盛和上海杰忠。

值得一提的是，早在今年8月底公布的框架協(xié)議中，中天城投100%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓初價(jià)高達(dá)180億元。如今時(shí)隔四個(gè)月，這一轉(zhuǎn)讓價(jià)格直接下降91億元，相當(dāng)于“半價(jià)甩賣”。

該筆不尋常的交易迅速引起深交所質(zhì)疑。隨后，中天金融就深交所的疑問進(jìn)行一一回復(fù)，其中還表明中天城投的股權(quán)交易完成后，中天金融將不再從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，而是聚焦金融業(yè)務(wù)以及現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)。

只不過，中天金融布局金融已有多年，但金融始終難挑大梁，公司業(yè)績也依舊依靠房地產(chǎn)支撐。與此同時(shí)，中天金融還有巨額債務(wù)壓頂，但手中的貨幣資金卻為數(shù)寥寥。這不禁讓外界對中天金融的未來充滿擔(dān)憂。

半價(jià)甩賣地產(chǎn)業(yè)務(wù)

不再從事房地產(chǎn)開發(fā)

作為一家老牌房企，中天金融早在1978年就已成立，1994年成功登陸深交所，成為貴州省第一家上市公司，也是貴州目前最大的民營企業(yè)。

在過去的43年間，借著房地產(chǎn)行業(yè)的紅利，中天金融的創(chuàng)始人羅玉平曾一舉躋身貴州首富，在貴陽市素有“羅半城”的稱號。

只不過，近年來隨著地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨緩，中天金融跟不少同行一樣，也走上了一條拋售資產(chǎn)回血并另謀出路的道路。

12月2日，中天金融發(fā)布公告稱，擬將中天城投100%股份轉(zhuǎn)讓給佳源創(chuàng)盛和上海杰忠，作價(jià)89億元。中天城投是中天金融旗下主要從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的子公司。

事實(shí)上，中天金融出售中天城投股權(quán)的消息早有傳聞。早在2018年3月，中天城投100%股權(quán)就擬被轉(zhuǎn)讓給貴陽金世族產(chǎn)業(yè)投資有限公司，彼時(shí)作價(jià)246億元。不過同年12月轉(zhuǎn)讓生變，協(xié)議宣布解除。

今年8月底，中天金融又公布一則框架協(xié)議，再次將中天城投股權(quán)的轉(zhuǎn)讓事宜提上日程。彼時(shí)，中天城投100%股權(quán)的初步定價(jià)為180億元，受讓方為佳源創(chuàng)盛。

然而，時(shí)隔四月，這一股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)再次降價(jià)91億元，相當(dāng)于“半價(jià)甩賣”。

該筆交易一經(jīng)宣布，迅速引起深交所關(guān)注。對此，深交所向中天金融下發(fā)問詢函，要求其說明交易所涉的個(gè)中緣由。

12月10日，中天金融就深交所問詢函進(jìn)行回復(fù)，其中也對“大幅折價(jià)”進(jìn)行了回應(yīng)。折價(jià)的主要原因是中天城投對中天金融存在大額的非經(jīng)營性往來，受讓方要求中天金融在2021年8月31日前清理完畢，于是雙方經(jīng)協(xié)商將交易的審計(jì)評估基準(zhǔn)日由此前的2021年6月30日調(diào)整為2021年8月31日。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年8月31日，中天城投應(yīng)收中天金融非經(jīng)營性往來凈額為83.2億元。

后來，中天城投將應(yīng)收中天金融非經(jīng)營性往來83.2億元劃轉(zhuǎn)至中天金融另一全資子公司，導(dǎo)致中天城投的凈資產(chǎn)縮減，評估值也隨之改變。

截至2021年6月末，中天城投未經(jīng)審計(jì)的歸母凈資產(chǎn)150.30 億元，而彼時(shí)的擬定初步交易價(jià)格180億元，較歸母凈資產(chǎn)溢價(jià)19.76%。

而評估基準(zhǔn)日改為2021年8月末后，中天城投經(jīng)審計(jì)的歸母凈資產(chǎn)下降至64.06億元，最終交易價(jià)格敲定為89億元。

中天金融在回復(fù)函中表示，本次交易定價(jià)系在基于基準(zhǔn)日出具的審計(jì)結(jié)果及評估報(bào)告確定的評估價(jià)值基礎(chǔ)上，由交易各方充分協(xié)商確定，交易價(jià)格公允，不存在損害公司及中小股東利益的情形。

此外，中天金融還強(qiáng)調(diào)，中天城投的股權(quán)交易完成后，公司體內(nèi)尚存少量房地產(chǎn)尾盤資產(chǎn)，銷售完畢后，公司將不再從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

巨額債務(wù)壓身

賬上資金逐年走低

作為一家以房地產(chǎn)起家的上市公司，從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中天城投是中天金融的核心子公司，也是其核心收入來源。

2020年，中天城投營業(yè)收入63.92億元，錄得凈利潤為12.83億元，兩者在中天金融當(dāng)期合并營業(yè)總收入和凈利潤中所占的比重分別為27.26%、180.7%。

今年上半年，中天城投實(shí)現(xiàn)營收47.26億元，錄得凈利潤6.60億元，二者分別占中天金融當(dāng)期合并營業(yè)總收入和凈利潤的比重為23.98%、142.55%。

如此“現(xiàn)金奶牛”，中天金融為何要自斷臂膀？

眾所周知，房地產(chǎn)乃高負(fù)債行業(yè)，在房地產(chǎn)黃金時(shí)代期，中天金融憑此業(yè)務(wù)曾一舉成功登陸資本市場，成為貴州首家上市企業(yè)。

而掌門人羅玉平也以房地產(chǎn)開發(fā)商的身份被外界熟知。2018年時(shí)，羅玉平還曾以131億元的身價(jià)成功位列貴州首富。

然而，房地產(chǎn)行業(yè)如今發(fā)展勢頭放緩，疊加疫情影響，以恒大為首的行業(yè)巨頭陷入危機(jī)更是令行業(yè)風(fēng)聲鶴唳。作為一家老牌房地產(chǎn)企業(yè)，中天金融也無法獨(dú)善其身。

截至今年9月末，中天金融負(fù)債總額1386.02億元，負(fù)債率高達(dá)86.62%。

其中，長期借款103.16億元、應(yīng)付債券35.5億元、短期借款26.23億元、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債245.29億元，各項(xiàng)有息負(fù)債加起來合計(jì)高達(dá)410.18億元，而面臨的短期債務(wù)合計(jì)達(dá)271.52億元。

然而，截至今年9月末，中天金融的賬上貨幣資金僅為28.21億元，對于巨額有息負(fù)債的覆蓋率遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

另外，如果將時(shí)間線拉長來看，中天金融的債務(wù)壓力早有顯露。

早在2015年時(shí)，中天金融的負(fù)債率為76.61%，此后除2017年略降之外，負(fù)債率呈逐年上升趨勢。

與逐年攀升的負(fù)債率形成鮮明對比的是，中天金融合并后賬上的貨幣資金卻逐年走低。面對債臺高筑，中天金融似乎只能“賣子圖存”。

不過，對核心資產(chǎn)“中天城投100%股權(quán)”的轉(zhuǎn)讓，中天金融則解釋稱，出售中天城投股權(quán)系公司基于戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和實(shí)際經(jīng)營情況做出的合理調(diào)整，有利于優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)資產(chǎn)流動性，提高整體抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，有利于公司集中資金優(yōu)勢，聚焦金融業(yè)務(wù)發(fā)展領(lǐng)域。

金融難挑大梁

業(yè)績連年下滑直至轉(zhuǎn)虧

事實(shí)上，靠房地產(chǎn)起家的中天金融，對金融業(yè)早已覬覦已久。

中天金融的前身就是中天城投。2015年，隨著貴州省“引金入黔”戰(zhàn)略的提出，中天金融開始進(jìn)軍金融領(lǐng)域。

中天金融在金融領(lǐng)域的“落子”最為外界熟知的莫過于對華夏人壽股權(quán)的收購。2017年，中天金融擬斥資310億元收購華夏人壽20%-25%股權(quán)，之后便支付了70億元當(dāng)作定金。

彼時(shí)的70億對中天金融而言意味著什么？

數(shù)據(jù)顯示，中天金融2014年至2016年3年的合并報(bào)表中凈利潤加起來才71.69億元。也就是說，中天金融舉全公司三年的凈利潤，也只夠付該筆股權(quán)收購交易的定金。也正是在這一年，中天金融由此前的中天城投更為現(xiàn)名，名稱中自此增添“金融”屬性。

然而，正當(dāng)中天金融想在金融行業(yè)大展拳腳之時(shí)，中天金融對華夏人壽的投資卻平添變數(shù)。

去年7月，華夏人壽因違規(guī)經(jīng)營行為，觸發(fā)有關(guān)接管條件而被銀保監(jiān)會實(shí)施接管。歷時(shí)一年，今年7月華夏人壽的接管期限又被延長一年，至明年7月16日方止。中天金融在該筆投資中也只能被繼續(xù)““深套”。

除了華夏人壽，中天金融旗下從事金融業(yè)務(wù)的子公司目前還有中融人壽、中天國富證券，以及參股的多個(gè)投資基金。

不過，發(fā)力金融至今六年有余，中天金融的金融業(yè)務(wù)遠(yuǎn)未成氣候，要想取代從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“現(xiàn)金奶牛”中天城投，更是為時(shí)尚早。

數(shù)據(jù)顯示，布局金融六年多來，中天金融的業(yè)績一直呈現(xiàn)逐年下滑趨勢。

進(jìn)入2021年，中天金融前三季度合并口徑下的凈利潤更是為-4.27億元，而母公司歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤為-10.03億元，同比降幅高達(dá)219%。

這是中天金融布局金融以來的首次虧損。

尾聲

羅玉平作為中天金融的創(chuàng)始人，曾憑借地產(chǎn)業(yè)務(wù)一舉站上貴州首富寶座。

如今，面對中天金融身陷虧損以及巨額債務(wù)壓頂，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的首富，能否繼續(xù)在金融行業(yè)混得風(fēng)生水起？暫不得而知。

股價(jià)方面，截至2021年12月14日收盤，中天金融股價(jià)為2.54元，近一年累計(jì)跌幅近25%。