來源/環球老虎財經APP

一直被市場認為非常穩妥的世茂，接連陷入了“商票逾期”資金不足的傳聞當中。在當下風聲鶴唳的房地產行業中， “逾期”的字眼足以令人恐慌，傳聞一度引發世茂股債雙殺。

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12月13日，世茂系遭遇股債“雙殺”。當天收盤，世茂集團、世茂服務和世茂股份分別下跌12.16%、9.18%以及2.65%。債券方面，“20世茂06”一度跌超54%，盤中臨時停牌；另有多只債券跌超10%。

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小道消息的發酵，引起了部分投資人的恐慌性拋售。雖然世茂集團 “已在了解情況”的簡短回復，并未止住資本市場下跌的趨勢。而昨日世茂服務收購世茂股份商業物業版塊這場不被看好的關聯交易，加重了市場擔憂的情緒。

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14日，世茂集團繼續下跌，盤中最低至5.66港元，最高跌幅為20.1%，股價刷新近9年最低點。包括“20世茂G4”“20世茂G2”“19世茂G3”在內的多只債券跌幅觸發臨停。

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市場傳言紛雜，真真假假，但一個不爭的事實是，地產行業確實不復往日的繁榮。而面對一連串的利空消息，即便是龍頭世茂也坐不住了。一場變革正在世茂內部緊鑼密鼓地展開。

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整合

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變革先從業務層面開始。

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13日晚間，世茂股份公告稱，公司擬將所屬的物業管理業務相關公司、資產、負債和業務全部出售給關聯方世茂服務。

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此次交易涉及世茂物業管理有限公司100%股權、北京茂悅盛欣企業管理有限公司等29家公司涉及的物業管理業務以及相關的資產負債，交易轉讓價格為16.54億元。

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單從標的質量來看，此番收購的溢價頗高：標的物總計管理面積1079萬㎡，約為中流物管公司的半數；16.54億的收購對價也遠超業內10至14倍的PE值。

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然而這筆表面看起來高溢價的關聯收購，卻被業內解釋為多重利好。一位接近世茂的人士點出關鍵——商管業務的前景。

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世茂集團一共有三個上市平臺，世茂集團、世茂股份以及世茂服務。其中，世茂集團和世茂服務在港股上市，分別負責集團的住宅開發以及物管業務。而世茂股份則在A股上市，負責商業地產相關業務的運營。

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因業務相近，世茂集團和世茂股份早在多年前就曾簽訂《不競爭協議》。協議對雙方的業務做出明確劃分，其中商業物業開發、運營和管理等只能由世茂股份進行。

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這意味著對內，世茂服務無法利用自身優勢為“自家”的商業物業項目提供支持；對外，商管、物管兼并浪潮奔涌，手頭資金相對充裕的世茂服務卻只能對含商管業務的標的“望洋興嘆”。

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然而，商業物業領域發展至今，大多與住宅、酒店等板塊一同以綜合體形式出現，無法跨足商管業務的世茂服務，面對此類標的，也頗為棘手。

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物業股上市潮接近尾聲，當大多數物管公司以在管規模論成敗之時，資本市場對物業公司的態度產生分化。

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萬科郁亮曾在今年上半年的內部會議上表達過類似的看法：一家物業企業要想在資本市場上獲得長久的發展和認可，必須有自己獨特的東西在。一元錢的物業費，別人收八毛，客戶就走了。單純比拼在管面積的企業，無法走出“價格戰”的影響。

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但并不是所有的物企都能有自己獨特的業務護城河。

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“雙贏”

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走過了物管上市之初的草莽時期，除了頭部的物管企業外，商管賽道成為決定企業估值的新籌碼。比起眼下一眼望不到增值空間的“住宅物管”，資本更青睞物業費更高、增長方式更多的商業物業。

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然而，在商業賽道上的桎梏成為阻礙世茂服務發展的一道枷鎖。同一時間內，哪怕港股多家物管公司已經接連從商管業務中賺得盆滿缽滿，從世茂集團拆分上市的世茂服務也無法從商管業務中獲利。

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從財報來看，盡管世茂服務的營收、利潤連年增長，二者增幅之間卻始終存在數十個百分點的“錯配”。

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2020年，世茂服務實現營收50.26億元，同比增長101.9%，增速同比增加14.6個百分點；歸母凈利為6.93億元，同比增長80.2%，增幅相差21個百分點；2021年上半年，世茂服務營業收入42.34億元，同比大增171%；歸母凈利潤5.78億元，同比增長136%，增幅相差35個百分點。

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商管方面的業務掣肘成為世茂服務的“軟肋”。此番從世茂股份手中接下商管業務，對于世茂服務而言，并不只是收購了幾十家公司，一千萬在管面積這么簡單。更重要的是，世茂服務打通了商管賽道的可行性。

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一位接近世茂的人士表示，目前，市場上有諸多潛在綜合性物業標的，多數標的均包含商業物業管理。對于世茂服務而言，此次收購帶來的業務范圍擴大意味著其有更多的發展機會，通過收并購擴大市場份額。

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在世茂股份給出的這部分資產中，還有另一個較為隱蔽的價值標的——城市服務。算上一些政府及公共設施，截至今年年中，世茂服務收購的這份資產中總共涉及70個項目。

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從某種意義上說，城市服務亦是當前頭部物企的必爭之地。踩著上市潮末尾啟動IPO的萬物云，其主要業務之一就是城市服務。

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另一邊，對于世茂股份來說，世茂服務這筆錢，來得也正是時候。

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救急？

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按12月13日公告安排，世茂服務與世茂股份之間的關聯交易資產對價高達16.54億元。

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該筆交易對價的95%，即15.7億元，將在協議生效后20個工作日內支付。剩余5%將在交割日后5個工作日內結清。

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“95%款項，20日內結清”，比例遠超業內其他收并購案例。再看世茂服務在今年8月20日的一次對外收購：在以8.42億元收購江蘇無錫的一處標的時，世茂服務給出的PE為14倍，同時給出的付款方式是——分三次結清，并給出了一系列經營指標的要求。

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兩相對比之下，“白衣騎士”世茂服務近乎用一種“最體面”的方式，實現了對世茂股份的馳援。在此次收購世茂股份物管業務之前，世茂服務曾在今年10月配股、發債融資共48億港元。此次交易所用金額，正是從此部分資金中抽出。

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兄弟公司業務交接背后，世茂股份屢次陷入“流動性”危機傳言。

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今年開年，世茂方面主動降速。一份拿地統計報告顯示，今年上半年，往常的拿地王世茂幾乎從榜單中消失了。

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今年年中，一位接近世茂的人士曾表示，公司不存在資金層面問題，“這行情誰不缺錢？資金這種事你就看付不付款。我們每個月支付都妥妥的，有幾家公司像我們付款這么爽氣的？”

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到了三季度，世茂方面接連傳出利空消息，如商票逾期、信托逾期，將集團總部大樓抵押進行融資等。

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風波在今年10月達到高潮。彼時，坊間有傳聞稱世茂集團出現商票逾期的傳聞。隨后世茂集團表示，經過自查沒有任何商票未兌付的情況，往期到期商票均已正常兌付。

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11月，市場又有消息稱，世茂與陸家嘴信托談延期，對此，陸家嘴信托澄清稱，目前世茂集團與陸家嘴信托合作正常，過往從未有過逾期或面臨延期償付事項。

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謠言攪動風波，大和證券發布研報稱，世茂最近幾個月來的股價表現遜于多數大型同行企業，歸因如下：有關其缺少商業票據支付的不準確消息，陸家嘴信托的信托貸款延遲，以及對其表外債務和合同銷售的擔憂。

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一個可見的事實是，12月初，世茂集團將位于上海市浦東新區陸家嘴的總部大樓上海世茂大廈質押進行融資。11月，世茂還曾將香港中環物業抵押給星展銀行融資15億港元。

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再加上此次世茂股份從世茂服務手中拿到的16.54億元，至少有30億元流向了世茂的房地產板塊，這部分資金或可紓解世茂目前的資金壓力。

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對于世茂系如此龐大的集團而言，環境變化之后，最重要的還是調整自身。

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變革仍在繼續。

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“變奏”

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對于此次業務變動，世茂方面表示，此次轉讓后，世茂股份可以進一步優化人效，提質增效。另一方面也能集中精力聚焦商業綜合體開發和運營以及商業輕資產業務航道的發展。

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一句話點出兩個關鍵要素，一是業務，二是人員。

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隨著商管業務交易一同被放出的消息還有世茂系內部的高管變動。

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據悉，13日世茂集團宣布對集團總部架構調整，其中公司董事會副主席、總裁許世壇下放部分管理權限，交給具備一線區域管理經驗的管理層。

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世茂集團組建“大運營”中心，將原有的工程管理中心、成本管理中心、研發設計管理中心、采購管理中心、運營管理中心、用戶服務中心、人力行政管理中心組成大運營生產鏈條，交給世茂集團高級副總裁、浙江區域和華中地區公司董事長兼總裁謝琨負責。

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據另一則人士任免公告，謝琨同時晉升為集團執行董事，同時負責浙江區域及華中地區日常業務管理工作，向董事局副主席、總裁許世壇匯報，大運營下屬的集團相關職能中心負責人向謝琨匯報。

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至此，世茂集團此前的多條線匯報架構在謝琨處得到收束。

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資料顯示，謝琨曾于2010年加入世茂集團，曾帶領世茂浙江區域連續4年快速發展，年復合增長率約67%。在負責浙江區域同時，還將管理半徑延伸到長三角城市群、長江中游城市群和中原城市群。截至謝琨升任前，世茂浙江區域在5省25城共有項目超100個。