作者 | 白龍、武麗娟?來源 | 獨(dú)角金融

從房企境內(nèi)債、美元債違約，到信托產(chǎn)品無法按期兌付，再到房企理財(cái)產(chǎn)品頻繁“爆雷”，房企的“寒冬”似乎還要延續(xù)一段時(shí)間。

今年下半年以來，理財(cái)產(chǎn)品違約的“暴風(fēng)雨”蔓延到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。繼多家房企旗下理財(cái)產(chǎn)品先后逾期兌付后，這一場理財(cái)產(chǎn)品風(fēng)波兌付問題，似乎又燒到了新晉的千億上市房企祥生控股身上。

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，2021年的冬天，比往年更冷一些。而對于投資了房企理財(cái)產(chǎn)品的投資者，這個(gè)冬天更是難捱。

房企理財(cái)“爆雷”再添祥生控股

近日，有媒體報(bào)道，祥生控股曾向自家公司員工集資15億元，目前部分資金無法兌付。其部分私募基金的背后出資人，是祥生控股員工。今年國慶償還部分后，目前仍有部分未能如期兌付。

據(jù)了解，祥生控股創(chuàng)始人陳國祥和高管陳冠群成立一家名為杭州潛龍投資管理有限公司（下稱“潛龍投資”），分別持股20%、80%。而該公司旗下一直基金名為“寧波祥程股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）”，潛龍投資僅持股3.7%，其余股份由26名自然人均分，其中有14人在祥生控股集團(tuán)旗下任職。

除此之外，潛龍投資旗下還設(shè)立有多只基金，涉及數(shù)十億人民幣，大部分資金用于投資地產(chǎn)項(xiàng)目，而里面的投資人，有很多祥生控股的員工。

隨后，祥生控股又被曝出，有人在網(wǎng)絡(luò)上冒充“祥生公司”的工作人員進(jìn)行詐騙活動(dòng)，以墊資返傭的方式騙取受害者錢財(cái)。有受害者控訴表示，被自稱祥生控股的工作人員騙取十余萬元的資金。

12月23日，祥生控股回應(yīng)表示，不法分子主要通過暢APP、星鏈APP等平臺(tái)及端銀期貨交易所平臺(tái)發(fā)布刷單返現(xiàn)任務(wù)，并在任務(wù)過程中要求受害人墊資，騙取受害人財(cái)產(chǎn)，與公司無關(guān)。

實(shí)際上，今年以來，有關(guān)房企的理財(cái)產(chǎn)品兌付問題不絕于耳。除了祥生控股之外，此前已有恒大、佳兆業(yè)、陽光城、寶能、中國奧園，當(dāng)代置業(yè)、三盛集團(tuán)等多家房企紛紛爆出理財(cái)產(chǎn)品無法兌付。

目前來看，這些房企的理財(cái)產(chǎn)品深陷其中，涉及金額也較大。目前公開報(bào)道的恒大有400億，佳兆業(yè)有127億，陽光城有200億，寶能有80億，中國奧園有84億，當(dāng)代置業(yè)超10億，祥生控股集團(tuán)至少有15億。粗略統(tǒng)計(jì)，這幾家房企共計(jì)涉及理財(cái)產(chǎn)品金額已達(dá)到916億。

一位業(yè)內(nèi)人士分析指出，房企涉及金融早已是陳年舊事，如今理財(cái)產(chǎn)品兌付問題，只是行業(yè)流動(dòng)性問題的又一個(gè)反應(yīng)。

房企愛“理財(cái)”久矣

實(shí)際上，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，始終圍繞著錢與客戶之間游走。為了賣房和融資，有些房企在8年前就開始聯(lián)合銀行，供其融資和助力賣房。

從萬科、恒大入股銀行，到綠地聯(lián)手阿里打造“地產(chǎn)寶”，再到保利地產(chǎn)聯(lián)手民生銀行推出“利民寶”，這一系列理財(cái)產(chǎn)品方式的出現(xiàn)，促使房地產(chǎn)與金融加速融合，推動(dòng)新型融資模式涌現(xiàn)。

最初理財(cái)產(chǎn)品的操作模式，還是通過投資人購買銀行提供的理財(cái)產(chǎn)品，銀行在扣除服務(wù)費(fèi)用成本后，把資金貸給地產(chǎn)商，地產(chǎn)商通過節(jié)省的融資成本，然后以價(jià)格讓利的方式，將房屋的優(yōu)先購買權(quán)給予投資人。

互聯(lián)網(wǎng)金融的快速發(fā)展以及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的興起，推動(dòng)了金融體系的“技術(shù)性脫媒”，也推動(dòng)了互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)的結(jié)合。房企融資也開始嘗試包括眾籌、互聯(lián)網(wǎng)金融等新模式，例如近日出現(xiàn)爆雷的當(dāng)代置業(yè)“職員寶”等理財(cái)產(chǎn)品。

新城控股高級副總裁歐陽捷曾分析表示，房企面臨著越來越高的資金成本，倒逼他們尋找新的金融工具，致使大量新興的融資模式相繼涌現(xiàn)。

通過與金融業(yè)的結(jié)合，房企可以獲得更加暢通的融資渠道。據(jù)獨(dú)角金融不完全統(tǒng)計(jì)，在當(dāng)前房企銷售業(yè)績排行前十的企業(yè)中，有7家企業(yè)不同程度涉及金融領(lǐng)域，包含不同的理財(cái)產(chǎn)品。

資料來源：公開報(bào)道、官網(wǎng)整理

除此之外，還有萬達(dá)集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、泛?？毓伞⒅刑斐峭兜缺姸喾科?，不同程度涉及金融領(lǐng)域，推出自己的理財(cái)產(chǎn)品。

值得注意的是，一直以來，有房企背書的金融產(chǎn)品備受青睞。另外，還出現(xiàn)過一些冒充房企進(jìn)行籌資的理財(cái)產(chǎn)品。例如在2019年，網(wǎng)上就出現(xiàn)盜用“萬科”名義，出現(xiàn)“萬科財(cái)富”、“萬科財(cái)富短期寶”，被萬科地產(chǎn)打假。

如今備受青睞的房地產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品，連續(xù)出現(xiàn)爆雷現(xiàn)象，讓人們不得不重新審思地產(chǎn)行業(yè)與金融的深度捆綁。

地產(chǎn)系理財(cái)產(chǎn)品還能走多遠(yuǎn)？

業(yè)內(nèi)流傳一句話：“房地產(chǎn)做到最后就是做金融。”

今年9月，恒大財(cái)富“爆雷”，掀開了房企隱秘融資的一角。

除了發(fā)債、銀行貸款等傳統(tǒng)融資渠道，房企從來不缺各類融資“創(chuàng)意”。

2016年左右，在P2P熱潮下，因?yàn)殚T檻低，募資能力強(qiáng)，地產(chǎn)公司也開始紛紛布局互聯(lián)網(wǎng)金融。

隨著行業(yè)強(qiáng)監(jiān)管，2020年“三道紅線”的政策出臺(tái)后，房企表內(nèi)融資能力、杠桿比例受到約束，地產(chǎn)公司又在第三方財(cái)富管理公司洗牌中尋求機(jī)遇。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》不完全統(tǒng)計(jì)，前百強(qiáng)地產(chǎn)公司中至少1/3擁有自己旗下的財(cái)富管理公司或財(cái)富直銷團(tuán)隊(duì)，盡管近年來，隨著監(jiān)管趨嚴(yán)，部分地產(chǎn)公司退出了財(cái)富管理業(yè)務(wù)，地產(chǎn)系財(cái)富管理公司趨于低調(diào)，但數(shù)量、規(guī)模仍不可小覷。

而地產(chǎn)系財(cái)富公司的理財(cái)合同大同小異。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)一般包括募資總規(guī)模、起投額、投資期限和預(yù)期年化收益率。產(chǎn)品各相關(guān)方包括發(fā)行方(即融資方)、承銷商、受托管理人、擔(dān)保方和備案機(jī)構(gòu)。

今年9月份，《證券時(shí)報(bào)》重點(diǎn)發(fā)布了一篇關(guān)于“偽金交所”的深度報(bào)道。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國有70多家公司打著“金交所”的旗號，違規(guī)搭建了一條為地產(chǎn)公司和三方財(cái)富公司發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品的地下融資新通道。

如前所述，更有多家房企都有類似的“員工福利”，有的企業(yè)甚至不光推薦員工買，還推薦給業(yè)主買。

這些面向員工的理財(cái)產(chǎn)品，究竟是肥水不流外人田，還是收割自家人的鐮刀？

一位地產(chǎn)界人士表示，類似“職員寶”的理財(cái)產(chǎn)品，本質(zhì)就是公司版的P2P，暴雷后利息沒了，本金想變現(xiàn)都是難題。高息理財(cái)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，一定要有承擔(dān)損失的心理準(zhǔn)備。

上海申浩(南通)律師事務(wù)所的陸雷律師表示，如果理財(cái)產(chǎn)品在金交所有備案，房企拿到了合法的批文，向公司內(nèi)部員工或不特定主體進(jìn)行發(fā)放，只要符合相關(guān)法律規(guī)定，符合私募的外部特征，從形式上看是合法的，監(jiān)管機(jī)構(gòu)礙于權(quán)限，不會(huì)過度干預(yù)。如果沒有經(jīng)過備案，房企以理財(cái)?shù)姆绞较騿T工進(jìn)行發(fā)放，要求員工認(rèn)購，這也可能是公司效益好的情況下一種利潤的分享，也可以視為內(nèi)部激勵(lì)。

不過，陸雷律師介紹到，目前多數(shù)情況是，房企或下達(dá)高額攤派任務(wù)，壓迫引誘員工向親戚朋友借錢融資，套取個(gè)人信用貸、消費(fèi)貸，類似這種融資行為存在變相非法吸收公眾存款罪或非法集資罪的嫌疑。如房企出現(xiàn)嚴(yán)重流動(dòng)性困難，且明知自己無法到期兌付的，卻故意隱瞞真實(shí)情況，誘導(dǎo)員工購買理財(cái)產(chǎn)品或進(jìn)行個(gè)人借款，資金用于掩飾、轉(zhuǎn)移，則涉嫌詐騙罪。但房企一般是口頭或內(nèi)部會(huì)議的形式作出上述行為，雖然事實(shí)上存在強(qiáng)迫，最后外部表現(xiàn)還是員工自愿行為，可能很難最終得到刑事界定。

值得注意的是，多年來，房企的互金游戲一直被質(zhì)疑染上自融的暗疾。很多房企兜售的理財(cái)方案中，融資方、擔(dān)保人、托管人及銷售方，都疑似其關(guān)聯(lián)公司。

比如鴻坤地產(chǎn)旗下鴻坤財(cái)富發(fā)行的產(chǎn)品，通過旗下兩子公司作為融資方和擔(dān)保方，募集的資金用來補(bǔ)充公司的流動(dòng)資金，最終用于地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

據(jù)《證券時(shí)報(bào)》報(bào)道，鴻坤財(cái)富理財(cái)經(jīng)理任偉良(化名)介紹到：“我們的固收(理財(cái)產(chǎn)品)投的全部都是鴻坤自己的地產(chǎn)項(xiàng)目或者產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目?！兵櫪へ?cái)富2020年通過這類固收理財(cái)產(chǎn)品募集了50億元，今年到8月已經(jīng)募資30多億元。

最近被爆出理財(cái)產(chǎn)品到期未兌付的文旅地產(chǎn)品牌奧倫達(dá)部落，也有類似現(xiàn)象。其理財(cái)產(chǎn)品奧倫達(dá)部落海坨山谷的操盤方——張家口海坨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2016年7月，天眼查數(shù)據(jù)顯示其風(fēng)險(xiǎn)等級為高級。今年8月-9月，該公司因未按時(shí)履行法律義務(wù)而被赤城縣人民法院強(qiáng)制執(zhí)行五次，執(zhí)行標(biāo)的從253萬元到86萬元不等。

該公司的股權(quán)鏈條也相當(dāng)復(fù)雜。獨(dú)角金融根據(jù)天眼查，梳理其股權(quán)路徑圖如下：

可以看出，海坨山谷的最終受益人是香港居易國際集團(tuán)控股有限公司，而居易國際董事局主席劉向陽，即是奧倫達(dá)部落的創(chuàng)始人。而購買海坨山谷理財(cái)產(chǎn)品的投資人，很多就來自其地產(chǎn)項(xiàng)目原鄉(xiāng)美利堅(jiān)。

類似的還有碧桂園的碧有信平臺(tái)銷售的交易所產(chǎn)品，這些理財(cái)產(chǎn)品募集的資金會(huì)投向碧桂園合作企業(yè)，或者碧桂園旗下項(xiàng)目等。

陸雷律師表示，自融缺乏在法律上的概念認(rèn)定?！秱鶆?wù)融資工具有關(guān)事項(xiàng)規(guī)范通知》嚴(yán)禁發(fā)行人“自融”，即發(fā)行人不得直接認(rèn)購，或者實(shí)際由發(fā)行人出資，但通過關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)、資管產(chǎn)品等方式間接認(rèn)購自己發(fā)行的債務(wù)融資工具，認(rèn)購資產(chǎn)支持票據(jù)及其他符合法律法規(guī)、自律規(guī)則規(guī)定的情況除外。

因此對于這類集資，一定要想到最壞的結(jié)果，包括項(xiàng)目公司破產(chǎn)的可能性。對于高息理財(cái)，中小投資人還是保持警惕，以不參與為主。

地產(chǎn)系理財(cái)產(chǎn)品逾期的危機(jī)能否安全化解？你身邊有購買房企理財(cái)產(chǎn)品的人嗎?歡迎留言一起討論！