作者 | 盧泳志?編輯丨高巖?來源 | 野馬財經

在2021年的最后十天內，險資在地產行業頻繁“減倉”，這也成為了這一年來險資對待房企“態度”的縮影。

12月27日，泰康人壽及泰康養老以9.36億元價格轉讓陽光城7.41%股份予泰禾建材。轉讓后，泰康人壽、泰康養老及泰康資產管理的保險資產管理產品合計持有陽光城4%。

圖片來源：企業公告

值得注意的是，此時具體泰康入局陽光城僅一年多的時間。去年9月，泰康以6.09元/股，持有陽光城5.55億股，耗資33.78億元。而此次股份轉讓的單價為3.05元/股，股價跌去一半。按此計算，泰康成功套現11.9億元，但卻虧損了11.86億元。

當初入局時，雙方曾簽訂對賭協議：陽光城須在2020年-2024年實現不低于15%的歸母凈利潤年均復合增長率，且累計歸母凈利潤不低于340.59億元，并在隨后的2025年-2029年期間，分別實現5%-10%的業績增長，如果業績未能達標，則須對泰康進行相應現金補償。

實際上，在此之前，泰康與陽光城的“分手”已經初露端倪。

10月29日，陽光城發布三季報，其營收同比下降18.24%，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下降11.57%，歸屬于上市公司股東扣非凈利同比下降274.27%。

當時，來自泰康的董事陳奕倫、姜佳立對《2021年第三季度報告》投反對票，理由為對于陽光城三季度表現的公司經營惡化，需要得到管理層合理解釋。

不過，在合作期間，泰康通過自身資源協同，給予了陽光城充分的支持。2020年4月，陽光城控股股東陽光控股與泰康保險再次簽訂戰略協議，約定在環保、教育、地產、醫療、健康、養老等領域，進行全方位深入的合作。

陽光城方面表示，在房地產市場整體遇冷的背景下，公司尊重股東的決定，未來將與新進股東通力合作，共同渡過短期流動性危機。

險資集體撤離房地產

險資撤離地產行業并不罕見，今年以來，多家險資頻繁減持地產企業股票。

在泰康減持陽光城之前，12月24日，金融街公告披露，大家人壽合計減持公司3510萬股，減持比例1.17%。權益變動后，大家人壽所持金融街股權下降至10.11%。

在此之前，大家人壽已于今年9月和11月先后兩次減持金融街股份。

圖片來源：大家保險官網

除金融街外，大家人壽還于近期減持金地集團股份約2.26億股。減持完畢后，大家人壽所持金地集團股下降至5.43%。

這是今年大家人壽第六輪減持金地集團，此前大家人壽先后于9月、10月、11月、12月接連減持金地集團股份，持股比例由9月減持前的20.43%一路降至5.43%。

值得一提的是，這只是險資拋售地產的一個縮影，“撤離”房地產似乎成了險資共同的選擇。

據不完全統計，今年以來有大家人壽、君康人壽、和諧健康、華夏人壽、陽光人壽等險資拋售地產股份，而萬科、招商蛇口、首開股份等頭部企業都成為了被減持的對象。

總體來看，截至今年三季度末，僅有13只地產股的前十大流通股股東出現險資身影。

有業內人士分析表示，近兩年雖有部分險企出于業務協同考慮配置地產股，但總體配置比例不高，A股也沒出現過險資密集舉牌地產股的“盛況”。隨著地產行業監管趨嚴，險企對持有地產股更為謹慎，持續減持也就不難理解。

從一擁而入到擇優而取

提起險資和房企的合作，要追溯到2012年，當時一系列保險資金運用新政出臺，放開了險資的投資渠道，房地產作為優質標的，一直備受保險資金的青睞。

于是，以中國平安為首的大批險資先后通過各種方式成為各大房企的股東，“保險+地產”似乎成為最佳拍檔。

2015年4月，中國平安斥資63億港元入股碧桂園，成為碧桂園第二大股東；同年11月，中國平安認購朗詩綠色地產3.27億股新股份，成為其第二大股東；同月，中國平安聯手綠城和中交集團以57億元拿下門頭溝一宗土地。

除了中國平安，其他險資也在積極進軍地產。2015年4月，生命人壽全資附屬公司深圳富德向佳兆業深圳公司提供13.77億元貸款；2015年12月，中國人壽為遠洋地產第一大股東，占股29.3%，同期安邦入股遠洋地產，持股20.5%，成為第二大股東。

截至2016年末，前十大流通股股東中有險資身影的上市房企高達36家。其中，萬科、金融街、招商蛇口、保利發展、金地集團、首開股份、泰禾集團等知名房企均在其列。

到了2019年，險資進入房地產企業又形成了一波小高潮。

2019年，新華人壽定向增持中國金茂，持股9.18%位列第三大股東；2019年12月，太保壽險獲得上海臨港5.33%的股權成為第四大股東。

2020年1月，太平人壽獲得大悅城控股6.61%的股權，成為第三大股東。另外，橫琴人壽、百年人壽一度擠進首開股份前十大股東；陽光保險進入金科股份，持有4.98%的股份。

進入2021年，地產行業急轉直下，“逃離”成為主旋律。但險資對房地產的投資并沒有全線收縮，而是改變了投資邏輯。

12月24日，泰康人壽斥資5.11億元接手華僑城上海項目公司50%股權。在同一天，中國人壽與中國中鐵等成立基礎設施投資基金，雙方均認繳出資150億。

除此之外，今年以來，平安人壽計劃以不超過330億元收購凱德6個來福士廣場的部分股權；平安信托以43億元將黃浦區的商辦項目歌斐中心收入囊中；和諧健康斥資90.57億元投資位于北京的SK大廈；中國人壽與遠洋集團訂立金融框架協議。

通過今年險資加碼地產的案例不難發現，險資布局地產已經從過去“一擁而入”變成了“擇優取之”。

一位業內人士指出，如何通過投資房企來獲得穩定收益，成為當下險資企業不得不重新審視的問題。要著重把握國家相關政策方向，選擇優質標的，強化投前項目的審批和風險把控。

險資投資地產還有機會嗎？

進入2021年，房地產監管持續加碼，融資渠道受阻，銷售不暢導致一批房企相繼爆雷，特別是某些頭部房企出現債務違約后，房地產從“香餑餑”變成了“燙手山芋”。

據不完全統計，今年以來年房企累計違約債券規模超過500億元，10余家上市房企的信用評級級別或評級展望被接連下調，這無形中增加了險資持有房企股份的風險。

在這樣的情況下，一些投資地產的險資開始被套牢，甚至出現虧損。為了及時止損，選擇減持房企股份成為險資的共同選擇。

另有分析稱，這其中有應監管訴求的因素在內。中國銀保監會于2020年11月發布的《關于保險資金財務性股權投資有關事項的通知》，提到保險資金財務性股權投資標的企業不得直接從事房地產開發建設等。未來在市場趨勢未出現明顯改變下，保險資金為代表的投資者將更看重房地產企業的抗風險能力，以及持續的盈利能力。

以大家人壽頻繁減持金地為例，與其盈利能力走弱有直接關系。

據三季報顯示，金地集團錄得營業收入約196.1億元，同比下降4.64%；歸母凈利潤約14.84億元，同比下降26.19%。稍早前的中期業績報告，金地集團多個核心利潤指標也處于下行狀態。中報顯示，今年上半年，金地集團歸母凈利潤為18.25億元，同比下降38.79%；毛利率為17.36%，較去年同期減少19.61個百分點。

因此，有業內人士指出，險資從房地產撤離是為了規避風險，險資作為專業的機構投資者，其投資具有的前瞻性和穩定性，如今動身立場，確實應該引起人們關注和思考。

以另一家鐘情于地產股的保險巨頭中國人壽為例，它已連續5個季度減持萬科A，持股比例從2.16%降至0.73%。中國人壽相關負責人表示，“作為長期投資者，要深入研究國家政策變化及導向，在權益配置上進行前瞻性布局。”

不過也有一種比較樂觀的看法，對于險資的立場，地產人首先應持有平常的心態觀察，市場有進有出是正?，F象，且險資能夠從容立場，本身說明還有資金看好地產行業，并且還有大量的險資仍然投資于房地產公司。

業內人士表示，拋開信用風險，從更長遠的視角來看，未來配置地產股收益將呈下行趨勢，險資需要關注高質量發展背景下的其他產業投資機會。

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