作者 | 蘇影?編輯丨盧泳志?來(lái)源 | 野馬財(cái)經(jīng)

自當(dāng)代置業(yè)（1107.HK）出現(xiàn)現(xiàn)金流危機(jī)后，公司一直在努力自救，撤銷派發(fā)中期股息、提供股東貸款，甚至欲將旗下上市公司第一服務(wù)（2107.HK）股權(quán)出售給融創(chuàng)服務(wù)（1516.HK）以緩解壓力。

但就在1月3日，融創(chuàng)服務(wù)和第一服務(wù)卻均對(duì)外發(fā)布公告稱，此次關(guān)于第一服務(wù)控股股東32.22%股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議已自動(dòng)終止。

對(duì)于此次雙方的收購(gòu)事項(xiàng)，有業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前物業(yè)企業(yè)之間并購(gòu)增多，大多是由于受其母公司的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)遇難所致。從當(dāng)前來(lái)看，物業(yè)本身是企業(yè)回流資金時(shí)，較容易對(duì)外出售的資產(chǎn)。但整體來(lái)說(shuō)，物業(yè)本身面臨的問(wèn)題依然存在。在經(jīng)歷大規(guī)模物業(yè)公司上市潮之后，2021年下半年，物業(yè)市場(chǎng)正逐漸趨于冷靜。

融創(chuàng)壓價(jià)未成，收購(gòu)擱淺

從10月7日簽訂股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議到官宣收購(gòu)終止，這次融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）董事長(zhǎng)孫宏斌和當(dāng)代置業(yè)董事長(zhǎng)張雷的握手僅維持了不到90天。

去年11月1日，融創(chuàng)服務(wù)和第一服務(wù)聯(lián)合發(fā)布公告，稱雙方已于10月7日訂立股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，融創(chuàng)服務(wù)擬對(duì)第一服務(wù)32.22%的股權(quán)進(jìn)行收購(gòu)，對(duì)價(jià)為2.62港元/股，總對(duì)價(jià)6.93億元。

其中2.62港元/股的收購(gòu)價(jià)格，對(duì)比第一服務(wù)10月8日起停牌期間聯(lián)交所所報(bào)收市價(jià)1.37港元/股，溢價(jià)約91%，對(duì)比首次公開(kāi)發(fā)行及股份于聯(lián)交所上市時(shí)2.4港元/股要約價(jià)，溢價(jià)約9%。

融創(chuàng)方面表示，此次收購(gòu)將大幅增加集團(tuán)的物業(yè)管理規(guī)模，增強(qiáng)其在物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域的市場(chǎng)影響力。同時(shí)，通過(guò)這次交易，融創(chuàng)服務(wù)還將擁有在綠色人居服務(wù)領(lǐng)域的核心能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

圖片來(lái)源：罐頭圖庫(kù)

但在分別對(duì)寄發(fā)要約收購(gòu)事項(xiàng)綜合文件的時(shí)限和收購(gòu)事項(xiàng)的最后終止日進(jìn)行延期之后，1月3日，融創(chuàng)服務(wù)和第一服務(wù)對(duì)外公布此次交易失敗。

對(duì)于收購(gòu)終止原因，賣方第一服務(wù)未過(guò)多說(shuō)明，但從買方融創(chuàng)服務(wù)的公告中還是可以看到一些端倪。

融創(chuàng)服務(wù)在公告中披露，從10月7日各方訂立股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，公司立即開(kāi)展了對(duì)第一服務(wù)控股的盡調(diào)工作，并且已將收購(gòu)事項(xiàng)及要約所需的全部資金22.67億元存入了與財(cái)務(wù)顧問(wèn)共同監(jiān)管的賬戶。

但隨后，因第一服務(wù)母公司當(dāng)代置業(yè)發(fā)生了流動(dòng)性問(wèn)題，融創(chuàng)服務(wù)考慮到目標(biāo)公司與關(guān)聯(lián)企業(yè)間的重大不確定性，與賣方協(xié)商調(diào)減了交易對(duì)價(jià)。

融創(chuàng)服務(wù)表示，調(diào)整后的正式協(xié)議控股股東賣方已書(shū)面表達(dá)無(wú)異議。但2021年12月31日，控股股東賣方突然推翻此前達(dá)成的共識(shí)，最終導(dǎo)致正式協(xié)議無(wú)法于最后終止日完成簽署。

對(duì)此，也有業(yè)內(nèi)人士表示，從公告結(jié)果看，雙方交易終止和價(jià)格有很大關(guān)系，正如此前合生創(chuàng)展（0754.HK）與恒大物業(yè)（6666.HK）的收購(gòu)事件，買方想借機(jī)抄底，但賣方又覺(jué)得價(jià)格虧了。

物業(yè)維修服務(wù)

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)提出，就目前看，物業(yè)企業(yè)在收并購(gòu)方面會(huì)出現(xiàn)一些新情況，類似收并購(gòu)的價(jià)格會(huì)壓得很低，因?yàn)楸旧硗獠看蟓h(huán)境改變和投資者更加趨于理性。而從物業(yè)企業(yè)的行業(yè)發(fā)展來(lái)看，單純拘泥于目前的模式，可能還不夠。后疫情時(shí)代，行業(yè)需要在掌握社區(qū)和消費(fèi)者的需求基礎(chǔ)上，不斷創(chuàng)新服務(wù)，進(jìn)而真正做出物業(yè)方面的卓越企業(yè)。

“忍痛棄子”的無(wú)奈之舉

據(jù)公開(kāi)資料顯示，第一服務(wù)為當(dāng)代置業(yè)旗下物業(yè)公司，最早由張雷1999年12月于北京創(chuàng)立，前身包括第一物業(yè)和第一人居兩家公司。

2020年初，從新三板退市的第一物業(yè)和第一人居進(jìn)行合并重組，成立了第一服務(wù)。第一服務(wù)是一家集物業(yè)服務(wù)、社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、建筑科技咨詢和產(chǎn)品研發(fā)、能源站運(yùn)維為一體的綠色服務(wù)企業(yè)。

同年10月22日，公司完成了在聯(lián)交所主板上市。目前，第一服務(wù)在 2021中國(guó)物業(yè)企業(yè)百?gòu)?qiáng)榜中排名第23位。

財(cái)報(bào)顯示，截至2021年6月30日，第一服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收5.09億元，同比增長(zhǎng)53.78%；毛利約1.71億元，同比增長(zhǎng)51.33%；凈利潤(rùn)7180萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)109.9%；凈利率為14.1%，同比增長(zhǎng)0.7%。

圖片來(lái)源：第一服務(wù)財(cái)報(bào)

其中物業(yè)管理服務(wù)方面，截至2021 年6月30日，第一服務(wù)的總合約建筑面積約為7299.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)147.7%，其中來(lái)自第三方的合約建筑面積增加357.2%；總在管建筑面積為5320.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)245.3%，其中來(lái)自第三方的在管建筑面積增加約836.5%。

對(duì)此第一服務(wù)方面表示，2021年上半年，公司先后收購(gòu)了大連亞航及青島洛航，擴(kuò)展了集團(tuán)多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展。而本次收購(gòu)也使得來(lái)自第三方的物業(yè)管理項(xiàng)目數(shù)目由2020年同期的30個(gè)大幅增加至369個(gè)，這是促使公司收益提高的主要原因。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可以看出，自上市以來(lái)，第一服務(wù)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，但與此同時(shí)，當(dāng)代置業(yè)卻選擇將其轉(zhuǎn)讓出售，不難看出當(dāng)代置業(yè)的現(xiàn)金流確實(shí)遇到了不小的麻煩。

2021年10月，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布公告稱因一筆2.5億美元（約15.93億元）的票據(jù)余額未能按期還款，已構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。而在2022年，公司還有兩只美元債即將到期，其中一筆發(fā)行規(guī)模為3億美元（約19.12億元）、票面利率11.5%；另一筆發(fā)行規(guī)模為2億美元（約12.75元）、票面利率利率11.8%。

截至2021年6月30日，當(dāng)代置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83%，凈負(fù)債率93%，現(xiàn)金短債比為1.46，位于“黃檔”。同時(shí)，該公司流動(dòng)負(fù)債為661.79億元，同比增長(zhǎng)19.53%，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有93.47億元。

對(duì)此，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析，在第一服務(wù)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)都還不錯(cuò)的情況下，被控股股東當(dāng)代置業(yè)計(jì)劃出讓，或許代表當(dāng)代置業(yè)手中能夠快速變現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已經(jīng)不多。面對(duì)公司當(dāng)前流動(dòng)性問(wèn)題，選擇出讓第一服務(wù)給融創(chuàng)服務(wù)，是當(dāng)代置業(yè)能夠在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)回收大筆現(xiàn)金來(lái)挽救自身流動(dòng)性所需的不多選擇之一。

快遞上門服務(wù)

當(dāng)代置業(yè)自救還需要白武士嗎？

事實(shí)上，對(duì)于當(dāng)代置業(yè)來(lái)說(shuō)，在債務(wù)違約之前，公司就已經(jīng)提前開(kāi)啟自救模式。

最早在2021年10月11日， 當(dāng)代置業(yè)曾對(duì)外表示，公司董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼控股股東張雷和公司總裁兼執(zhí)行董事張鵬擬提供8億元的股東貸款，預(yù)計(jì)于未來(lái)兩至三個(gè)月內(nèi)完成。

債務(wù)違約實(shí)質(zhì)發(fā)生后，當(dāng)代置業(yè)提出為應(yīng)對(duì)預(yù)料之外的流動(dòng)性問(wèn)題，董事會(huì)將決定撤銷派發(fā)2021年中期股息的建議。

11月5日，當(dāng)代置業(yè)進(jìn)一步宣布委任華利安諾基（中國(guó)）有限公司為其財(cái)務(wù)顧問(wèn)，以評(píng)估集團(tuán)的資本結(jié)構(gòu)，探索所有可行的補(bǔ)救方案緩解流動(dòng)資金問(wèn)題，并制定顧及境內(nèi)外利益相關(guān)者之利益的整體規(guī)劃。

而此前廣受關(guān)注的融創(chuàng)服務(wù)收購(gòu)第一服務(wù)股份一事，也被視為是當(dāng)代置業(yè)提前考慮出售物管企業(yè)以緩解母公司的現(xiàn)金流危機(jī)。

目前來(lái)看，雖然當(dāng)代置業(yè)在債務(wù)違約前后做了眾多努力，但公司的流動(dòng)性問(wèn)題仍未得到有效緩解。與此同時(shí)，當(dāng)代置業(yè)的銷售業(yè)績(jī)也在下滑。

最新數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，當(dāng)代置業(yè)全年合約銷售額為360.5億元，同比下降14.6%。其中物業(yè)合約銷售額為353.87億元，同比下降14.94%；車位合約銷售額為6.63億元，同比增長(zhǎng)9.04%。

圖片來(lái)源：當(dāng)代置業(yè)公告

另外，在雙方官宣交易終止兩天后，1月5日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)對(duì)外宣布，因信息不足，撤銷當(dāng)代置業(yè)評(píng)級(jí)。此前12月，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪也提出了對(duì)當(dāng)代置業(yè)評(píng)級(jí)進(jìn)行撤銷。

當(dāng)前，對(duì)于當(dāng)代置業(yè)如何自救，柏文喜表示，此番拒絕融創(chuàng)后，當(dāng)代置業(yè)和張雷家族下一步除了引進(jìn)戰(zhàn)投、出售項(xiàng)目回現(xiàn)、加快銷售回現(xiàn)以及繼續(xù)售賣第一服務(wù)之外可供選擇的解困之道已經(jīng)不多了。而在當(dāng)前行業(yè)態(tài)勢(shì)下，引進(jìn)戰(zhàn)投難度較大，出售項(xiàng)目會(huì)遭遇被大幅壓價(jià)問(wèn)題，爆雷之后的房企銷售去化也面臨考驗(yàn)，因此繼續(xù)售賣第一服務(wù)可能還是可供張雷家族選擇的不多出路之一。

房地產(chǎn)施工現(xiàn)場(chǎng)

對(duì)于收購(gòu)協(xié)議中的12個(gè)月“禁售”限制，柏文喜提出，也許過(guò)段時(shí)間第一服務(wù)與融創(chuàng)服務(wù)雙方可重新協(xié)商收購(gòu)條件以促使收購(gòu)達(dá)成，或者解除禁售要約條款。

而對(duì)于融創(chuàng)下一步是否會(huì)繼續(xù)選擇收購(gòu)，有業(yè)內(nèi)人士分析，此次物企之間的收購(gòu)，雖然因?yàn)檫€價(jià)沒(méi)有成功，但對(duì)于融創(chuàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，后續(xù)影響將越來(lái)越明顯。在房地產(chǎn)普遍增速放緩的大背景下，房企能拿出的資金也將減少。營(yíng)銷收入在放緩，融資渠道在收縮，開(kāi)發(fā)成本居高不下，未來(lái)企業(yè)在并購(gòu)選擇方面將會(huì)更加理性。

你覺(jué)得此次交易失敗后，當(dāng)代置業(yè)的自救路上還會(huì)遇到下一個(gè)“孫宏斌”嗎?歡迎評(píng)論區(qū)留言討論。