作者?| 蘇影?來源?|?債市觀察

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成為千億房企僅一年，禹洲集團（01628.HK）就遇到了難關。

據企業預警通顯示，在20天以內，禹洲集團有兩只債券即將到期，合計規模為5.92億美元（約37.73億元）。

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1月6日，有媒體報道稱，禹洲集團與摩根大通及海通國際等財務顧問就其美元債的潛在交換要約展開討論。

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這個冬天，多家房企接連爆雷，作為2022年的美元債攻堅第一戰，禹洲集團能否打贏，等到春暖花開？

?圖片來源：禹洲集團官網

2只美元債1月到期

據Wind數據顯示，截至2021年1月7日，禹洲集團總計有14只境外存續債券，3只將于今年到期。

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而2只將于本月到期的債券備受關注。其中之一“禹洲地產 8.625% N20220123”發行于2019年1月，發行規模5億美元（約31.87億元），當前余額2.42億美元（約15.42億元），票面利率8.625%，將于今年1月23日到期。另外一筆“禹洲地產 6% N20220125”發行于2017年1月，發行規模3.5億美元（約22.31億元），發行利率6%，將于今年1月25日到期。

圖片來源：Wind數據

面臨即將到期的債務，禹洲集團正就美元債的潛在交換要約與多家財務顧問進行接洽。

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據業內人士表示，目前尚不清楚具體展開潛在交換要約討論的美元債細節，但大概率將集中在其美元債“禹洲地產8.625%N20220123”上。

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消息透露，禹洲集團已于1月4日開始與投資人接洽，以確定該美元債的持有人身份。

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在這樣的環境下，1月6日，聯合國際認為禹洲再融資風險增加，將其國際長期發行人評級從“BB-”下調至“B”。

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除了聯合國際之外，早在去年10月，國際評級機構穆迪就先將禹洲集團的公司家族評級從“B1”下調至“B2”，展望維持“負面”。

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對此，穆迪在分析中表示，評級下調反映了禹洲集團的融資渠道趨弱。而在融資條件緊張的情況下，購房者信心減弱，未來6-12個月禹洲集團的合同銷售額將下降。這將削弱公司的經營現金流，進而削弱其流動性。

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隨后，惠譽也宣布將其長期外幣發行人違約評級自“B+”下調至“B”。同時，高盛也下調禹洲集團的盈利預測及目標價，且維持“沽售”評級。

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目前來看，各大評級機構此前擔憂不無道理。而除了本月將到期2只美元債，今年禹洲集團還有一只名為“禹洲集團 8.5% N20220922”的境外債券將于9月22日到期，該債券規模為1.2億美元（約7.65億元），票面利率8.5%。

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賣子求生、上市夢醒

面對近在咫尺的還債日期，禹洲集團選擇將旗下物業公司出售。

1月5日，華潤萬象生活（1209.HK）發布公告，其全資附屬公司潤楹擬購買天津禹佳生活服務有限公司（簡稱“禹佳生活服務”）旗下禹洲物業的全部股權，價格不超過10.6億元。

在此之前，禹洲集團還曾將深圳總部大樓質押，獲得11億元貸款。

事實上，禹佳生活服務最初就是為了上市而誕生的。2020年8月，禹洲集團對外發布公告稱，擬拆分禹洲物業管理服務及商業運營服務于港交所獨立上市。

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2020年11月，天津禹佳生活服務成立，注冊資本2億元，法定代表人為林宇華。

據愛企查股權穿透圖顯示，天津禹佳生活服務有限公司對外直接投資有兩家公司，分別是廈門禹洲商業投資管理有限公司和禹洲物業服務有限公司，持股比例均為100%。

?圖片來源：愛企查

一個月后，禹佳生活服務就在港交所遞交了《招股書》，在該《招股書》6個月失效后，禹佳生活服務進行了第二次遞表，但在2021年12月再次失效。

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據《招股書》顯示，截至2020年12月31日，禹佳生活為127個項目提供物業管理服務，在管面積1760萬平方米；訂約管理服務項目177個，訂約管理面積2660萬平方米。

財務數據方面，2018年、2019年、2020年，禹佳生活服務的營業收入分別為3.94億元、5.44億元、6.34億元，復合年增長率為26.9%；實現凈利潤分別為3424萬元、6533.8萬元和8321.2萬元，復合年增長率為55.9%。

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在第二次《招股書》失效4天后，禹洲集團發布人事調整公告，林龍安之女林禹芳自2021年12月20日起，將專注于附屬公司禹佳生活服務集團有限公司的管理工作。禹洲集團實控人之女的調任，被業內解讀為是在為禹佳生活服務沖刺IPO做準備。

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不過，隨著1月5日禹洲集團和華潤萬象生活雙雙發布股權轉讓公告，禹佳生活服務的上市沖刺或許將暫時按停。

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知名地產分析師嚴躍進表示，禹洲集團此時提出物業公司股權出售行為，某種程度上對上市是有負面影響的，因為當前出售動機很明顯，即把其中一部分板塊出讓以回籠資金。理論上說，出售行為發生后，公司相應資產規模發生縮水，這對公司上市將產生一定沖擊。

千億房企改“成績”？

據官網資料顯示，禹洲集團最早由林龍安于1994年在廈門創立。2009年11月，禹洲集團地產板塊在香港聯交所上市。2016年，禹洲集團將總部從廈門搬遷至上海，并在四年后啟用了上海-深圳雙總部戰略。

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目前，禹洲集團業務布局多元，包括房地產開發、商業投資運營、酒店運營、物業管理、金融、貿易等，覆蓋了長三角、粵港澳大灣區、環渤海、海西、華中和西南6大城市群。2020年，集團以1049.67億元的總合約銷售額成為新晉千億房企。

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圖片來源：禹洲集團官網

然而，就在邁入千億房企門檻8個月后，禹洲集團做了一件大事——修正2020年中期財務成績單。

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2021年8月，禹洲集團在發布2021年中期財報時，另外發布了一份2020年上半年的財務修正報告。據修正版財報顯示，禹洲集團2020年上半年營收由原來的140.07億元調整至20.19億元；歸母凈利潤由10.19億元調整至-2.18億元；毛利金額由32.76億元調整至4608萬元，毛利率由27%調整至2.28%。

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以調整后的數據為參考，截至2021年6月30日，禹州集團實現營收為120.81億，同比上漲494.86%，創歷史新高；歸母凈利潤為8.57億元，同比增長494.88%；毛利為24.12億元，是去年同期的52.34倍；毛利率為20.09%，是去年同期的7.81倍。

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圖片來源：禹洲集團財報

在債務方面，截至2021年6月30日，禹洲集團一年內到期的短期債務為151.71億元，現金及現金等價物有209.44億元，償債壓力不算太大。

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在三道紅線方面，禹洲集團仍踩中一條。財報顯示，截至2021年6月底，禹洲集團凈負債率為80.42%，現金短債比為1.85，兩項監管指標合格。但其在剔除預收款后的資產負債率為73.98%，較監管規定70%相差約4個百分點，屬于“黃檔”房企。

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但在2017-2020年實現合約銷售額明顯增長的禹洲集團，銷售毛利率卻在逐年下降。

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財務數據顯示，從2017年至2020年，禹洲集團銷售毛利率的分別為35.4%、30.72%、26.21%和4.61%，減幅明顯。

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可以說，從2021年半年報來看，禹洲集團的流動性尚可，但償債能力仍有局限。在當前高額債券集中需要兌付的壓力之下，禹洲集團選擇通過出售資產回流資金。

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對此，嚴躍進提出，就目前來講，對于禹洲集團來說，保證現金流穩定是最關鍵的。后續如果公司的流動性問題得到緩解，類似物業板塊以及整個開發業務板塊，仍可持續推進。當房地產市場行情逐漸好轉，對企業來講，仍是有些積極的、逆轉的優勢。

你覺得禹洲集團能順利度過此次難關嗎？歡迎評論區留言討論。