作者?| 盧泳志?來源?|?債市觀察

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在成功為三筆境內債尋求展期方案后，中國奧園（3883.HK）又有兩筆美元債即將到期。

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企業預警通顯示，中國奧園有兩筆美元債即將到期，其中一筆1.88億美元債券將于2022年1月22日到期，一筆4.99億美元債券將于2022年1月23日到期。

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也許正是迫于此，有消息指出，中國奧園正在進行處置的境外資產中，已有4-5宗項目在洽談買家，交易金額預計為人民幣30億元左右。

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此前，中國奧園曾表示，在境外整體地產行業融資受阻的情況下，中國奧園積極去和市場洽談境外項目的合作，在海外的一些物業都有可能被處置，加拿大、澳大利亞的幾個優質項目都在洽商中。

圖片來源：中國奧園官網

44億債券即將到期

據企業預警通顯示，截至目前，中國奧園共有10只境外存續債券，其中3只將于今年內到期。? ??

?圖片來源：企業預警通

而2只將于本月到期的債券備受關注。其中一筆將于1月21日到期，發行規模1.88億美元（約11.99億元），票面利率4.2%；另一筆將于1月22日到期，發行規模5億美元（約31.88億元），票面利率8.5%。

面臨即將到期的債務，選擇出售資產回籠資金不足為奇。實際上，自從兌付危機出現以來，中國奧園已經多次選擇出售資產回籠資金，以緩解流動性緊張。

2021年12月3日，中國奧園管理層在召開的紓困會議上提到，公司目前以各類債券、基金不逾期為首要目標，包括從區域公司歸集資金、出售城更股權、引入戰投及主席個人認購定增股票乃至出售物業優質資產等。

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12月1日，有消息傳中國奧園正計劃出售香港葵涌活化工廈項目，即奧創中心。該項目于2019年推出，是中國奧園首個在香港市場推出的項目。

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在此之前，11月4日，中國奧園和奧園健康發布聯合公告稱，奧園健康擬出售物業管理及相關服務。

圖片來源：中國奧園官網

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緊接著，11月14日，中國奧園又披露公告稱，擬以9億港元（約7.34億元）出售雙福、名萬投資及裕康的全部已發行股本，其中包括香港燕貽大廈部分物業。

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燕貽大廈位于西半山羅便臣道63至67號，建于1967年，至今已超過53年樓齡，樓高8層，共32間房屋，占地面積約1012平方米，估算可重建的樓面面積約5063平方米。

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公告顯示，此次出售股權事項估計虧損1.77億港元（約1.44億元），相當于8折出售，出售股權的所得款凈額擬用于償還貸款融資及用作該集團的一般營運資金。

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中國奧園回應表示，考慮到現行市況，董事認為，出售事項為變現該等物業價值、提高本集團流動性及為本集團產生額外營運資金的良好機會。

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中國奧園難成“優等生”

中國奧園于1996年成立于廣州，2007年上市于香港。多年來，中國奧園一直聚焦于粵港澳大灣區，旗下上市公司除了中國奧園，還有奧園健康、奧園美谷等。

近年來，中國奧園的發展勢頭良好。2018年至2020年，中國奧園的營業收入分別為310.06億元、505.31億元、677.94億元，凈利潤分別為29.39億元、52.22億元、70.51億元。

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2021年，在“三道紅線”的壓力下，房地產行業的融資環境開始趨緊趨嚴，再加上疫情的不確定性因素，很多房企紛紛爆雷，中國奧園亦沒能避免這次危機。

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從10月初以來，中國奧園頻繁被惠譽、標普以及穆迪下調信用評級并觸發相關債券的違約條款后，其流動性問題由此顯露。

從11月中旬開始，中國奧園開始為三筆境內債的展期尋求方案。

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面對三筆債務，中國奧園最后給出了相同的展期方案：整體展期一年，債務分三次兌付，時間節點分別是原到期日付10%，展期30天后支付10%，剩余80%到期一次性支付。

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然而，三筆債券展期方案的通過，并沒能讓中國奧園避免這次危機的出現。

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11月份，有消息傳出中國奧園有一筆6590萬元的信托貸款（申萬聚惠2號）疑似違約，該違約與中萬菱信資產－惠聚2號集合資產管理計劃有關。據悉，違約發生在11月12日。

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不過，中國奧園表示，該借款為奧園合資公司作為借款人，由于合資公司存在其他債務糾紛，我們正在與相關債權人協商解決中。相關事項屬經濟糾紛，非公開市場違約。

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12月2日，中國奧園發布給投資人的一封信，承認公司擔保的部分投資產品將逾期兌付，涉及中國奧園相關的基金和定融產品總額約60億元，第三方公司管理的定融產品約24億元。

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據第一財經報道，中國奧園投資產品涉及投資人大概1500人，其中699人為奧園內部員工及親友，人均投資約400萬元。

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面對困境，奧園集團董事局主席郭梓文喊出了一句口號：“奧園要成為行業困境中成功突圍的典型優等生。”?

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不過，面臨償債和兌付壓力，想做一名優等生并不容易，2021年中國奧園的銷售業績也不理想。

1月7日，中國奧園對外披露2021年銷售簡報。數據顯示，2021全年，中國奧園累計實現物業合同銷售金額約1210.3億元，合同銷售面積約1096.1萬平方米。

據悉，中國奧園此前將2021年銷售目標定為1500億元。按此計算，2021年全年，中國奧園只完成年度目標的80.7%。

“靠子救母”是否可行？

面對流動性緊張，物管公司作為最容易變現的資產之一，成為了房企緩解現金流的利器，其中包括：三盛集團、億達股份、藍光嘉寶、富力集團、彩生活、中國恒大等。

中國奧園遇到危機后，險些被“擺上貨架”的奧園健康，最終成為中國奧園的“求援”的對象。

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去年11月3日，有消息稱，中國奧園擬將其物業管理子公司奧園健康55%股權出售予合生創展；11月4月，奧園健康公告表示，正就出售附屬公司權益正與第三方初步討論，但尚未訂立交易。

?圖片來源：中國奧園官網

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據觀點地產報道，除合生創展之外，中國奧園已接觸的潛在買家還包括碧桂園、世茂、美的等公司。

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然而至今為止，奧園健康的相關事項并沒有推進，反而再度邁出了收并購的步伐。

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1月5日，有消息稱，奧園健康于近日中標南航湖南分公司物業服務項目，本次中標是奧園健康首次進入機場航空類公建業態服務項目。

這似乎暗示著中國奧園主動暫停了物業平臺出售。目前奧園健康仍然在中國奧園體系之內，并且展現了它的價值。

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12月17日，奧園健康發布公告稱，其間接全資附屬亞洲大健康產業研究院有限公司將以7871.36萬元收購中國奧園直接全資附屬公司旗下萬勇發展有限公司（下稱“萬勇發展”）70%的已發行股本。

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在交易完成后，買方將擁有目標公司70%已發行股本，其財務報表也將將并入奧園健康的綜合財務報表內。

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根據公告，萬勇發展的業績表現平平，其2021年前三季度僅錄得39.3萬元的凈利潤，2019年、2020年，萬勇發展均錄得虧損。

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即使奧園健康表示，收購萬勇發展與公司一直希望探索大健康業務的方向高度吻合，符合長期規劃以及戰略布局。但以逾7000萬的價格收購這一資產價格是否公允，尚待商榷。

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無論怎樣，奧園健康此舉或多或少緩解了中國奧園緊張的現金流。面臨即將到期的債務，你覺得中國奧園能順利過關嗎？歡迎評論區留言討論。