來(lái)源 /深藍(lán)財(cái)經(jīng)??作者 /楊波

這是最好的時(shí)代，也是最壞的時(shí)代。一個(gè)時(shí)代的落幕，意味著另一個(gè)時(shí)代的開(kāi)始。2022年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”？

以史為鑒。深藍(lán)財(cái)經(jīng)梳理了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)24年激蕩發(fā)展歷程，試圖為讀者找到答案。

黑鐵時(shí)代

2月11日，一份《郁亮主席在萬(wàn)科集團(tuán)2022年會(huì)上的總結(jié)發(fā)言》流出。郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，進(jìn)入縮表出清階段。

對(duì)此，建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森也深表認(rèn)同。2月14日建業(yè)集團(tuán)召開(kāi)媒體懇談會(huì)，胡葆森坦言，從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代，再到黑鐵時(shí)代，房地產(chǎn)直接跳過(guò)了“青銅時(shí)代”。對(duì)優(yōu)秀的企業(yè)來(lái)說(shuō)目前至少還在白銀時(shí)代，但對(duì)很多已經(jīng)躺平的企業(yè)來(lái)說(shuō)，黑鐵時(shí)代都不是了。

作為行業(yè)舉足輕重的頭部企業(yè)，萬(wàn)科的每一次判斷，都能引發(fā)“核級(jí)別”的影響力。黑鐵時(shí)代的論調(diào)一出，引起了強(qiáng)烈反響。不同于以往的是，這一次“黑鐵時(shí)代”的觀點(diǎn)，支持者眾，反對(duì)者寡。

諷刺的是，2018年萬(wàn)科大喊“活下去”的時(shí)候，嘲笑的聲音不絕于耳。相反的是，很多房企憋足了勁要“趕超萬(wàn)科”。

2021年以來(lái)，越來(lái)越多TOP50房企相繼出現(xiàn)債務(wù)違約，工地停工，甩賣資產(chǎn)，降薪裁員等“暴雷”事件。更多的雷，還在持續(xù)發(fā)酵，令人嘆為觀止。

房地產(chǎn)真的變天了？

回顧：黃金時(shí)代

真正要理解黑鐵時(shí)代，我們還得從房地產(chǎn)的黃金時(shí)代、白銀時(shí)代說(shuō)起。

在古希臘神話中，人類時(shí)代被劃分為黃金、白銀、青銅、英雄和黑鐵時(shí)代：

在黃金時(shí)代，人們生活富足，衣食無(wú)憂，不用擔(dān)心衰老與疾病，可以像神靈一樣快樂(lè)自在。

在白銀時(shí)代，人們的力量與智慧開(kāi)始下降，開(kāi)始遭遇不幸和痛苦。

在青銅時(shí)代，人類更不敬神，為了資源整天熱衷于戰(zhàn)爭(zhēng)。

在英雄時(shí)代，人類比過(guò)去變得更勇敢而公正，他們與半神和英雄們共同生活。

到了黑鐵時(shí)代，眾神將痛苦的煩惱帶到人間，人類為了生活不斷地陷入憂愁和沉重的勞作所折磨。

這種劃分的說(shuō)法被用到了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。

首先，來(lái)看中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代。

中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)跡和崛起，始于1998年。

當(dāng)時(shí)，亞洲金融危機(jī)席卷而來(lái)，中國(guó)盡管沒(méi)有受到直接沖擊，但面臨著內(nèi)需不足、消費(fèi)不旺的局面。要保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，拉動(dòng)內(nèi)需成為當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)工作中的迫切任務(wù)。

房改——橫空出世。

1998年7月3日，國(guó)務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。正式開(kāi)啟了以“取消福利分房，實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革。在新中國(guó)延續(xù)了近半個(gè)世紀(jì)的福利分房制度壽終正寢。

顯然，房地產(chǎn)消費(fèi)是被決策層所看中的那臺(tái)“內(nèi)需發(fā)動(dòng)機(jī)”。房地產(chǎn)行業(yè)擁有廣大的上下游，一旦啟動(dòng)，將會(huì)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的全新引擎。事實(shí)也同樣證明了，這個(gè)決策影響了中國(guó)經(jīng)濟(jì)24年，直到今天。

萬(wàn)科的王石，認(rèn)定了房地產(chǎn)的時(shí)代到來(lái)了。從那時(shí)候開(kāi)始，萬(wàn)科調(diào)整策略，專注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

1998年，全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)僅2000元。上海均價(jià)剛剛突破3000元，廣州也是在3000元左右，北京和深圳也沒(méi)超過(guò)5000元。

房改釋放的活力一發(fā)不可收，房地產(chǎn)進(jìn)入了高速發(fā)展期。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，中國(guó)不但迅速走出了金融風(fēng)暴，還進(jìn)入了黃金發(fā)展時(shí)期。1998年到2007年間，中國(guó)的GDP增速?gòu)?.8%，逐年提升至14.2%，增速越來(lái)越快。

在黃金時(shí)代，政策非常寬松，企業(yè)的盈利模式建立在土地的持續(xù)快速升值上。寬松的信貸環(huán)境，房企資金成本比較低，房企財(cái)務(wù)杠桿比較高。這10年，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是黃金十年，許多開(kāi)發(fā)商單是依靠土地增值，就使得企業(yè)財(cái)富得到了野蠻增長(zhǎng)，比如囤地之王——李嘉誠(chéng)。

我們從數(shù)據(jù)可以看出，2000年至2007年，全國(guó)商品房銷售總額從0.5萬(wàn)億上漲到2.41萬(wàn)億。復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)25%。毫無(wú)疑問(wèn)的，這是中國(guó)房地產(chǎn)的黃金時(shí)代。

然而，過(guò)熱的樓市，高漲的房?jī)r(jià)，讓大量底層民眾怨聲載道。由此引發(fā)了一輪又一輪的調(diào)控。“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，成了當(dāng)時(shí)高層最主流的聲音：

2005年，國(guó)八條發(fā)布，房貸優(yōu)惠政策取消，個(gè)人房貸首付比例從20%上調(diào)到30%。

2006年，國(guó)六條、國(guó)十五條發(fā)布。“70/90政策”面世，即90平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上。購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營(yíng)業(yè)稅。土地閑置2年將被收回。

2007年，房貸新政發(fā)布，二套房首付不低于40%，貸款利率不低于1.1倍；當(dāng)年貸款基準(zhǔn)利息7.83%。

是的，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但是房?jī)r(jià)還是在漲。從1998年，全國(guó)均價(jià)不到2000元/平，上漲至2007年的3863元/平。

脫韁的房?jī)r(jià)，直到2008年次貸危機(jī)爆發(fā)后，才按下了暫停鍵。2008年，全國(guó)房?jī)r(jià)均首次下跌。當(dāng)年的大事件，是萬(wàn)科帶頭在全國(guó)進(jìn)行高調(diào)降價(jià)促銷，一時(shí)間房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)聲鶴唳，哀嚎不斷。

2008年，許家印的恒大就差一點(diǎn)倒下了。因?yàn)榻鹑谖C(jī)，恒大上市融資的計(jì)劃被迫擱淺。直到2008年6月，鄭裕彤聯(lián)手科威特投資局、德意志銀行和美林銀行等投資機(jī)構(gòu)出手，斥資5.06億美元入股恒大，恒大方才起死回生。

2008年國(guó)際金融危機(jī)全面爆發(fā)后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速快速回落，出口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，大批農(nóng)民工返鄉(xiāng)，經(jīng)濟(jì)面臨硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)。

后面的事情大家都知道了。

2008年11月，中國(guó)推出進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施，總投資額4萬(wàn)億元。同時(shí)，全方位刺激購(gòu)房需求政策出臺(tái)。6月，買房退稅政策出臺(tái)。12月，國(guó)十三條公布，個(gè)人購(gòu)買二套房貸款放寬，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)間由5年改為2年。首套房首付降至20%，利率7折優(yōu)惠。

自此，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代得以延續(xù)。2009年，樓市大爆發(fā)。當(dāng)年全國(guó)房?jī)r(jià)創(chuàng)新高，達(dá)到4681元/平。

暴漲的房?jī)r(jià)，引來(lái)了新一輪樓市調(diào)控。

2009年12月，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)間由2年改為5年。

2010年，新國(guó)十條公布，二套房首付不低于50%，貸款利率不低于1.1倍。中小戶型不低于70%供應(yīng)量。

2011年：新國(guó)八條公布，限購(gòu)政策首次出現(xiàn)。二套房首付不低于60%，貸款利率不低于1.1倍，第三套停貸。有2套及以上本地家庭、1套及以上外地家庭不得購(gòu)買住房。上海、重慶試行房產(chǎn)稅。

2012年，任志強(qiáng)一語(yǔ)驚四座，他當(dāng)時(shí)提出了一個(gè)觀點(diǎn)：房地產(chǎn)就像夜壺，需要的時(shí)候拿出來(lái)用一用。話音剛落，2012年，央行連續(xù)兩次降息，樓市又火了一把。

那個(gè)時(shí)候的樓市調(diào)控，就是一個(gè)藝術(shù)，畢竟房地產(chǎn)還是“支柱產(chǎn)業(yè)”，不可動(dòng)搖樓市的根基。過(guò)熱了，壓一下；太冷了，暖一下。

2013年，新國(guó)五條再次出臺(tái)。重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房。

2014年，樓市再次熄火。當(dāng)年，全國(guó)商品房銷售額7.63萬(wàn)億，同比下跌6.3%。當(dāng)年全國(guó)商品房成交均價(jià)6323元/平，幾乎沒(méi)漲了。當(dāng)然，這只是全國(guó)數(shù)據(jù)，具體到單個(gè)城市，房?jī)r(jià)下跌的非常多。

回顧：白銀時(shí)代

2014年，樓市降溫、銷售下滑，房地產(chǎn)行業(yè)正式告別快速增長(zhǎng)、高額利潤(rùn)的通道。

當(dāng)年萬(wàn)科董事會(huì)主席王石大喊，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時(shí)代”已經(jīng)結(jié)束，白銀時(shí)代”到來(lái)。開(kāi)發(fā)商不再“低頭遍地是黃金”，而是需要?jiǎng)右环X筋、費(fèi)一番功夫，才能尋找到機(jī)會(huì)。

進(jìn)入白銀時(shí)代后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)數(shù)據(jù)指標(biāo)也開(kāi)始回落，房地產(chǎn)投資平均增速下降至個(gè)位數(shù)。行業(yè)毛利潤(rùn)率下降到30%以內(nèi)，凈利率下降到20%以內(nèi)。

2014年開(kāi)始，在庫(kù)存、營(yíng)銷等的多重壓力下，許多大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)型，多元化、海外擴(kuò)張的都有。如恒大地產(chǎn)，將觸角伸向農(nóng)牧、礦泉水、足球等多個(gè)領(lǐng)域；而綠地集團(tuán)則在9國(guó)13城頻頻落子，加快國(guó)際化步伐。

然而，轉(zhuǎn)機(jī)再次來(lái)臨。

2014年，央行新政，實(shí)施首套利率最低可打7折；非限購(gòu)城市執(zhí)行首套貸款首付比例二成、二套貸款首付比例三成；限購(gòu)城市執(zhí)行首套貸款比例三成，如果貸款已結(jié)清，二套貸款比例也可只付三成。非核心城市全部取消限購(gòu)限貸。

2015年3月30日，實(shí)施增值稅由滿5年免征放寬到滿2年免征。

2014年至2015年，央行6次降息，5次降準(zhǔn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)猶如注入“強(qiáng)心針”。

2015年年底，中央連續(xù)強(qiáng)調(diào)“去庫(kù)存”，提出“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”樓市再度火熱。

?2015年全國(guó)商品房銷售總額8.73萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.4%。

2016年全國(guó)商品房銷售總額11.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)34.7%。

2017年全國(guó)商品房銷售總額13.37萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.7%。

2018年全國(guó)商品房銷售總額15萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.2%。

2019年全國(guó)商品房銷售總額15.97萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.5%。

2015年，意氣風(fēng)發(fā)的融創(chuàng)老板孫宏斌驚呼——哪有什么白銀時(shí)代，分明是“鉆石時(shí)代”！大公司的鉆石時(shí)代，因?yàn)榇蠊驹诓粩嗟睾喜⑿」镜氖袌?chǎng)份額。融創(chuàng)2015年銷售額僅734.6億，2021年達(dá)到5974億，發(fā)展速度如同火箭一般。我們來(lái)看另一個(gè)數(shù)據(jù)。融創(chuàng)2015年負(fù)債額950億，2021年負(fù)債9971億。

也就是說(shuō)，2015年開(kāi)始的這一輪房地產(chǎn)行情，催生了包括恒大、碧桂園、融創(chuàng)、陽(yáng)光城等眾多依靠高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)操盤(pán)模式發(fā)展壯大的房企。他們瘋狂擴(kuò)張，利用“贏家通吃”法則，將大量融資能力不強(qiáng)的中小房企擠出市場(chǎng)，成長(zhǎng)為“巨無(wú)霸”，吃成了“肥胖癥”。

然而，2017年10月，“房住不炒”的提法橫空出世。自此，作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的制度安排，一錘定音。房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”正式進(jìn)入尾聲期。

白銀時(shí)代的萬(wàn)科，則保持克制，保持清醒與警惕。2018年，萬(wàn)科在財(cái)報(bào)中提到，樓市單邊快速上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，行業(yè)整體快速擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。

2018年，在萬(wàn)科秋季例會(huì)上打出了“活下去”的字樣，調(diào)整策略，主動(dòng)降杠桿。那時(shí)候，沒(méi)有多少人信。嘲笑的聲音還不絕于耳，很多房企，甚至憋足了勁要“趕超萬(wàn)科”。

急于用發(fā)展速度證明自己的房企，仍然在瘋狂的加杠桿，瘋狂的擴(kuò)張。他們?cè)谕恋厥袌?chǎng)拼命搶地，規(guī)模持續(xù)壯大。激進(jìn)型民企的代表，比如融信、泰禾、陽(yáng)光城、融僑等。

2016年8月17日，融信110億拿下上海靜安地王，創(chuàng)中國(guó)土地成交史上最貴紀(jì)錄?。樓板價(jià)超10萬(wàn)/平方米！溢價(jià)率139%。從拿地到開(kāi)發(fā)再到銷售，耗時(shí)近5年。15萬(wàn)一平才能保本的項(xiàng)目，遭遇新房限價(jià)政策，不得不以血虧收尾。

2018年，泰禾花費(fèi)了108.62億，從三大央企手中接下了當(dāng)時(shí)北京“第三高價(jià)”的北京豐臺(tái)地王。不久后，泰禾集團(tuán)陷入流動(dòng)性危機(jī)。

這似乎也印證了那句話：上帝欲讓其滅亡，必先讓其瘋狂。

房地產(chǎn)占用了太多的信貸資源，而且已經(jīng)“房住不炒”了。終于，壓垮房企的“殺器”來(lái)了。

2020年，央行出臺(tái)新規(guī)，對(duì)房企融資進(jìn)行“三條紅線”管理。“三道紅線”即剔除預(yù)收款后的負(fù)債率不超過(guò)70%，凈負(fù)債率不超過(guò)100%，現(xiàn)金短債比不低于1。

緊接著，2021年1月，央行發(fā)布房地產(chǎn)信貸的“三道紅線”。明確房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分檔定制房地產(chǎn)貸款占比上線。去年全國(guó)房貸額度吃緊，部分地方貸款發(fā)放周期竟然長(zhǎng)達(dá)6個(gè)月至1年。

兩頭吃緊，房企遭遇雙面夾擊。開(kāi)發(fā)貸款，紅線卡死了；銷售回款，困難了。猶如釜底抽薪一般，房企流動(dòng)性危機(jī)一觸即發(fā)。高歌猛進(jìn)的房企一下被擊中了命脈。地產(chǎn)行業(yè)由野蠻增長(zhǎng)迅速轉(zhuǎn)入去杠桿狀態(tài)，行業(yè)急速掉頭，導(dǎo)致很多企業(yè)無(wú)法有足夠的流動(dòng)性應(yīng)對(duì)監(jiān)管要求，由此也讓整個(gè)行業(yè)開(kāi)始暴露各種此前高杠桿、高資金成本運(yùn)作模式的弊病。

三道紅線以來(lái)，諸多房企相繼出現(xiàn)問(wèn)題。恒大、富力、融創(chuàng)、金科、世茂、新城、佳兆業(yè)、陽(yáng)光城、正榮、融信......這個(gè)名單也越來(lái)越長(zhǎng)。

有人調(diào)侃說(shuō)，這些房企“年前還在KTV，年后就在ICU了”。

行業(yè)大洗牌，已經(jīng)開(kāi)始。

穿透迷霧，看清未來(lái)

時(shí)間來(lái)到2021年底，任志強(qiáng)的“夜壺論”似乎又要應(yīng)驗(yàn)了？

2021年12月開(kāi)始，政策暖風(fēng)頻吹。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出“穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)”。

國(guó)家發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人重提“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”。

2022 年初，國(guó)家發(fā)改委支持“合理住房需求”，促進(jìn)“住房消費(fèi)健康發(fā)展”。

2022年2月，央行調(diào)低了貸款利率。去年普遍存在的房貸額度緊張、放款慢等問(wèn)題已經(jīng)解決。

分析認(rèn)為，一切放松的調(diào)控，不是拯救ICU的房企。當(dāng)前，中國(guó)面臨來(lái)自疫情持續(xù)考驗(yàn)、國(guó)際宏觀環(huán)境轉(zhuǎn)冷等內(nèi)憂外患下，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)才是當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)第一大行業(yè)，大面積爆雷式的硬著陸對(duì)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)顯然不利。指望房地產(chǎn)重回白銀時(shí)代，不現(xiàn)實(shí)。

根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2022年1月份百?gòu)?qiáng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售5256億，同比下滑39.6%。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，TOP100房企銷售額均值為61.8億元，同比下降23.1%。

行業(yè)向上的窗口已經(jīng)關(guān)閉。

風(fēng)口來(lái)了，豬都能飛上天；風(fēng)口過(guò)了，再怎么折騰，也是深陷泥潭，越陷越深。從國(guó)家發(fā)展的大戰(zhàn)略而言，房地產(chǎn)再也不會(huì)有這樣的風(fēng)口了。

在黑鐵時(shí)代，企業(yè)的戰(zhàn)略不是發(fā)展，而是把“活下去”作為策略。正如萬(wàn)科郁亮說(shuō)言，行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入縮表出清階段了。國(guó)家不允許房地產(chǎn)占用過(guò)多金融資源，也不能允許居民因買房背負(fù)了高額的債務(wù)負(fù)擔(dān)，因?yàn)檫@些金融資源沒(méi)有有效地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。去金融化是一個(gè)必然的趨勢(shì)，也是痛苦的過(guò)程。

郁亮還提到，2022年是集團(tuán)破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年。要么死、要么活，沒(méi)有中間狀態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)必須快速、堅(jiān)決出清，能解決過(guò)去累積的包袱，就有開(kāi)始新征程的機(jī)會(huì)，包袱甩不掉就活不下去。“黑鐵時(shí)代”，萬(wàn)科倡導(dǎo)節(jié)衣縮食，打造戰(zhàn)時(shí)氛圍。

這是一個(gè)慘烈的過(guò)程。但是，不破不立。

黑鐵時(shí)代，房地產(chǎn)真正回歸居住屬性，房地產(chǎn)行業(yè)，也將變成一個(gè)普通的行業(yè)。