來源/摩根頻道

與恒大同樣起家于廣州的中國奧園，在接二連三的“暴雷”后，為自己貼上了“躺平”的標簽。

并且，其頻繁“擺爛”的舉動，被大眾所揣測是否有潛力成為下一個恒大，也使得奧園集團董事會主席郭梓文在2022年新年致辭中“過去這兩三個月，我們夜以繼日、想方設法地解決問題”所帶來的努力人設與真誠感煙消云散。

這位深深扎根于粵港澳的千億房企，面對著超兩千億的負債與美元債實質性違約的信譽下調，又該何去何從呢？

突如其來的“暴雷”，卻是意料之中？

從財務數據來說，奧園似乎不至于走到這一步。

截至2021年6月，中國奧園的凈負債率為80.7%，現金短債比1.3倍，剔除預收賬款后資產負債率為78.5%，房地產“三條紅線”踩線一條，對比著當下頹靡的房地產行業來說，“預警”并不算突出。

然而，縱覽其發展史后，又或許是意料之中。

成立于1996年的奧園，對比著恒大、碧桂園等房企一開始并不算出名，哪怕2007年上市以后，業績也不算突出。但是，2015年后，奧園銷售額開始突飛猛進，從2015年的152億元直接暴漲至2020年的1540億元，可謂是“飛”入千億俱樂部。

這與當時房地產行業的改變也有所關系，國內大部分城市，從2015年到2019年房價大幅度增長，房地產企業開始用這種高增長的趨勢，從而通過不停地拿地與融資，開啟了自身“高杠桿、高周轉、高溢價”擴張之旅。

這種大規模的擴張，也使得中國奧園的負債從2016年的517億元增長至2021年中的2628.64億元，無疑為公司的發展埋下了極大的隱患。畢竟這種“三高”玩法，需要一直靠著融資來彌補自身現金流的不足，再通過房地產高于融資利率的溢價去撬動杠桿，從而保持運轉平衡。

2020年到來，在疫情所導致房價增速下緩與通貨膨脹導致原材料成本上漲的雙重夾擊下，使得這種“三高”玩法的平衡被打破，風險逐漸加大，但是奧園卻沒有停下自身擴張的腳步。

據公開數據可知，2020年，奧園新增土儲約2015萬平方米，同比增加25%；拿地支出達到450億元，超過預算350億元；同時，其當年融資活動現金流凈入高達476億元，也足以見其激進。

然而伴隨著時代變革下監管的愈發嚴苛，限制房地產企業過度加杠桿的“三條紅線”與限制銀行業金融機構涉房貸款的“兩道紅線”發布，使得房地產行業融資收緊，無法保持杠桿平衡，使得踩線的房企暴雷的“警鐘”愈發刺耳，從而產生連鎖反應。

奧園由于前期的激進，自然成了“踩線”的一員，并且從2021年初，奧園的“隱患”就已經初顯。并且，一路“暴雷”，似乎成為了恒大的翻版。

2021年3月，奧園將原先的四級管控精簡為三級管控；10月，多家機構先后對其信用狀況進行了預警；11月，奧園由于6590萬元信托貸違約，開啟了自身的債務危機；12月，奧園官宣60億理財無法按時兌現，受牽連投資人高達1500個。

隨后，2022年，1月19日，奧園公開表示，不兌付即將到期的6.88億美元債務和利息，不支付2023年和2024年到期的4億美元債務和利息。

但是回到2021年中報，奧園一年內到期的有息債務約521.7億元，而賬面現金及等價物約683.2億元，扣除受限資金159億元，仍剩余約523.7億元資金，完全可以覆蓋其短期有息債務。

不禁令人懷疑，短短半年，奧園的財務資金情況究竟出現了什么變動。然而，至今奧園2021年報姍姍來遲，并且還出現了換核數師風波，再一次引發了市場中較為負面的猜忌。

據天眼查APP查詢，1月26日，由于德勤·關黃陳方會計師未能與其就審核奧園截至2021年度財報的審核費用達成共識，德勤已辭任中國奧園核數師，信永中和會計師事務所接任德勤核數師的職責。

負面纏身的奧園，在如此境地之下，與其合作了15年之久的審計機構德勤，上演了這一場“分手”大戲，不禁令人懷疑真的會是“審核費用未達成共識”那么簡單嗎？

上市公司年報季更換審計師本身就是“大忌”，通常情況下，大概率會被認為是公司財務出現問題的標志之一，會被猜忌是否是因配合“造假”不利，從而產生分歧。

面對于當下房地產行業頻頻暴雷，審計機構也要維持自身的“信譽度”。不然，就會陷入為恒大提供財務審計服務的普華永道，因恒大的暴雷從而遭受“信譽度”上的質疑，哪怕其身為四大會計師事務所之一。

反過來說，此次奧園與全球四大審計機構德勤的“分手”，從而選擇了規模更小的信永中和，無疑留給市場對于負面消息更多的揣測空間。

而且，與奧園更換信永中和，幾乎同時。信永中和被監管所披露，信永中和會計師事務所因卷入樂視網財務造假案被立案調查。據我們不完全統計，此番也使得超過40家以信永中和事務所為審計機構的擬上市公司，審核狀態為“中止（其他事項）”。

這就更讓外界揣測，選擇信永中和作為審計機構，是否是因為有“前車之鑒”下，會更利于“配合”中國奧園做好財報工作。

從60億理財無法兌現給出24期分期方案，到拒絕兌現高達10億美元債、選擇債務重組，到年報季臨時更換審計師，如此“躺平”作風，更讓投資人與消費者對于奧園的未來憂心。

展期、販賣資產與國資戰投，奧園加速“自救”？

然而，看似“躺平”了的奧園，也在努力尋求“自救”。

2月28日，奧園集團有限公司披露面向合格投資者公開發行2020年公司債券（第一期）付息公告，將于2022年3月3日開始支付自2021年3月3日至2022年3月2日期間的利息，向市場放出了“利好”信息。

然而，對于奧園巨大的現金流“缺口”來說，這并不能喚起大眾對其的信心。

或許，面對著房地產行業疲軟下大跌的銷售額和目前實質性違約下難以開放的融資市場大門，不斷地販賣資產是最快補充現金流去尋求自救的方式。

去年11月4日，中國奧園與奧園健康發布聯合公告稱，奧園健康正與若干獨立第三方就有可能出售提供物業管理及其他相關服務的若干附屬公司的權益進行初步討論。12月2日，據澎湃報道，中國奧園正計劃出售位于中國香港葵涌的一棟活化工大廈，并正與買家商談。

天眼查app顯示，1月26日，奧園發布公告，其間接全資附屬公司以2.15億加元（約10.7億人民幣）向獨立第三方出售位于加拿大的多處資產，以補充資金的流動性。

并且，據財聯社消息，中國奧園已成功出售多個境內外項目。截至1月底，境內方面，中國奧園已經陸續轉讓、退出包括廣東陽江、惠州、江西九江、廣西浦北、福建漳州等多個項目。境外方面，中國香港、澳大利亞、加拿大等地出售已獲得實質性進展，有望回籠資金總額約30億元。

除了資產販賣以外，對于境內債，奧園也在盡力尋求展期。截至2021年11月29日，奧園共3筆境內債展期獲得通過，涉及金額約15億元。

并且12月中旬，萬向信托一份產品展期公告被披露，根據公告，旗下“萬向信托－地產801號”（瑞昌奧園廣場項目貸款集合資金信托計劃）展期6個月，該信托產品規模3億，奧園集團提供連帶責任擔保。

展期也只能使得眼下債務“暫時性”挪移，欠下的債總要償還，一輪輪展期使得奧園獲得喘息的同時，也是將隱患埋向了未來。

不過，除了奧園自身的“自救”行動外，央國企出手解困民營房地產企業的步伐正在加快。

比如，今年1月初，奧園就被廣東政府約談，其會議目的就是廣東省政府邀請部分央企與國企房地產企業，為危機房企紓困介紹買方。

奧園是否有所收獲不得而知，不過早在奧園2021地產板塊總結會上，郭梓文曾公開提及：“奧園將通過引進戰投和債務重組，戰勝市場寒冬，化解債務危機，成為房企在困境中站起來成功轉型的典范。”

并且，在2月中旬，資本市場有消息披露，奧園與廣東、山東國企就戰投合作進行洽談，它們可能同方法增資擴股的形成入股奧園的上市公司。其中，圈內人士分析猜測，位于東的國企是中垠地產，位于廣東的國企是粵海、越秀或廣州建筑。

如若奧園戰投成功，所獲得的資金與資源支持或許可以大幅度緩解當下現金流短缺的問題。同時，對于民企的奧園來說，倘若如傳聞中戰投方為國央企，國資背景企業的入局可以為其起到背書作用，降低其融資成本，在土地、產業資源等方面的獲取帶來更多的優勢。

但是，也不排除是奧園為了穩定市場信心所放出的“虛晃一槍”。不過，奧園預計三月底前會確定最終戰投人選。

那么，對于二級市場的資本方與房產市場躊躇的消費者來說，無論是未來的戰投結果還是奧園“自救”能否成功，只能交給時間去證明。