原創首發/金角財經?作者/金一邊

就在房企債務違約愈演愈烈的時候，卻有資本在默默進場抄底，但這次他們不買股票，而是看中了地產垃圾債。

從2021年下半年開始，地產行業的債券違約事件越來越多，恒大、富力、陽光城、花樣年，無論大房企還是小房企，不約而同都爆雷了。

房企爆雷的同時，購房者和投資者也在遠離這一領域，房子賣不動、股價大跌，這些情形已經持續了很久。但就在市場擔憂房企信用風險之時，卻有人盯上了風險背后的超額收益——垃圾債。

有人在市場上以極低折扣大肆掃貨房企垃圾債，這種看似瘋狂的行為背后，有著怎樣的邏輯？這些大膽的投資者敢于跳進火坑的底氣是什么？他們又會遭遇什么？

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豪賭地產垃圾債！

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投資地產公司垃圾債，或許成了資本掌握的隱秘暴富方式。

正奇是一名常年盤踞在雪球的投資者，去年年底，他在雪球上發表一篇專欄文章《2022年關注地產垃圾債》，相關的討論則直到現在仍然沒有停止。正奇在文中認為，地產垃圾債“就是下有保底上有暴利”。

根據他所給出的信息，其持倉的地產垃圾債包括恒大、華夏幸福、陽光地產、陽光城、奧園、世茂等曾被爆出債務危機的房企債券。他自述，到今年1月初已投入139萬元本金。

和他一樣鐘情于地產垃圾債的投資者還有不少。鵬華基金旗下知名基金經理尤柏年管理的“鵬華全球高收益債”就是其中之一。2021年3季報顯示，其前五大重倉債券皆為中資地產美元債，包括禹洲地產、中南建設、陽光城、當代置業、佳兆業等房地產公司的債券，這些債券占基金凈值比例高達19.54%。

投資者都在偏愛的地產垃圾債，究竟是什么？

在資本市場，垃圾債指的就是垃圾債券。一般來說，由于有些公司的信用等級較低或是盈利幾率較差，其發行的債券具有較高風險，因此被稱作垃圾債。

但這些垃圾債有一個非常大的特點：便宜。

去年9月20日，新力控股遭遇股債雙殺，股價暴跌87%，從3.95港元跌至0.5港元，最大跌幅90%，隨后新力控股的境外債券也開啟下跌模式，其一筆2022年6月到期的美元債在一天之內就大跌21.908%。

整個地產行業的債券暴跌幾乎持續了整整半年。據財聯社報道，目前新力控股、禹洲集團等地產商發行的境外債券價格都出現了大幅下跌，“二三十塊錢甚至幾塊錢的都有”，如禹洲集團有多筆債券價格在10美元以下，最低只有8美元，相比發行價跌去了9成。

有國內資產管理公司人士對媒體表示，他們買入的地產公司債券不少都是以2折的價格購入——折扣這么大，是名副其實的“垃圾”債了。

而地產企業債券之所以會變成垃圾，往往又是因為企業出現嚴重的危機，例如債務違約等等。

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投資者瘋了？

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2021年下半年以來，恒大、華夏幸福、富力、禹州等等房企發行的海外債券均出現爆雷危機，導致債券價格一跌再跌。比如恒大，在2021年12月3日宣布無法履行2.6億美元債務擔保義務，這成為恒大首筆實質違約的債務。

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此后，房企違約愈演愈烈，直至如今。

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2022年3月18日，陽光城集團股份有限公司發布公告，債務融資工具“17陽光城 MTN001”、“ 17陽光城MTN004”、“ 20陽光城 MTN001”、“ 20陽光城 MTN003”加速到期，公司未能足額償付的債券本息合計50.28億元。

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幾天后的3月22日，祥生控股發布公告稱，祥生未能按期支付2億美元債的1200萬美元利息，折合人民幣7633.08萬元。

對于相關的原因，房企們的解釋大抵相同，都聲稱是受宏觀經濟、房地產市場環境及金融環境、多輪疫情等不利因素影響，流動性出現階段性問題之類的話語。

但無論具體原因是什么，債務違約都令這些企業信用受損，購買這些企業的債券，在業內實際上是一種“重口味”的行徑，實質原因則是，業內認為垃圾債往往已經不是投資級的債券，購買這種債券索所要承擔的風險，比其他投資大得多。但投資者仍然愿意買，莫不是瘋了？

其實，如果把賭徒看作是瘋子，那這些投資者或許也有點“瘋”的成分。

垃圾債券除了風險高，還有一個特點，就是收益也高，因此還有一個別名，叫做“高收益債”。

雪球用戶“正奇”自述，自己到今年1月在購買地產垃圾債上花費139萬元，合計權益為239萬元，這意味著其收益約有100萬元，收益率71.9%。

對于更大規模的投資者來說，本金可以是正奇的十倍百倍，其收益自然也成倍增長。

然而，這并不等于買地產垃圾債就能穩賺不賠。前段時間，投資地產“高收益債”翻車的例子并不少。

前文提及的鵬華基金旗下的“鵬華全球高收益債”就曾因地產垃圾債翻車。近一年來，這支曾經重倉地產垃圾債的基金收益率為-58.85%，同期滬深300指數跌幅約為15.26%。自去年9月以來，其基金凈值更是瀑布式下跌。

其中，國慶長假后第一個交易日， 鵬華全球高收益債就暴跌17.63%，引得市場一片嘩然。

而當時暴跌的原因，則是小長假期間，國內不少房地產公司現金流緊張，有公司出現債務危機，如花樣年更是違約，無法及時兌現到期的美元債，此景一出，頓時引發中資房企海外債的拋售狂潮，導致持有這些債券的QDII基金凈值暴跌。

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易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對金角財經表示，“類似投資的所謂抄底，是從技術層面去分析的，即地產債價格過低，明顯被壓制”，因此給了投資者機會進行收購，但這并不表示其中不存在危險。

賭徒的狂歡

如今的地產業，處處隱藏著危險。

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當投資者豪賭地產商垃圾債的時候，房地產企業們的股價正在經歷一輪慘烈的下跌。

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地產龍頭萬科A股價自去年3月2日達到階段高點33.35元以來，截至2022年3月29日，跌幅已經多達45.55%，而在這段時間里，其股價跌幅最大時已經達到腰斬。

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綠地香港的股價，自去年4月8日到達階段高點2.66港元以來，目前僅剩下1.38港元，最低觸及1.01港元，距離跌破1港元大關只有一步之遙。

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大型頭部房企尚且如此，小型房企的日子更不好過。

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今年2月11日，港股上市房企正榮地產的投資者們就經歷了驚魂一天。股價從開盤的3.66港元直線下跌，幾乎跌出一條垂直的走勢圖，股價最低僅剩0.68港元，一天之內的最大跌幅約80%。

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種種跡象表明，垃圾債的出現不適某一家房企一時遇到的危機。在高收益債券的投資者看來，如果是單個企業出現財務困難的時候確實有很多機會，但當前的問題在于，房企一家接著一家出現債務逾期、違約，這意味著全行業的流行性風險。

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3月24日，旭輝集團召開投資者會，旭輝控股董事局主席林中在會上表示，2022年房地產市場將前低后高，今年初市場已經在復蘇，預計5、6月份會迎來小陽春。

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然而，據業內人士消息，旭輝在廣州的一處樓盤貨值約50億的樓盤，開盤3個月僅賣出2000萬元，連銀團機構給其提供的12億元額度，目前也僅借出來7500萬元。

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盡管行業最近不時放出風聲來打氣，想要穩定市場信心，但是真實的銷售情況才是支撐信心的頂梁柱，而這個數據很難在短時間內變好看。

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嚴躍進提醒，投資者關注垃圾債的跡象也應當從風險角度來看，投資者在認為地產企業價值被低估，進而判斷地產債券也被低估的同時，還需要注意一些新的風險。

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根據國家統計局數據，2022年第一季度，房地產銷售量價齊跌。前兩個月，商品房銷售面積為15703萬平方米，同比下降約10%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%。數據已經表明，房子很難賣出去。

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今年前兩個月，全國土地購置面積同比下降了42%，這說明房企已經開始大量減少土地購置，并且房屋新開工和竣工面積，也分別同比下降12%和10%。

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一方面，房子賣不出去，一方面，房企不敢拿地不敢建房，在這樣的情況下哪怕是為了提振信心強說好，也未必管用。

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在這個充滿了危險的時間節點，投資地產垃圾債本身就是一種賭博行為。即便是拿到了71%收益率的正奇也認為，這“本身就是賭博”。

參考文獻：

財聯社｜部分機構“豪賭”房企垃圾債 正以2折價格大量購入