來源/無冕財經??作者/方斯嘉??編輯/陳澗

中部第一大城，也坐不住了？

5月22日凌晨，武漢經濟技術開發區融媒體中心官方微博發布消息稱，武漢經開區的沌陽、沌口、軍山新城區域全部解除限購。

▲圖片截自武漢經開區微博。

然而，一夜沸騰過后，消息被刪了。媒體在當日致電上述城區房管局，得到回復是：“未接到放松限購通知”。

對于這場新政“一日游”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進評論稱，“撤回自然說明政策發布存在問題，和政策擅自發布、政策規定過于粗糙、市場對于政策放松出現過激反應等有關，總體上和政策發布后出現的新情況有關。”

需要注意的是，在今年前四個月，武漢新房交易量銳減近50%，接近腰斬。在這個當口，武漢為何還不大膽救市？它在等待什么？

新政“一日游”，武漢樓市怎么了？

“二手的還是限購的。5月23日開放了一天，之后就又限購了，但一手房還不限購。”5月24日，武漢一位房產中介說：“現在可以直接網簽，說不定哪天就關了的，要搞就抓緊了。”

但到了5月25日，一手房就關上了“門”。

“沌口一手房現在限購了。買的新房當天認購當天就把資格核查做了。”武漢沌口區一位房產中介對無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員說。

該中介表示，房價并未聞聲而漲，但成交量高了不少，“新政開放的首日（即5月22日），沌口新房成交了80套。”要知道，沌口所在的武漢經開區，今年4月的總成交量，才219套。

但武漢并不是完全放棄救市。

5月21日，武漢市建立和完善房地產市場長效機制領導小組辦公室發布消息稱，湖北省武漢市出臺支持剛性和改善性住房需求、加大金融支持力度等多項措施，促進武漢市房地產市場良性循環和健康發展。

具體出臺的措施有三條：

1.對父母來漢投靠子女，或子女來漢投靠父母的本市戶籍居民家庭，除了在武漢的2套房外，可以在限購區買多一套房；

2.“二孩或三孩”家庭，在武漢有2套房外，還可以在限購區買多一套房；

3.針對首次購房的剛需購房門檻，在武漢市繳納社會保險或個人所得稅年限由2年調整為1年。

政策背后，是武漢一手、二手房銷售量走低。

看一組武漢房管局發布的數據：

2022年1-4月,新建商品住房網簽銷售36639套，網簽銷售面積404.48萬平方米，同比減少47.26%。

與往年四月份一手住房銷售量對比，今年成交量仍低于疫情期水平。

▲近幾年前四個月武漢新房成交情況。

2020年全年，武漢的銷售情況也并不算火熱。

當年1-12月,武漢新建商品住房銷售202916套，銷售面積2333.8萬平方米（其中，預簽約2724套，預簽約面積32.65萬平方米），同比增長6.3%。

此外，據克而瑞統計，武漢、青島、沈陽三城，截至今年4月末的狹義庫存量均超過了2000萬平方米，位列庫存量前三。

要知道，新房銷售關乎土地出讓行情，而武漢恰恰是土地財政依賴度較高的城市。

據中指院測算，2017至2021年，武漢的土地財政依賴度約為120%，為全國第四大城市，僅次于杭州、佛山、南京。

▲圖片來自國民經略。

轉言之，房地產銷售乏力，但房地產對武漢尤為重要。于是，官方出新政“試探”，但又不敢大力“救市”。

中部人口第一大城，為啥賣不動房？

武漢樓市并非都是壞消息。

今年發布的《2021年武漢市國民經濟和社會發展統計公報》顯示，截至去年末，武漢全市常住人口達到1364.89萬，較上一年增加120.12萬人。

120.12萬人，直接讓武漢成為2021年人口增量全國第一、全國人口第八多的城市。

新增100多萬人，房子怎么還那么難賣？

這要考慮兩個因素。第一個，是這120萬人，從哪里來？

湖北省統計局副局長葉青對媒體解釋，2020年，湖北特別是武漢曾遭遇嚴重的疫情影響，大量外出人員無法返鄂，隨后疫情蔓延至其他省份，進一步延長了這些人員的滯留。

說白了就是，2020年的疫情讓很多武漢人滯留在外地，回不來。于是，2021年返鄉后，將常住人口數據推高了。

當然，也有“后疫情時期”的政策優勢。2021年9月，武漢將落戶幾乎降低至“零門檻”。

無論人口增量多少，都無法改變武漢是中部城市人口第一大城的事實。

那么，既然不缺“潛在客戶”，第二個考慮的問題則是：武漢人買得起當地的房子嗎？武漢房價高嗎？

天下苦房價久矣，沒人會說當地的房價便宜。不過，若對比東邊的長三角區域，武漢房價還真不貴。

目前，武漢中心區域的房價，基本在2萬元/㎡以上，包括武昌、江岸、東湖高新區，均價分別在2.3萬-2.1萬元/㎡。周邊的洪山、漢江、硚口、漢陽、青山基本都在1萬-1.9萬元/㎡。

▲武漢幾大區域二手房價格，圖片來自貝殼網。

但問題在于，武漢人均收入趕不上長三角。

參考智聯招聘發布的數據，2022年第一季度，武漢平均月薪是9757 元，武漢東邊的杭州是11388元/月。

差距似乎不大，但這個數據存有爭議。

武漢當地人對無冕財經研究員評價：武漢月入過萬的人肯定有，但沒有長三角的人多。甚至有網友吐槽：“全日制大學理工科，畢業三四年，兩千多一個月，食宿五險一金都是夢。”

可以看下500強公司數量。

截至2021年末，湖北僅有一家世界500強企業——東風汽車，營業收入為868.56億美元，在國內排名僅次于上汽集團、一汽集團。

在長三家，500強企業就有7家，其中蘇州有3家。從企業數量看，武漢跟長三角沒得比。

但武漢已成為中部房價第一高的城市，高于鄭州、西安、成都等城市。

▲全國省會城市房價地圖，圖片來自公眾號“米宅”。點擊可看大圖。

所以，歸根結底，當地人的收入，還追不上房價。加之疫情影響，當地人本就不“富裕”，如今又怎能掏出錢買房？

不想大力“救市”，在打什么算盤？

從樓市放寬的力度看，武漢還在小心翼翼試探。為什么武漢不敢大力“救市”？

其一，武漢的賣地情況還未跌入谷底。

今年3月31日，武漢第一批集中供地推出11宗土地，賣出10宗。其中，一宗位于武漢硚口區（中心商務區）的住宅用地，被房企拍至封頂價，最終由新加坡凱德集團拿下。按成交樓面價15821.92元/㎡保守計算，屆時的新盤售價必然在2萬元/㎡以上。

相比起“無人問津”、依靠國企托底的地方，武漢行情還算可觀。

在此次土拍中，除了中交、武漢城建等國企“托底”外，還有凱德集團、武漢九蓉置業兩家民營企業拿地。

從2021年全年賣地情況看，包括萬科、龍湖、新希望、香港置地、香港瑞安、南京維恒等內地港資企業，仍有在武漢拿地。

房企青睞武漢，是因為拿地門檻并不算高。在2022年首批供地上，企業搶破頭的武漢中心商務區用地，到手單價不過1.5萬/㎡出頭。

▲相比往年的前四個月，今年武漢土地供應明顯增加。

其二，武漢的產業正在逐步發力。

一些產業正遷移到武漢。目前，包括小米、中國聯通、長江沿岸鐵路集團、霍尼韋爾等企業，均在武漢設立總部或地方總部。2022年1月，武漢市發布《政府工作報告》顯示，在武漢投資世界500強企業有309家。

拉勾招聘創始人、CEO許單單曾提到，由于一線城市互聯網企業的高薪人才爭奪戰，不少企業正退居武漢、成都等二線城市設立分部，以便在合理薪酬下，留住人才。

要知道，武漢被稱為“大學之城”。

據教育部統計，截至2021年9月，武漢共有84所高校，數量僅次于北京，位居全國第二。其中，教育部主管的高校就有7所，分別為武漢大學、華中科技大學、中國地質大學、華中師范大學等。

豐富的大學畢業生資源，為武漢高新產業打下人才基礎。

武漢早已意識到，人才就是黃金。武漢市委副書記、市長程用文曾表示：“解決新市民住房困難，讓人才留得住、住得好。”

更難得的是，武漢一直是長三角、珠三角等勞動力輸送城市。也就是說，武漢還具有大量勞動力基礎。

上不缺高技術人才，下不缺勞動力，又占據全國中部樞紐位置，武漢具有極高的發展潛力。

萬事俱備，只欠東風。現在看來，“東風”便是企業、產業落地武漢的風潮。長年以來，武漢因“知名高校多，但留不住人才”一直被外界詬病。這缺的，就是企業與高薪崗位。

所以，回到最初的問題，武漢為什么不大力“救市”？

“救市”是把雙刃劍。正面來看，可以去庫存，救房企；但反面看，限購放松過大，可能為炒房客撕開一道口子，助推房價上漲。像是杭州、東莞，在“救市”政策發出后，已有賣房者漲價上百萬。

武漢要學的，是長沙“重產業，輕地產”的路子。從長期發展角度看，武漢絕不能盲目推高房價。如果房價過高，無異于為外來的人才豎起一道高高的圍墻，阻斷這座城市的發展進程。

所以，武漢“救地產”，會慎之又慎。