作者 | 蘇影?來源 | 債市觀察

頂著港股首家川系房企的光環，在房地產市場上，領地控股（6999.HK）的一舉一動更加受到矚目。但近日，這家上市不到2年的房企，卻遇上了危機。

6月13日，領地控股公告稱，擬對2022年6月到期的一只美元債券尋求交換展期。

值得注意的是，此次將展期的美元債券是領地控股上市后對外發布的首只優先票據，如今尋求兌付延期，領地控股到底遇到了什么麻煩？

8億元債券擬展期

領地控股上市于2020年。

2021年6月，領地控股對外發行了一只規模為1.5億美元（約10.9億元）的優先票據，票面利率12%，將于2022年6月27日到期。

如今距離兌付日期不到半個月，領地控股卻提出了債券展期。

領地控股表示，截至2022年6月13日，該只票據的未償還本金余額為1.23億美元（約8.28億元）。其擬對不少于1.1億美元（約7.41億元）的本金發起交換要約，交換期限從6月13日開始，將于6月20日下午4時（倫敦時間）截止，若截止期限延長或提前終止，公司將另行公告。

來源：領地控股公告

此次交換要約的具體方式為以舊換新，擬以2023年到期的12%利率的新票據交換舊票據，新票據的期限為364天，利息將于到期后支付。

從年報來看，領地集團的核心財務指標都在惡化。

領地控股一年內到期的銀行及其他借款約為32.32億元；而貿易應付款項及應付票據約為82.06億元，其中一年內到期約76.45億元；領地集團在今年年內要面臨的現金支出，僅這兩項就有約110億元。

同期，領地控股現金及銀行結余為52.24億元，扣除1.47億元的抵押存款和7.79億元的受限制現金，剛剛可以覆蓋短期借款。

也就是說，截至2021年底，領地控股的在手現金無法應對2022年即將到來的108.77億元債務壓力。

而就在此次展期發生之前，評級機構已經接連對外撤銷了領地控股評級。

今年3月，國際評級機構惠譽對外表示，因領地控股選擇停止參與評級過程，惠譽正在撤銷其評級，撤銷前，領地控股的長期外幣發行人違約評級（IDR）為“B”，展望穩定。

一個月后，4月1日，穆迪也宣布因商業原因撤銷領地控股“B2”公司家族評級，撤銷前，其評級展望為“負面”。

穆迪副總裁兼高級分析師Celine Yang此前曾表示，展望調整為負面反映了穆迪的預期，即由于消費者信心疲軟，領地控股的合同銷售額將在未來6-12個月下降，而這反過來又將導致公司流動性減弱。

對此，諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄分析，領地控股面對流動性壓力增大，尋求債務展期是當下不得已的選擇，如展期成功，可為企業增加現金流、解決債務問題贏得短暫喘息之機。但也暴露了企業的財務問題，一定程度上使資本市場對企業的信心有所減損，對于后期企業發債尤其是發行海外債將會產生一定負面影響。

流動性危機早有端倪

二級市場股價的表現是反映公司經營狀況最直接的晴雨表，而在此次債務展期發生一個月前，領地控股的危機已初現端倪。

5月19日，領地控股發生閃崩，以3.41港元/股開盤，午后一度跌幅擴大至85%，最終收盤于0.55港元/股，跌幅83.82%。同日，其物業公司領悅服務（2165.HK）股價也下跌59.6%，最終收盤于1.2港元/股。

來源：Wind數據

當晚，領地控股表示，集團營運維持正常，繼續照常開展業務，并不知悉任何須予披露以避免公司證券出現虛假市場的信息。

僅一天后，5月20日，領地控股股價又出現暴漲，盤中一度漲幅達到140%，最終收盤于1.15港元/股，漲幅為109.09%。

不過，截至6月14日收盤，領地控股的股價為0.52港元/股，總市值5.3億港元，僅為閃崩前市值的15.25%。

而除了股價異動外，三家領地控股系公司還被公示商票逾期。

根據上海票據交易所6月6日公告顯示，截至2022年5月31日，烏魯木齊領地恒達房地產開發有限公司、樂山領地房地產開發有限公司、領地集團有限公司三家領地旗下公司均已發生商票逾期。

具體來看，烏魯木齊領地恒達房地產開發有限公司逾期余額為140萬元，樂山領地房地產開發有限公司逾期余額為5萬元，領地集團有限公司具體逾期數額并未對外披露。

來源：上海票據交易所

與此同時，領地集團還面臨著多起訴訟。其中僅2021年以來，領地集團就新增了31起開庭公告，作為被告（被上訴人）有14起。

5月12日，裁判文書網對外披露了執行裁定書，因房地產開發經營合同糾紛合資，上海融創房地產開發集團有限公司已向法院申請財產保全。根據法院裁定，領地集團有限公司將被凍結銀行存款1.2億元，如銀行存款不足，其相應價值財產將會被查封。

此外，今年3月17日，領地集團全資子公司四川御成瑞海房地產開發有限公司還被列為被執行人，執行標的2億元，執行法院為四川省高級人民法院。

領地控股如何解困？

領地控股成立于1999年，是四川一家老牌房企，2020年12月10日在香港聯合交易所主板掛牌上市，成為川系第一家在港股上市的房地產公司。

從股權結構來看，領地控股是一家典型的家族式企業，由劉玉輝及其家族共同持有74.34%股份，為公司實控人。

來源：領地控股年報

在克而瑞2021年房企銷售榜中，領地集團以251.2億元的銷售額位列房企第98位，是川系為數不多的百強房企之一。

正如此前不少房企曾把千億規模視為目標一樣，領地控股也不例外。其最早在2017年就曾立下“2018年300億元、2019年千億元”的銷售目標，并多次在公開市場溢價拿地。

其中，2017年，領地控股競買惠州一宗土地，樓面價高達6320元/平方米，總成交價12.54億元，溢價率251%。2018年，領地控股在攀枝花拿地時，也以成交價11.7億元，溢價率179%，刷新當時土地拍賣新高。

不過，激進擴張的戰略并未助其實現千億夢想。2019年，領地控股的銷售額為247.3億元，和曾經定下的目標相去甚遠。

與此同時，克而瑞數據顯示，截至2019年末，領地控股現金短債比為0.24、剔除預收后的資產負債率為77.31%、凈負債率為141.55%，三道紅線全踩。

之后，領地控股開始回歸理性，逐步降速。領地控股介紹，2022年集團更要真正回歸創業本心，回歸經營本質，堅持“務實、專業和長期”。

截至2021年年底，領地控股的土地儲備總建筑面積為1584.68萬平方米，同比下降4.19%。同期，其實現營業收入150.55億元，同比增長14%。

在領地控股的總房地產項目中，共有已建成/開發中物業98個，合營企業及聯營企業公司物業17個。其中位于一二線城市的項目有31個，位于三四線及以下城市的項目84個，三四線等占比高達73.04%。

來源：領地控股年報

從當前市場情況來看，三四線城市無論是新房銷售還是土地出讓均不樂觀，重倉三四線的領地控股未來或將面臨一定的業績壓力。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，目前，三四線城市市場非常冷淡，銷售去化困難，企業重點布局三四線城市一方面難以實現去化回款從而影響自身的現金流，另一方面毛利空間也十分有限，進而影響企業的盈利空間。

陳霄指出，領地控股當務之急是要先解決債務難題，可通過出售資產、加快銷售回款等方式增加現金流，緩解債務壓力。同時，企業也要積極開源節流，拓寬融資渠道，優化公司當下的業務布局。

你覺得對于追求長期策略的領地控股，此次其美元債可以成功實現展期嗎？歡迎評論區留言討論。