作者 | 盧泳志?編輯丨高巖?來源 | 野馬財經

陽光城（000671.SZ）斥資61.45億元取得的永康眾泰小鎮，從“寵兒”到成為“棄子”只用了不到一年的時間。

6月13日，陽光城發布公告稱，擬將全資子公司杭州高光置業有限公司（簡稱：高光置業）轉讓給濱江集團（002244.SZ），股權轉讓對價14.98億元；同時陽光城原對中融信托負有的33.04億元還款義務轉由買方承擔。

交易雙方分別為陽光城及其全資子公司陽光城集團浙江置業有限公司（簡稱：浙江陽光城）、濱江集團及其全資子公司杭州繽慕企業管理有限公司（簡稱：杭州繽慕）。

來源：企業公告

值得一提的是，在此之前，5月6日，陽光城曾公布了上述交易計劃，不過當時公告的交易總對價預計不超過57億元。

從價格來看，盡管“縮水”8.98億元成交，但對于陽光城來講，這筆交易最大的收益就是剝離賬面債務。

陽光城董事會認為，項目公司股權轉讓至合作方，既可以維持項目的可持續性開發建設，有利于保證項目交付，又可以削減公司債務，符合公司當下經營現狀。

在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，企業出售資產常規操作，現在行業有很多暖風在吹，好一點的資產還比較值錢，等大家都沒錢了再賣就賣不出價格了。

價格縮水卻又“劃算”的交易

這筆交易距離陽光城的收購行動尚不足一年，而高光置業的核心資產便是位于浙江省永康市經濟開發區6宗地塊。

2021年7月21日，陽光城全資子公司高光置業以61.45億元收購金華虹光有限公司（簡稱：金華虹光）100%股權以及應收債權，而金華虹光正是這6宗地塊的開發主體。

這個總投資65.5億元的永康眾泰小鎮被永康市列為重點打造的新型生態小鎮項目，再加上價格優勢，其一度成為陽光城的“寵兒”。

來源：企業公告

據悉，陽光城當時的收購價格非常便宜，樓面價只有7174元/平方米，而當時公開市場樓面價為1.5萬元/平方米，利潤空間可觀。

截至2021年年底，項目已累計預售11.94萬平方米，預售金額為25.35億元。剩余可售面積為70.94萬平方米，貨值大約為150.39億元，預期可以帶來較大現金回流。

然而，由于投資周期長，這筆資金規模超60億元的項目對陽光城來說頗具挑戰。因此，陽光城選擇與合作方共同開發。

當時地塊三與浙江云承置業有限公司合作開發，陽光城享有50%權益；地塊四至七與濱江集團子公司杭州濱祁企業管理有限公司合作開發，陽光城享有40%權益。

這樣以來，不僅緩解了陽光城的資金壓力，還可以使其拿到部分預收款。除此之外，待債務清償后，陽光城還能獲得40%-50%的權益收入。

不過，由于債務壓力增加，陽光城只能“忍痛割愛”。和之前的收益相比，這筆交易對陽光城最大的利好就是化解了大量債務。

通過公告可以看到，陽光城在轉讓目標公司相應股權的同時，也不再承擔相應債務，同時解除為目標公司償還中融信托33.04億元負債的還款義務。

也就是說，在交易完成后，濱江集團將持有目標公司100%權益和股權，從而間接持有永康眾泰小鎮項目開發主體金華虹光100%股權，同時將承擔目標公司的所有債權債務。

財報顯示，截至2022年3月31日，高光置業總資產為76.4億，凈資產25.1億，計算可得賬面上的負債為51.3億。在收購完成后，濱江集團將豁免浙江陽光城欠高光置業和項目公司的款項，合計14.97億。

由此來看，這筆價格“縮水”的交易雖然讓陽光城失去了一個優質的項目，但確實有效緩解了陽光城的債務壓力。

林騰蛟“帶頭”不躺平

2018年，陽光城提前兩年實現千億規模，老板林騰蛟給所有員工派發了一枚金戒指，盒子上印著“千億紀念”。

然而快速規模擴張占用了大量資金，導致企業負債率一路走高。2018年，陽光城土地儲備同比增加94%，而凈負債率升至183％。

之后，陽光城一改此前一二線城市的擴張戰略，轉而用上了“高周轉”模式，下沉到三四線市場。最終，陽光城嘗到了苦果。

來源：愛企查

2021年10月，因三季報經營惡化，陽光城兩名董事投下了反對票。之后，陽光城股票價格和債券價格雙雙暴跌。

在出現經營危機和債務違約風險后，林騰蛟并沒有選擇“躺平”，而是壓上全部身家化解風險。他曾在內部會議上表示，“不會拋下員工，在關鍵時刻要同舟共濟?！?/span>

最初，林騰蛟承諾為展期后的債券回售本息提供全額連帶擔保責任，成功說服大多數投資人，使得2021年11月到期的“20陽光優”“18陽光04”“20華濟建筑ABN001”三只債券展期12個月的兌付方案表決通過。

為了回籠資金，林騰蛟也在處置個人資產。2021年11月初，林騰蛟辭去興業銀行董事職務，興業銀行隨即出現總額近10億元的大單。

興業銀行三季度報顯示，林騰蛟的陽光控股持有約4.97億股興業銀行股份，除去質押部分，可出售獲得近50億元資金，這些資金可以有效緩解陽光城的現金流壓力。

除此之外，陽光城集團層面高管和區域公司總裁級別高管集體自愿減薪并緩發薪資。陽光城方面稱，此次為高管集體自愿減緩薪資，愿與企業共克時艱。

然而這一系列的措施沒能改變陽光城的命運。由于可用資金急劇減少，多家評級機構下調評級，最終陽光城還是陷入了債務危機。

2022年1月，陽光城發布2021年度的業績預告，引來深交所的問詢。隨后陽光城回復中表示，雖然貨幣資金有271.8億元，但實操中可靈活動用資金還不足1%，基本等于枯竭。

2月17日，陽光城公告，存續規模分別為3億美元和3.57億美元的兩筆美元債未能按在30日豁免期內支付利息，合計約2726萬美元，構成實質性違約。

“自救”仍在繼續

盡管沒能改變債務違約的命運，但陽光城并沒有“躺平”，一直在開展積極的自救行動。

今年以來，陽光城召開了20余次境內信用債的持有人會議，主要尋求豁免交叉保護條款及債務展期。此外，還通過處置資產、請求金融機構及政府支持等措施來實施自救。

截至2022年2月15日，陽光城已處置包括興業銀行、正心谷旗艦基金等股權，以及佛山陳村、四川宜賓、上海梓光、上海臻百利等20余項資產，累計已償還債務逾450億元。

同策研究院資深分析師肖云祥表示，陽光城處置資產較多，而且資產質量不低，可見陽光城化解風險的決心。但從2022年陽光城的到期債務來看，公司今年償債壓力并不小，警報并未解除。

陽光城最新一季報數據顯示，陽光城總負債為3202.44億元，同比增加1.29%。其中，流動負債2799億元，同比增加3.7%。

5月5日，陽光城公告稱，公司已到期未支付債務本金合計301.91億元，其中境外公開市場債券未按期支付本息累計1.09億美元，境內公開市場債券未按期支付本息累計81.67億元。

截至4月底，陽光城共9只債券實質違約，合計86.55億元，其中，銀行間債券7只，合計66.55億元；交易所債券2只，合計20億元。

6月2日，陽光城三只債券再違約，其中包括“20陽城02”發行總額8億元，“20陽城03”發行總額10億元，“21陽城02”發行總額10億元。

來源：企業預警通

據企業預警通顯示，截至目前，陽光城還存續7只美元債，存續規模17.92億美元，其中將有5.5億美元債券于一年內到期。

陽光城方面表示，為化解公司債務風險，陽光城正全力協調各方積極籌措資金，商討多種方式解決相關問題；同時，公司將在地方政府和金融監管機構的大力支持、積極協調下，制定短中長期綜合化解方案，積極解決當前問題。

4月25日，金融監管部門召開會議向主要資產管理公司和18家銀行提供了12家房企的清單，針對其資產收并購等工作做出六項政策指導。

盡管陽光城出現在上述12家房企清單中，但目前依然沒有傳出其和AMC機構的合作消息。截至目前，在出險房企中，真正實現AMC業務并購的屈指可數。

因此，對于大部分房企而言，2022年是背水一戰的一年，也是一個新時代的開始。正如萬科董事會主席郁亮所言：“要么死、要么活，沒有中間地帶”。

在當前環境下，您覺得陽光城可以成功渡過危機嗎？歡迎留言評論！