來(lái)源/金角財(cái)經(jīng)??作者/林石 角爺??編輯/角爺

都說(shuō)全世界有三大硬資產(chǎn)：美股、中房和日債。

2022年，這三大硬資產(chǎn)的日子都不好過(guò)，而中國(guó)的房子尤其難過(guò)。

以前的新聞多是“為了買房能有多拼”，現(xiàn)在卻變成“為了賣房能有多拼”。

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這兩天，河南商丘一則廣告“拼”出了新境界：

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2元／斤，小麥換房。

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海報(bào)信息顯示，購(gòu)房人可用小麥來(lái)付首付款，價(jià)格按照2元/斤，最高可抵16萬(wàn)元。

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據(jù)當(dāng)?shù)胤科箐N售人員表示，該小麥?zhǔn)召?gòu)價(jià)已經(jīng)超出了市場(chǎng)價(jià)——目前當(dāng)?shù)匦←湹氖袌?chǎng)價(jià)為1.5元／斤，相當(dāng)于每斤補(bǔ)貼5毛。

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作為中國(guó)最大的小麥產(chǎn)地，河南房企的這招也算是地方特色，只是不知效果如何。

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同在河南的開(kāi)封杞縣，“大蒜換房”的活動(dòng)或許可以作為參考。

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5月底，開(kāi)封建鄴城的銷售人員已在短視頻平臺(tái)上“吆喝”：5元／斤，大蒜換房。

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根據(jù)其宣傳來(lái)看，16天內(nèi)有2859組來(lái)電，852組到訪，最終的成交量是30套，沖抵首付款所用大蒜為86萬(wàn)斤。

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平均下來(lái)就是一套2.87萬(wàn)斤，可以抵大約14萬(wàn)的首付。

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按照目前該樓盤(pán)5500元的均價(jià)來(lái)算，14萬(wàn)的首付已經(jīng)能買120平的房子。

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不得不說(shuō)，我看不懂，但大受震撼。

沒(méi)有做不到，只有想不到，比河南房企更狠的還在后頭。

只是花樣百出的救市措施，真的有用嗎？

又是河南

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以上兩個(gè)如出一轍的銷售“套路”，來(lái)自同一家房企產(chǎn)企業(yè)——建業(yè)地產(chǎn)。

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今年3月，建業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)合同銷售額31.02億元，同比減少為63.2%；合同銷售建筑面積約38.25萬(wàn)平方米，同比減少為65%。

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整個(gè)一季度，物業(yè)合同銷售總額62.67億元，同比減少為41.8%；總合同銷售建筑面積約79.23萬(wàn)平方米，同比減少為43.1%。

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堪稱慘不忍睹。

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建業(yè)地產(chǎn)最先找到的，是國(guó)資的支持。

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兒童節(jié)這天，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告表示，正計(jì)劃將29.01%股權(quán)作價(jià)6.88億港元出售予河南同晟置業(yè)有限公司。

同時(shí)，河南同晟置業(yè)將認(rèn)購(gòu)建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行的本金額不高于7.08億港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可換股債券。

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河南同晟置業(yè)，由河南省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)有限公司全資控股。

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根據(jù)換算，協(xié)議一旦達(dá)成，河南同晟置業(yè)最終擁有建業(yè)地產(chǎn)的45.61%股權(quán)。

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接近一半的股權(quán)，作價(jià)不到14億，很難想象這是一家去年還有百億市值的房企。

建業(yè)地產(chǎn)旗下的文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目亦已向國(guó)資出售

但建業(yè)也不是第一次找政府了。

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作為河南地產(chǎn)龍頭企業(yè)，業(yè)務(wù)也集中在河南的建業(yè)地產(chǎn)，去年極受沖擊。網(wǎng)傳一封建業(yè)地產(chǎn)發(fā)給河南省政府的《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)并請(qǐng)求幫扶救援的報(bào)告》顯示：

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由于災(zāi)情、疫情的影響，大量項(xiàng)目、建筑工廠、文旅項(xiàng)目、商場(chǎng)、酒店、直接管理的小區(qū)車庫(kù)等設(shè)施嚴(yán)重受損，直接損失達(dá)5.5億元。

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此外，還包括了正在銷售的300多個(gè)項(xiàng)目中，超過(guò)50個(gè)銷售案場(chǎng)關(guān)閉，超20個(gè)商場(chǎng)、酒店停業(yè)，帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)性損失8億元、運(yùn)營(yíng)性損失3億元、銷售及回款較原計(jì)劃減少近30億元。

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各種經(jīng)濟(jì)損失加起來(lái)超過(guò)50億，要知道建業(yè)地產(chǎn)2021年歸母凈利潤(rùn)才6.05億。

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建業(yè)地產(chǎn)的遭遇，是河南房地產(chǎn)現(xiàn)狀的縮影。

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今年前4個(gè)月，河南的商品房銷售面積為3038.18萬(wàn)㎡，同比下降8.2%；商品房銷售額為1846.45億元，下降17.4%。其中，住宅銷售額下降達(dá)到了19.2%。

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誰(shuí)都不好過(guò)。

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還有啥招

這兩天最出圈的莫過(guò)于青島。

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6月17日，青島市西海岸新區(qū)薛家島街道辦事處發(fā)布《關(guān)于做好促進(jìn)居民購(gòu)買新建商品房的通知》。通知的亮點(diǎn)是，把促進(jìn)居民買房變成了kpi——“6月底，每個(gè)合作社完成網(wǎng)簽不少于2個(gè)”、“該項(xiàng)工作納入2022年度工作考核”。

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網(wǎng)傳圖片

按照當(dāng)?shù)毓ぷ魅藛T的說(shuō)法，這是因?yàn)樽罱扒鄭u西海岸新區(qū)管委辦公室”和“青島市黃島區(qū)人民政府辦公室”聯(lián)合發(fā)布了一個(gè)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，可以為購(gòu)房者提供24%-40%的契稅補(bǔ)貼，街道則是為了推廣這個(gè)優(yōu)惠政策而發(fā)布的通知。

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該街道的社區(qū)工作人員在回應(yīng)媒體采訪時(shí)確認(rèn)了這一通知的真實(shí)性，“完不成的話，我們社區(qū)是要扣分的，社區(qū)書(shū)記也是有可能要被扣錢的?！?/span>

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盡管“連帶責(zé)任”有點(diǎn)過(guò)分，但也不難理解。

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畢竟，青島的商品房庫(kù)存實(shí)在太高。

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據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2022年4月，青島商品住宅狹義庫(kù)存高達(dá)2500萬(wàn)平方米，排名全國(guó)第一，比第二名的武漢還多了400萬(wàn)平方米。

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當(dāng)然，今天這種局面，想要努力賣房的又何止青島呢？全國(guó)上下各地政府都在努力賣房。

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最常見(jiàn)的救市“三板斧”：降首付、開(kāi)放限購(gòu)、提高貸款額度。

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溫州算比較狠的，聯(lián)合銀行推出了前三年只需要還利息的房貸產(chǎn)品，號(hào)稱“先息后本第一城”。

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珠海打響“一人買房全家還貸”，父母的公積金既可以子女購(gòu)房的用作首付，也能幫助子女還貸。

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開(kāi)放限購(gòu)政策還時(shí)常和“開(kāi)放三胎”的政策綁在了一起，生娃買房加納稅，稱得上模范市民了。

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其中有一個(gè)值得關(guān)注的，就是“房票”政策。

安徽安慶的房票

所謂房票，就是政府提供給拆遷戶的、具有一定面額的憑證，拆遷戶可以拿著“房票”去找指定的開(kāi)放商買到現(xiàn)房。

對(duì)政府來(lái)說(shuō)，不需要立馬出一筆錢，還能給房地產(chǎn)去庫(kù)存；對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，多了一個(gè)賣房的渠道；對(duì)于拆遷戶來(lái)說(shuō)，想要趕緊住上房子的人還是不少的。

2016年，最早提出“房票”政策的安徽安慶，選擇房票安置的拆遷戶比例就達(dá)到了85%。

過(guò)去了6年，房票重出江湖。

不完全統(tǒng)計(jì)顯示，今年3月以來(lái)，包括信陽(yáng)、宜賓、常熟、江陰、溫州、南京市溧水區(qū)、鄭州等15個(gè)城市，陸續(xù)推出房票安置政策，或以征求意見(jiàn)稿形式發(fā)布房票政策，或已公布政策細(xì)則并實(shí)施，而較早啟動(dòng)的城市則已開(kāi)始發(fā)放房票。

就在昨天，河南鄭州發(fā)布《鄭州市大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法（暫行）》，辦法給予了選擇房票安置的被征收人多個(gè)福利：給予安置補(bǔ)償權(quán)益金額8%的獎(jiǎng)勵(lì)，以現(xiàn)金方式獎(jiǎng)勵(lì)被征收人3個(gè)月的過(guò)渡費(fèi)，不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)，免征部分契稅。

中信證券研報(bào)認(rèn)為，房票模式之下，地方政府在拆遷補(bǔ)償方面的支付壓力大幅下降，啟動(dòng)資金的問(wèn)題得到了解決，而土地出讓的回款時(shí)間則沒(méi)有明顯變化?！翱赡芗铀偻七M(jìn)舊改和棚改，釋放居民自住和改善性住房需求，拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資?！?

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未必完全沒(méi)問(wèn)題，但好歹是多了一條路。

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據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)已有100多個(gè)城市共計(jì)出臺(tái)各類樓市松綁政策超過(guò)300次。尤其是4月以來(lái)，越來(lái)越多的二線城市也加入到樓市“松綁”行列，4月和5月各地發(fā)布的樓市松綁政策均超過(guò)100次，且松綁力度在不斷加大。

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從政策內(nèi)容來(lái)看，放松限購(gòu)限售、優(yōu)化房貸、調(diào)整公積金政策、支持多孩家庭購(gòu)房等已經(jīng)稀松平常，而在小麥大蒜能抵首付、買房納入社區(qū)考核亮相之后，后續(xù)還有多少奇葩的救市措施又將挑戰(zhàn)市場(chǎng)的想象力呢？

持續(xù)下行

為了把房子賣出去，各地政府和房企真的是絞盡腦汁，那么效果如何呢？

根據(jù)華創(chuàng)證券的數(shù)據(jù)，6月中旬（6月11日-18日），30城地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)快速攀升，同比高達(dá)25.9%。

圖源：Wind，華創(chuàng)證券

看似確有效果，但仔細(xì)一看，這里的30城數(shù)據(jù)實(shí)際是21個(gè)城市每日地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)的匯總。包括一線城市4個(gè)、二線城市9個(gè)、三線城市8個(gè)。

根據(jù)克而瑞的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，5月份房子賣得多的城市，都是因?yàn)闊狳c(diǎn)網(wǎng)紅盤(pán)集中入市，或是之前基數(shù)較低，從而拉高了平均去化率。

圖源：CRIC調(diào)研

比如鄭州，華潤(rùn)幸福里一個(gè)樓盤(pán)，首開(kāi)去化率達(dá)到99%，助推鄭州去化率攀升到65%。刨除該樓盤(pán)影響，單項(xiàng)目月均到訪量下滑3成以上，客戶觀望情緒依舊濃厚。

再比如無(wú)錫，由于之前4月份基數(shù)較低去化率只有3%，5月去化率17%顯得比較高，但依然不足20%，最多算是編輯復(fù)蘇，遠(yuǎn)不足以說(shuō)向好。

而上文提到的一些政策兇猛的城市，去化率甚至不漲反跌。比如南京，5月去化率環(huán)比4月還下降了12%，5月房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，新房庫(kù)存量7.7萬(wàn)套，二手房庫(kù)存量已經(jīng)超過(guò)13萬(wàn)套。

實(shí)際上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)更加一目了然。

5月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體延續(xù)降勢(shì)，同比漲幅均有回落或降幅擴(kuò)大，同比下降城市個(gè)數(shù)增加。

圖源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

無(wú)論是商品房銷售面積和銷售額，還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速和景氣指數(shù)，依然處于下降趨勢(shì)，唯一值得欣慰的是，下降趨勢(shì)有所放緩。

不管怎么看，雖然有政策不斷加碼，但樓市確實(shí)沒(méi)有觸底，更別提全面回暖的拐點(diǎn)。

那么問(wèn)題來(lái)了：樓市什么時(shí)候才能止住下跌的勢(shì)頭呢？

根據(jù)招商證券的研究，要穩(wěn)住樓市不下行，房貸利率還得繼續(xù)下降。

參考過(guò)去幾次地產(chǎn)周期下行時(shí)房貸利率下降的幅度，2008年利率下降1.8%，2014-2015年利率下降2.5%，2018年利率下降0.3%，而本輪到目前為止，利率下降0.31%。

圖源：Wind、招商證券

2018年和2014年，房貸利率下降0.3%時(shí)，地產(chǎn)銷售同比已經(jīng)轉(zhuǎn)正，而本輪房貸利率下降已經(jīng)達(dá)到同等水平，但是地產(chǎn)銷售還在繼續(xù)下滑。

從這個(gè)角度來(lái)看，目前樓市的困境趨向2008年，換句話就是房貸利率還得繼續(xù)降。

但是，正如廣大網(wǎng)友所說(shuō)：買房我缺的是月供嗎？我缺的是首付！

今年1-5月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降1.5%，其中5月同比下降6.7%。

圖源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

僅5月份，餐飲收入同比-21.1%、服裝鞋帽類零售額同比-16.2%、汽車類零售額同比-16%，金銀珠寶類零售額同比-15.5%，家具類零售額同比-12.2%，化妝品類銷零售額同比-11.0%。

說(shuō)白了，大家沒(méi)錢消費(fèi)了，一方面可能是真的沒(méi)錢了，另一方面可能是不敢花錢，那誰(shuí)還敢買房呢？

前不久，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)發(fā)表文章呼吁加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)，盡早消除其可能對(duì)整體投資增速產(chǎn)生的不利影響，確保全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，近5年房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率穩(wěn)定在7%左右，可見(jiàn)房地產(chǎn)的回暖對(duì)于全年5.5%的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)有多重要。

每當(dāng)經(jīng)濟(jì)不好時(shí)，總有一句話回蕩在耳邊：信心比黃金還重要，中國(guó)房地產(chǎn)的信心還有多久才能恢復(fù)？