房企展期背后的努力。

作者 | 趙晴

來(lái)源 | 債市觀察

“三道紅線”出臺(tái)以來(lái)，債務(wù)問(wèn)題已然成為許多房企難以承受之重。但“躺平”并非唯一的選擇，基本盤尚屬良好的房企仍在積極自救。

7月4日，融信（福建）投資集團(tuán)有限公司（下稱“融信集團(tuán)”）發(fā)布公告稱，關(guān)于“19融信01”“19融信02”兩只債券回售部分展期1年的會(huì)議結(jié)束，會(huì)上對(duì)調(diào)整債券本息兌付安排、承諾“不逃廢債”等4項(xiàng)審議的議案均獲得通過(guò)。

此前，融信中國(guó)也曾有債務(wù)出現(xiàn)展期問(wèn)題，后續(xù)均已完成兌付。此次，融信中國(guó)又能否再次力挽狂瀾，如期兌付呢？

兩只債券計(jì)劃展期，融信影響幾何？

圖源：融信集團(tuán)公告

據(jù)此前融信集團(tuán)發(fā)布的持有人會(huì)議公告顯示，融信集團(tuán)將在回售日先支付“19融信01”“19融信02”兩只債券的利息，本金兌付調(diào)整為1年內(nèi)，在調(diào)整期間的第9、10、11個(gè)月（即2023 年 4 月 3 日、2023 年 5 月 3 日、2023 年 6 月 3 日）各兌付本金5%，第12個(gè)月（2023 年 7 月 3 日）兌付85%的剩余本金。

此外，融信集團(tuán)以子公司上海嵐町房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有的天津融町房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 18.28%股權(quán)，和子公司鄭州融筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有的河南省鼎鑫源置業(yè)有限公司 17.06%股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保。融信集團(tuán)還承諾“不逃廢債”，嚴(yán)格落實(shí)和執(zhí)行償債方案。

圖源：融信集團(tuán)公告

行業(yè)低迷狀態(tài)下，房企流動(dòng)性持續(xù)緊繃，已有多家對(duì)臨期債務(wù)選擇展期。

據(jù)安信證券研報(bào)顯示，2021年以來(lái)，截至2022年5月31日，累計(jì)有27家房企涉及違約或展期。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，債務(wù)展期和債務(wù)違約是既有聯(lián)系又不盡相同的兩個(gè)概念。通常來(lái)講，債務(wù)展期是由于債務(wù)人出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)、現(xiàn)金流等問(wèn)題，對(duì)到期的債務(wù)無(wú)法按時(shí)償還，經(jīng)過(guò)與出借人協(xié)商將還款日延后，重新約定還款時(shí)間和計(jì)劃的行為。而債務(wù)違約則意味著債務(wù)人未能按照原本訂立的借款協(xié)議還本付息，并違反了該協(xié)議。

債務(wù)展期作為緩解企業(yè)現(xiàn)金流的一種有效方式之一，有業(yè)內(nèi)人士表示，可以給借款人一個(gè)緩沖時(shí)間，借此得以緩解自身資金壓力，以保障生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行，或可推動(dòng)企業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)，最終實(shí)現(xiàn)按照新的借款協(xié)議還本付息的目標(biāo)。

圖源：易維視

受疫情疊加政策的雙重影響，不同行業(yè)的低迷問(wèn)題出現(xiàn)共振現(xiàn)象，不論房產(chǎn)，抑或其他企業(yè)，出現(xiàn)債務(wù)展期屬正?，F(xiàn)象。柏文喜建議，出借人需對(duì)借款方情況有客觀的認(rèn)知，正確區(qū)分債務(wù)屬于正常展期亦或是高危逾期，以及是否存在違約風(fēng)險(xiǎn)。而房企也需在到期債務(wù)處理和穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)中間，找到一個(gè)平衡，才有機(jī)會(huì)得以走出行業(yè)“寒冬”。

近來(lái)，政策方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷釋放積極信號(hào)。2022年3月，銀保監(jiān)會(huì)公開(kāi)表示鼓勵(lì)有還款意愿、吸納就業(yè)能力強(qiáng)的行業(yè)和企業(yè)，通過(guò)續(xù)貸、展期等方式紓困解難。上海、天津等各地也出臺(tái)了加大信貸投放力度，支持國(guó)民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的相關(guān)文件。柏文喜稱這在一定程度上提振了市場(chǎng)信心。

此前債務(wù)均已完成兌付中誠(chéng)信評(píng)級(jí)AAA

2003年，作為“閩系”房企，融信（福建）投資集團(tuán)有限公司在福州正式成立，歐宗洪任董事長(zhǎng)。隨后，在歐宗洪的帶領(lǐng)下，融信集團(tuán)以福州為大本營(yíng)，不斷擴(kuò)張，5年后成為福建一線實(shí)力地產(chǎn)品牌。2013年，融信集團(tuán)開(kāi)始向全國(guó)擴(kuò)展；2016年初，完成融信中國(guó)（3301.HK）上市；同年，總部遷入上海。

此后的3年，融信中國(guó)發(fā)展迅速，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)“亮眼”。年報(bào)顯示，融信中國(guó)營(yíng)收從2016年末的120.94億元增至2019年末的516.26億元，3年間增長(zhǎng)了4倍多；2016年末總資產(chǎn)尚未突破千億門檻，2019年末則達(dá)到2142.08億元。

自去杠桿以來(lái)，尤其是“三道紅線”之下，房地產(chǎn)行業(yè)的日子并不好過(guò)，不少房企出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)。面對(duì)諸多困境，掌門人歐宗洪高調(diào)宣布還債，爾后的行動(dòng)也確如其所言。

通過(guò)回購(gòu)、增持、改善股東結(jié)構(gòu)等系列動(dòng)作，融信中國(guó)不斷減輕資金周轉(zhuǎn)壓力，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，有序降低財(cái)務(wù)杠桿。其有息借款余額由2021年初的719億元，減至年末的568億元；負(fù)債比率由年初的0.83降至年末的0.66。

2022年的幾次兌付動(dòng)作，也讓市場(chǎng)看到了其償債的堅(jiān)定決心與資本實(shí)力。

年初，融信中國(guó)兌付了四筆債務(wù)，分別是兩筆2億美元、5億美元的優(yōu)先票據(jù)和兩期10.5億元、12.25億元的購(gòu)房尾款A(yù)BS（房企的應(yīng)收賬款證券化）。

4月份，融信中國(guó)有兩筆集中到期的債務(wù)，分別是4月25日到期的3000萬(wàn)美元債利息和4月29日到期的境內(nèi)債“PR融信03”。

受上海疫情防控影響，跨境支付存在障礙，融信中國(guó)美元債利息兌付失敗，進(jìn)入30天寬限期。隨后，其于寬限期內(nèi)兌付了該筆利息。

圖源：融信中國(guó)公告

4月14日，融信中國(guó)對(duì)“PR融信03”提出展期，但被投資人駁回。展期失敗后，融信中國(guó)積極應(yīng)對(duì)，努力解決還款問(wèn)題。據(jù)融信中國(guó)4月27日發(fā)布公告顯示，其已完成“PR融信03”本息約7.27億元的兌付。

以上問(wèn)題的解決，意味著融信中國(guó)上半年債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)解除。部分債務(wù)償債時(shí)間雖比原定計(jì)劃晚，但最終都已完成兌付。據(jù)悉，2022年上半年融信中國(guó)共計(jì)還了近300億元債務(wù)，相較年初的568億元，還款進(jìn)度已過(guò)半。

7月份面臨的回售債務(wù)，是融信中國(guó)的又一道坎。融信中國(guó)將如何解決，成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。不過(guò)，融信中國(guó)還款不打折扣的過(guò)往，讓業(yè)界對(duì)其尚有一定信心。

融信中國(guó)融資渠道相對(duì)透明。2022年5月，在克而瑞研究中心主辦的“疫情下住宅市場(chǎng)趨勢(shì)發(fā)布會(huì)”上，融信集團(tuán)某高管曾表示，融信集團(tuán)為首批實(shí)現(xiàn)“三道紅線”綠檔的民營(yíng)房企，早于2019年便開(kāi)始主動(dòng)降負(fù)債，放慢拿地節(jié)奏實(shí)現(xiàn)債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。同時(shí)，公司的融資成本不斷降低，融資渠道僅為開(kāi)發(fā)貸、美元債和小公募。

此外，融信中國(guó)與龍湖集團(tuán)（0960.HK）、碧桂園（2007.HK）等幾大房企，得到中誠(chéng)信國(guó)際信用評(píng)級(jí)有限責(zé)任公司（下稱“中誠(chéng)信”）AAA的評(píng)級(jí)。

2021年6月30日，據(jù)上交所披露，在對(duì)融信集團(tuán)發(fā)行的公司債券（第二期）信用評(píng)級(jí)報(bào)告中，中誠(chéng)信將融信集團(tuán)主體信用等級(jí)評(píng)定為AAA，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定，該期公司債券的信用等級(jí)為AAA。

中誠(chéng)信認(rèn)為融信集團(tuán)銷售業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)，土地儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)且較為充足，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)趨于穩(wěn)健，這些為其整體信用實(shí)力提供了有力支持。

總土儲(chǔ)面積2870萬(wàn)平方米前5月銷售額296億元

上述融信集團(tuán)高管曾表示，雖然市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)，但公司最終都完成了兌付。一部分原因便是融信集團(tuán)的項(xiàng)目大多布局在長(zhǎng)三角，如上海、杭州、蘇州等一線或強(qiáng)二線城市，所以去化率比較高，回款能力也比較強(qiáng)。

年報(bào)顯示，截至2021年末，融信中國(guó)土地儲(chǔ)備總建筑面積約為2870萬(wàn)平方米，其中約550萬(wàn)平方米已竣工，約2140平方米在建。在土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)中，長(zhǎng)三角地區(qū)土儲(chǔ)占比45%，一二線城市占比82%。相對(duì)優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，以高線級(jí)城市為主的布局策略，為其帶來(lái)卓越的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也對(duì)銷售業(yè)績(jī)及現(xiàn)金流提供了有效支持，有助于增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

基于前瞻的策略布局，2021年，融信中國(guó)房產(chǎn)銷售項(xiàng)目在全國(guó)遍地開(kāi)花。年報(bào)顯示，在2021年度房產(chǎn)銷售方面，融信中國(guó)取得了上海房企銷售金額榜第7名、福州五區(qū)銷售金額榜第4名的成績(jī)。上海作為融信中國(guó)的重點(diǎn)布局城市，表現(xiàn)尤為突出：海納印象項(xiàng)目三開(kāi)三罄，全年認(rèn)購(gòu)額突破人民幣61億；上海世紀(jì)古美項(xiàng)目二開(kāi)即收官，銷售金額超過(guò)人民幣66億。

圖源：融信中國(guó)公告

今年以來(lái)，融信中國(guó)的銷售情況如何呢？據(jù)其2022年6月2日發(fā)布的銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示，2022年5月，融信中國(guó)全口徑銷售額約為50.67億元，銷售面積約為24.03萬(wàn)平方米；2022年前5個(gè)月內(nèi)，融信中國(guó)全口徑銷售額約為296.34億元，銷售面積約為146.24萬(wàn)平方米，位居中國(guó)房企銷售TOP24。

上海疫情沖擊下，融信中國(guó)在滬項(xiàng)目被迫停工停產(chǎn)。6月1日，上海吹響了全面復(fù)工的號(hào)角。據(jù)“樂(lè)居財(cái)經(jīng)”實(shí)地探盤得知，目前融信中國(guó)在上海的3個(gè)項(xiàng)目，包括南翔海納印象、閔行世紀(jì)古美、奉賢海月四季，已經(jīng)全面恢復(fù)，現(xiàn)場(chǎng)工人火熱施工。據(jù)悉，融信中國(guó)已與業(yè)主達(dá)成一致，保證按時(shí)交付。

6月份，融信中國(guó)還推出多個(gè)新盤，如福州國(guó)公館、杭州傲世邸、南通海納天地，以及上海天匯世紀(jì)璽等。

柏文喜表示，隨著疫情形勢(shì)的逐步好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)秩序加快恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度也正在恢復(fù)和上升。在多方利好政策的推動(dòng)下，房產(chǎn)市場(chǎng)觸底企穩(wěn)，有望出現(xiàn)回暖向好的趨勢(shì)。

你對(duì)房企債務(wù)展期怎么看，是否看好房企自救行動(dòng)嗎？歡迎留言討論。