來源/丁祖昱評樓市

下半年剛開始，就有規(guī)模房企美元債違約，這一次是千億房企世茂集團(tuán)。

近日，世茂集團(tuán)公告披露，公司7月3日到期的一筆10億美元債未能如期償還。

房企償債壓力再一次被推至風(fēng)口浪尖。

上半年已經(jīng)結(jié)束了，對于房地產(chǎn)行業(yè)融資而言，卻經(jīng)歷了一段艱難的時間。

首先，房企融資規(guī)模一再下滑。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年100家典型房企融資規(guī)模為3837億元，同比下降53%。

雪上加霜的是，房企到期債券規(guī)模卻與日俱增，7月達(dá)到年內(nèi)高峰，約830億債券到期。

下半年，一旦房企無法通過新發(fā)債或銷售回款回籠資金，到期債務(wù)壓頂，違約事件還將持續(xù)增加。

上半年融資總量腰斬

2021年是房企融資的分水嶺。

在此之前，房企融資規(guī)模逐年攀升，2020年融資總量達(dá)到高峰，較2016年增長了56%。2021年，融資總量急轉(zhuǎn)直下全年只有13244億元，同比下降25%。這是房企融資總量近五年來首次負(fù)增長。

到了2022年，融資規(guī)模下滑趨勢再擴(kuò)大。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，上半年，100家典型房企的融資總量為3837億元，同比下降53%。單月融資量均出現(xiàn)不同程度的同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度較高，下降幅度均超50%。

2021年以來，房企的融資需求一定程度被壓抑，今年3月，融資政策開始適度糾偏，支持房企合理融資需求，因此3至5月房企融資規(guī)模同比降幅有所控制，5月降幅較2月低點時收窄25個百分點至下降36%。

此外，房企發(fā)債開始轉(zhuǎn)向境內(nèi)。

從融資結(jié)構(gòu)來看，2022上半年融資占比最高的仍是境內(nèi)債權(quán)融資，占比達(dá)到69%，相比2021年全年占比提高了20個百分點。其中境外債權(quán)融資占比只有17%，較2021年減少6個百分點。

多數(shù)民營房企仍然面臨融資難、融資貴的問題。

新發(fā)債無法覆蓋到期舊債

今年，房企債務(wù)違約事件頻頻發(fā)生，很大一方面的原因在于，當(dāng)前企業(yè)新發(fā)型債券已經(jīng)無法覆蓋到期舊債。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年企業(yè)發(fā)債金額2068億元，同比下降49%，不足2021年全年的35%。其中境外發(fā)債大幅下降77%至437億元。

反觀房企到期債券規(guī)模不減反增。

2022上半年房企債券到期規(guī)模為3417億元，同期發(fā)行規(guī)模只有2068億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模39%。

發(fā)債總量縮水，疊加債券到期高峰，“借新還舊”的邏輯被打破，房企迎來至暗時刻。

如果這一痛點得不到解決，下半年還將出現(xiàn)更多房企“暴雷”。

值得注意的是，下半年房企債券到期規(guī)模約為3102億元，其中7月和10月有兩撥到期高峰，尤其是7月到期規(guī)模高達(dá)830億元，為歷月最高。

尋找融資新出路

傳統(tǒng)融資渠道收緊，房企融資新出路在哪？

綜合近期政策風(fēng)向，以及房企發(fā)行情況，并購貸款和綠色融資或?qū)榉科笕谫Y開辟新的路徑。

先來看并購貸款。

今年上半年，監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)要穩(wěn)妥有序開展并購貸款，行業(yè)并購政策邊際放松已成確定性趨勢。

實際上今年收并購機(jī)會比較多，隨著房地產(chǎn)銷售迎來邊際回暖，6月房企收并購意愿已經(jīng)有了上漲，重點監(jiān)測房企共涉及49筆并購交易，已披露總交易對價約538.67億元。

銀行并購貸款是當(dāng)前房企并購資金的主要來源。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，截至6月底典型房企年內(nèi)累計獲取1960億元的并購貸款額度，且授信名單從國企央企向民企延伸。

除了銀行并購貸款，已有7家房企完成并購債券的注冊。與銀行并購貸款不同，并購債券門檻比較高，

從規(guī)模來看，7家房企共8筆并購債券合計注冊規(guī)模約496億元，其中約110億元的募集資金將用于項目收并購，占總注冊規(guī)模的22.18%。

除此之外，并購基金以及并購主題信用債的發(fā)行也迎來了突破。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至當(dāng)前東方資產(chǎn)、長城資產(chǎn)、招商平安資產(chǎn)等3家AMC以及浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、興業(yè)銀行、上海銀行等5家銀行計劃發(fā)行8只房地產(chǎn)并購信用債（含ABS），擬發(fā)行總規(guī)模490億元。

再來看綠色融資。

近期綠色融資在房企融資中比較高頻。據(jù)CRIC統(tǒng)計，2022年前5個月房企的綠色融資規(guī)模達(dá)到了209億元，是2021年全年綠色融資規(guī)模的一半，同時在總?cè)谫Y規(guī)模的占比也提升到了6.12%。

房企綠色融資的規(guī)模在短期內(nèi)有望繼續(xù)增加。

自4月份以來，央行和銀保監(jiān)會就屢次提出要對綠色低碳的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行金融支持，上海、廣州也細(xì)化了扶持政策。未來那些流動性穩(wěn)定的大中型房企或?qū)⒃诰G色資本市場受益。

此外，政策支持的國內(nèi)公募REITs及保障性租賃住房REITs的推進(jìn)也值得房企關(guān)注。

從降杠桿到穩(wěn)杠桿，房地產(chǎn)企業(yè)融資經(jīng)歷了艱難的轉(zhuǎn)折，當(dāng)前融資政策以支持企業(yè)合理融資需求為基調(diào)，畢竟房企經(jīng)營的“造血”能力亟需恢復(fù)，這是一個牽一發(fā)而動全身的行業(yè)。

融資難、融資貴仍然是大部分房企面臨的難題，尤其是民營房企會更難。

現(xiàn)實是，政策利好傳導(dǎo)至市場時間緩慢，政策的信號意義仍大于實際拉動作用，在當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險仍未出清，疊加疫情影響等原因下銷售疲軟，市場信心短時間難以快速回歸。

如果房企還是無法通過發(fā)行新債或銷售回款回籠資金，面對接下來的償債高峰，“暴雷”事件還將持續(xù)。