來(lái)源/中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)

當(dāng)“保交樓”成為房企們的頭等大事；當(dāng)“保民生、保穩(wěn)定”等成為住建部的首要目標(biāo)。毋庸置疑，在紛繁復(fù)雜的樓市信息之中，“三保”成為2022年住建領(lǐng)域的主線。

行至年中，在“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”目標(biāo)推進(jìn)過(guò)程中，以金科、建業(yè)、奧園、泰禾等20余家房企“保交樓”工作取得階段性成效，交付項(xiàng)目面積超千萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，各級(jí)政府、機(jī)構(gòu)在內(nèi)的各方主體發(fā)揮各自作用，從住建領(lǐng)域?yàn)榉€(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤發(fā)揮作出貢獻(xiàn)。

不過(guò)行業(yè)低迷、房企融資環(huán)境惡化背景之下，“保交樓”仍是一項(xiàng)艱巨任務(wù)，需要各方持續(xù)努力，任重而道遠(yuǎn)。

住建部以“三保”為首要目標(biāo)

在年初的2月24日，時(shí)任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上為2022年房地產(chǎn)發(fā)展定調(diào)，在“房住不炒”主基調(diào)之下，指明了政策方向。

談及2022年住建部工作的重心，倪虹談了四點(diǎn)考慮：一是保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。二是增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性。三是堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。四是持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

對(duì)于第三點(diǎn)考慮，他表示這項(xiàng)工作是以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化、市場(chǎng)化為原則，壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，落實(shí)屬地政府管理責(zé)任，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益。

實(shí)際上，“三保”去年底就正式提出，今年初再提“三保”是首要目標(biāo)，足見(jiàn)住建部對(duì)個(gè)別房企因債務(wù)違約所引發(fā)的項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)的重視。

當(dāng)然，這同樣是一項(xiàng)艱巨且富有挑戰(zhàn)性的“攻堅(jiān)戰(zhàn)”。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年是房企償債高峰期，到期債務(wù)近萬(wàn)億元。今年以來(lái)，多家百?gòu)?qiáng)房企陸續(xù)陷入流動(dòng)性壓力，個(gè)別房企因債務(wù)違約所引發(fā)的項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)陡增。

“交樓、民生、穩(wěn)定”環(huán)環(huán)相扣，尤以保交樓為重。談及三者關(guān)系，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)王惠敏表示，住建部向房地產(chǎn)行業(yè)提出“三保”目標(biāo)——保交樓、保民生、保穩(wěn)定，其核心關(guān)鍵在于“保交樓”，因?yàn)楸２涣私粯牵裆头€(wěn)定都成了空談。堅(jiān)守合同“保交樓”是房企起碼的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，也是購(gòu)房者合法權(quán)益的社會(huì)責(zé)任。

房企“保交樓”取得階段性成效

行業(yè)低迷之下，無(wú)論是出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的房企，抑或是銷售業(yè)績(jī)承壓的房企而言，“保交樓”都是其重中之重的工作。

特別是對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，“保交樓”意義更為重大。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功交付，不僅可以化解市場(chǎng)憂慮，修復(fù)企業(yè)信用與品牌形象，而且能提振購(gòu)房者信心，助力日后項(xiàng)目順利銷售，提高企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，形成良性循環(huán)。

但對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，“保交樓”是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)。一個(gè)樓盤項(xiàng)目牽涉開(kāi)發(fā)貸銀行、信托機(jī)構(gòu)、施工方、供應(yīng)商、購(gòu)房者等多方權(quán)益，債務(wù)情況繁雜。如何維護(hù)各方利益，協(xié)調(diào)各方關(guān)系以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的正常推進(jìn)至交付，考驗(yàn)出險(xiǎn)房企的能力。

據(jù)悉，從今年初以來(lái)，多家房企陸續(xù)在各地組織復(fù)工復(fù)產(chǎn)、協(xié)調(diào)部署推進(jìn)“保交樓”工作。

早在年初2月，恒大董事局主席許家印在2022年保交樓新年開(kāi)工動(dòng)員大會(huì)上表示，保交樓是2022年恒大關(guān)鍵之戰(zhàn)，同時(shí)，還要千方百計(jì)恢復(fù)銷售、恢復(fù)經(jīng)營(yíng)，全方位積極推進(jìn)合作，努力化解各種風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于陷入流動(dòng)性問(wèn)題漩渦之中的房企而言，如何全力自救備受關(guān)注。以恒大為代表的房企把“保交樓”作為自救的主要手段。

除此之外，據(jù)中了解，銷售業(yè)績(jī)承壓的多家房企也一邊全力盤活項(xiàng)目加大銷售力度，一邊抓緊工程建設(shè)，穩(wěn)步推進(jìn)保交樓工作。

誠(chéng)如中國(guó)奧園集團(tuán)堅(jiān)決落實(shí)“保兌付、保交付、保銷售、保運(yùn)營(yíng)、保穩(wěn)定”的“五保”戰(zhàn)略。2022年上半年，中國(guó)奧園在成都、南京、鹽城、湛江、惠州、南寧、重慶等26個(gè)城市實(shí)現(xiàn)近13000套房交付，交付面積超160萬(wàn)平方米。截至發(fā)稿日，奧園逾130個(gè)項(xiàng)目處于不同階段的建設(shè)之中，為其后續(xù)各項(xiàng)目有序交付提供堅(jiān)實(shí)保障。

2022年上半年，領(lǐng)地集團(tuán)成功完成了全國(guó)15個(gè)項(xiàng)目，共10442戶房源的交付，交付量同比2021上半年增長(zhǎng)88%。具體涉及都江堰觀江府、新都悅中心、彭州麗府蘭臺(tái)、綿陽(yáng)觀江府、南充蘭臺(tái)府、凱里天御等多個(gè)項(xiàng)目的交付，涉及超4200套房源。

從金科集團(tuán)獲悉的交付數(shù)據(jù)，2022年1-6月，金科豫魯區(qū)域累計(jì)完成11個(gè)交付批次，交付總面積42萬(wàn)平方米，超3500戶業(yè)主入住金科樓盤。

“今年主要目標(biāo)是：保交付、清庫(kù)存、清欠款。”建業(yè)集團(tuán)管理層曾在2022年的業(yè)績(jī)會(huì)上表示。近日，建業(yè)集團(tuán)對(duì)外公布了上半年交付情況（含建業(yè)地產(chǎn)、中原建業(yè)）。1-6月，建業(yè)集團(tuán)共計(jì)完成交付20132套，交付面積313.3萬(wàn)平方米。其中，建業(yè)集團(tuán)交房即發(fā)證5449套，4805套實(shí)現(xiàn)提前交付。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2022年6月底，有建業(yè)、金科、領(lǐng)地、奧園、綠地、泰禾、恒大等20余家房企明確提出力推“保交樓”工作，交付項(xiàng)目面積超千萬(wàn)平方米。此外，鄭州、天津、合肥等多地政府、房地產(chǎn)協(xié)會(huì)等組織機(jī)構(gòu)也積極發(fā)揮作用出臺(tái)各項(xiàng)政策、陸續(xù)發(fā)出“保交樓”倡議。

地方放寬預(yù)售資金監(jiān)管助力“保交樓”

疫情黑天鵝疊加房地產(chǎn)金融嚴(yán)監(jiān)管之下，對(duì)于多數(shù)房企而言，大到集團(tuán)小到項(xiàng)目現(xiàn)金流難言充裕。

一個(gè)項(xiàng)目如期交付，需要協(xié)調(diào)多方資源、解決眾多問(wèn)題。其中面臨的第一問(wèn)題就是資金保障問(wèn)題。如何保障資金到位與工程進(jìn)度的持續(xù)性，直至交付，保證預(yù)售監(jiān)管資金及時(shí)到位和專款專用，這是購(gòu)房者最關(guān)心的，亦是“保交樓”的關(guān)鍵。

政策端的一種趨向是，地方政府試圖通過(guò)放寬預(yù)售資金監(jiān)管緩解房企“流動(dòng)性”壓力，實(shí)現(xiàn)“保交樓”目標(biāo)。不得不說(shuō)，這對(duì)于多數(shù)房企而言是一種利好消息。

來(lái)自克而瑞數(shù)據(jù)，截至5月29日，今年已有28個(gè)省市適度放松了預(yù)售資金監(jiān)管，內(nèi)容涵蓋加快審批效率、放寬資金監(jiān)管比例、增加撥付節(jié)點(diǎn)及比例、銀行保函等額替換等方式。

其中，銀川、瀘州、常德等5城提升重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付比例；綿陽(yáng)、徐州、阜陽(yáng)等6城增加重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)；吉林和漯河兩地降低了重點(diǎn)監(jiān)管資金比例。而南京、長(zhǎng)春、海口等9城允許使用銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金；海口、煙臺(tái)、宿州等9城依據(jù)企業(yè)信用評(píng)級(jí)實(shí)行差異化管控；欽州等4城可以提前提取預(yù)售監(jiān)管資金。

“保交樓”成為政策底線。

對(duì)此，一位機(jī)構(gòu)分析人士稱，在保證項(xiàng)目交付的大前提下，28個(gè)省市放松預(yù)售資金監(jiān)管，核心目標(biāo)在于提高預(yù)售資金使用效率，進(jìn)而提升房企資金的流動(dòng)性。

“預(yù)售資金監(jiān)管制度本意是保障預(yù)售資金安全，適度的重點(diǎn)監(jiān)管資金可以保障項(xiàng)目順利竣工交付，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”東北證券分析師陳康對(duì)此政策評(píng)價(jià)道。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜則表示，在行業(yè)下行階段，應(yīng)在保障資金安全前提下提高資金使用效率，需要在保交樓監(jiān)管與資金使用效率間尋求新平衡。因企施策，合理釋放預(yù)售資金，以緩解房企短期資金壓力，同時(shí)保障上下游供應(yīng)商合法權(quán)益，穩(wěn)定市場(chǎng)信心，實(shí)現(xiàn)行業(yè)良性循環(huán)。