來源|格隆匯APP? 作者 | 華子Nina??數(shù)據(jù)支持?|?勾股大數(shù)據(jù)（www.gogudata.com）

房地產(chǎn)作為周期之母，尤其在人類進(jìn)入20世紀(jì)以來，十次危機(jī)九次地產(chǎn)，幾乎如同規(guī)律一樣不斷在全球各個國家得到驗(yàn)證。

最著名的如上世紀(jì)二十年代的美國和八十年代日本的房地產(chǎn)市場泡沫。

但房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生與破滅的根源并不在于地產(chǎn)本身，而是貨幣的極端收放周期。即使到了如今，這種歷史規(guī)律依然在上演。

疫情爆發(fā)后，歐洲等國紛紛超級放水刺激經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場也因此被不斷加熱，在過去的一年多，這些國家很多地區(qū)的房價甚至出現(xiàn)了歷史性最大漲幅。

但海量貨幣導(dǎo)致的通脹也讓這些國家很快陷入嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，最終迫使它們開始不得不擰緊貨幣水龍頭，房價于是也跟著快速退潮。

最近，越來越多數(shù)據(jù)顯示，美國房地產(chǎn)市場正處于自2006年以來最顯著收縮的開始階段。

歷史，再重演一遍。

海外房價泡沫刺破

近期，加拿大、新西蘭、澳大利亞的房價均出現(xiàn)較大跌幅。

中國人海外置業(yè)比較傾向的加拿大6月房價創(chuàng)17年來最大跌幅。據(jù)加拿大房地產(chǎn)協(xié)會數(shù)據(jù)，今年6月，加拿大平均房價和房屋銷量持續(xù)下降，均跌至將近一年來最低水平。按照MLS房價指數(shù)，加拿大6月房價創(chuàng)2005年記錄以來的最大跌幅。

今年3月至6月，加拿大第一大城市多倫多房價下跌了近10%，隨著加拿大央行的進(jìn)一步加息，居民將更難負(fù)擔(dān)房貸，預(yù)計未來房價還將繼續(xù)下跌。據(jù)私營部門的經(jīng)濟(jì)師預(yù)測，加拿大平均房價可能下跌最多20%。

另兩個也是國人較喜歡置業(yè)的發(fā)達(dá)國家新西蘭和澳大利亞房價也有下跌趨勢。據(jù)TradeMe數(shù)據(jù)，今年6月，新西蘭住房均價創(chuàng)下3%的歷史最大跌幅。其中，新西蘭最大城市奧克蘭地區(qū)平均要價出現(xiàn)4%的月度下跌，首都惠靈頓房價也大跌3%。

相對來說，澳大利亞房價雖然跌幅不大，但也開始出現(xiàn)連續(xù)陰跌的跡象。澳大利亞6月房價環(huán)比下跌0.6%，跌幅超過5月份的0.1%。其中，悉尼房價當(dāng)月下跌1.6%，下跌速度加快，墨爾本下跌1.1%。

澳大利亞聯(lián)邦銀行稱，由于澳央行提高了加息幅度和速度，預(yù)計悉尼和墨爾本房價在今明兩年的累計跌幅將達(dá)到18%。

而作為海外房地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)的美國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了一年多的異常火熱之后，隨著今年的加息預(yù)期抬升開始明顯轉(zhuǎn)冷，成交量連續(xù)5個月下滑。

今年6月美國房價中位數(shù)創(chuàng)歷史新高，達(dá)到41.6萬元，平均抵押貸款的規(guī)模也持續(xù)了大幅飆升，但很快隨著形勢突變，抵押貸款的規(guī)模迅速下降，導(dǎo)致出現(xiàn)近30年來最大的半年度振幅。

今年上半年，美國房屋成交量連續(xù)下滑。美國成屋銷量從今年1月的649萬戶降至6月的512萬戶，成交量萎縮21%，創(chuàng)近兩年新低；新屋銷量也比去年12月高峰期明顯下滑。同時新屋開工和建筑許可證數(shù)量也在下降，樓市出現(xiàn)疲態(tài)。

有經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱，今年上半年美國抵押貸款申請減少近四分之一，這種下降趨勢目前還看不到盡頭。很快，在這幾個月買房的人將處于虧損狀態(tài)。

上述國家樓市降溫的最大元兇是加息。

在經(jīng)歷了疫情期間的貨幣大放水、俄烏沖突、西方國家制裁俄油等黑天鵝事件后，供應(yīng)鏈遭受沖擊，全球糧食價格暴漲，國際油價不斷飆升，而這一切都加劇了全球通漲爆表。

今年5月，全球通脹中位數(shù)高達(dá)7.9%，比去年6月翻了一倍以上；美國CPI高達(dá)8.6%，歐元區(qū)超過8%，荷蘭、希臘、俄羅斯等國更是達(dá)到夸張的10%以上。6月，美國通脹率飆升至9.1%，創(chuàng)40年新高；歐元區(qū)通脹同比達(dá)到8.6%再創(chuàng)新高。

為了抑制高通脹，美國、歐美、加拿大、澳大利亞等全球主流國家都相繼被迫啟動了大規(guī)模加息行動，這也讓貸款買房的負(fù)擔(dān)愈發(fā)沉重，越來越多潛在購房者開始放棄購房計劃。

美國30年期按揭貸款固定利率從今年1月初的3.25%飆升至6%附近，上一次達(dá)到這種水平還是在2008年美國房地產(chǎn)泡沫破裂前。

加拿大、新西蘭、英國等國家在加息之后，房貸利率也相繼提高，對購房者的置業(yè)積極性打擊很大。

更讓人擔(dān)憂的是，截至目前，這些國家的通脹問題依然難以被有效抑制，所以還需要繼續(xù)加息，而高昂的房價、迅速飆升的房貸利率，進(jìn)一步會讓購房者打退堂鼓，在這種情況下，海外房價下跌風(fēng)險還將加劇。

新周期才剛剛開啟

這兩年，全球?qū)⒔?0%的國家房價都在漲，并且許多國家房價漲幅超過10%，漲幅最大的土耳其更是直接大漲30.3%。

據(jù)易居房地產(chǎn)研究院，2021年全球80個主要經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)泡沫率升至10年最高，全球房價泡沫率高達(dá)14.4%。阿根廷以98.1%的房價泡沫率位居世界首位，由于貸款收入比極高，去年一個阿根廷家庭需要耗費(fèi)78.4年才能還清房貸，遠(yuǎn)高于9.2年的全球平均水平。

報告還顯示，2021年，韓國、智利、菲律賓、墨西哥的房價泡沫排在前五，美國、加拿大的房價泡沫率也很高，分別達(dá)到20.5%和16.5%。

美國房價指數(shù)在2020年也飆升10.4%，2021年繼續(xù)猛漲18.8%，漲幅創(chuàng)34年新高。直到今年3月美國房價還在瘋狂上漲，如今全美房價較2012年的低谷期翻了一倍以上。

但我們要明白一個最基本的邏輯：

新冠疫情的爆發(fā)，對全球經(jīng)濟(jì)來說，是一記影響極其深遠(yuǎn)的重創(chuàng)，不僅對經(jīng)濟(jì)活動帶來嚴(yán)重沖擊，也對全球供應(yīng)鏈帶來嚴(yán)重困擾。同時，過去2年也是全球地緣政治問題頻發(fā)，逆全球化加劇的時期。

在這種背景下，經(jīng)濟(jì)原本是要承受巨大壓力的，即使是貨幣超級放水也只能是短期對沖，把這些病癥掩蓋住。

全球經(jīng)濟(jì)和供應(yīng)鏈格局一旦被破壞，就不可能因?yàn)樨泿懦壏潘屯耆?dāng)創(chuàng)傷沒發(fā)生過。

所以，這兩年海外房價的暴漲，其實(shí)就如同它們的經(jīng)濟(jì)和股市一樣，很大程度都是巨大的虛假繁榮，一旦泡沫刺破，那一定是要經(jīng)歷“病來如山倒”的極致考驗(yàn)。

去年，阿根廷、斯里蘭卡等外部依賴度很高的小國經(jīng)濟(jì)相繼陷入崩潰，國際貨幣基金組織（IMF）曾發(fā)出警告稱，目前超過30%的新興國家和發(fā)展中國家正處于或?yàn)l臨債務(wù)困境，債務(wù)違約風(fēng)險威脅著約19個發(fā)展中國家，欠款總計高達(dá)2370億美元。歐洲及其他地區(qū)還有很多國家依舊陷入戰(zhàn)亂、糧食、能源、金融等一系列問題所引發(fā)的危機(jī)中。

而這一輪美元加息周期才剛啟動不久，即使如此，高通脹依然難消除，給這些國家的壓力還將更大。我們幾乎可以看到了，新一輪的美元全球“割韭菜”模式，正不可避免地重演。

這次加息大周期對于美國的房地產(chǎn)市場來說，在吸取以往數(shù)次重大教訓(xùn)之后，可能還會妥善地軟著陸，不大容易出現(xiàn)崩盤式萎縮，但這不代表一些弱小的新興國家不會出現(xiàn)。

房地產(chǎn)作為周期之母，目前與經(jīng)濟(jì)一樣都處于下行周期階段，需要一段時間去消化經(jīng)濟(jì)基本面遭重創(chuàng)和過度放水所導(dǎo)致的后遺癥，所以繼續(xù)出現(xiàn)量價收縮是很可能的。

結(jié)語

本文并不是說美國或者歐洲的房地產(chǎn)市場就從此涼涼了，畢竟作為全球經(jīng)濟(jì)的重要區(qū)域，以及本身作為發(fā)達(dá)國家的資源稟賦，它們的根基實(shí)在太扎實(shí)，這點(diǎn)沖擊對它們來說還是能承受得起的。

未來等新一輪的降息周期和住房成交量重新回穩(wěn)，那時候這些國家的房地產(chǎn)市場依然會是新的投資好時機(jī)。

但這個時機(jī)不是現(xiàn)在。

這種情況，與我們國內(nèi)目前的一二線房地產(chǎn)市場的邏輯是一致的。

其實(shí)，海外的房地產(chǎn)市場從熾熱轉(zhuǎn)向冷場，很大程度上也反映了貨幣收縮的影響，側(cè)面也可能反映出包括股市在內(nèi)的金融市場的泡沫開始刺破，今年來美股一直跌跌不休的就是例證。

所以，海外房地產(chǎn)的景氣度變化，非常值得我們關(guān)注和重視。

不過股市與樓市最大的不同在于，樓市對經(jīng)濟(jì)形勢的反映往往滯后，而股市的預(yù)期管理則相對更提前，甚至?xí)崆耙粋€季度的對未來宏觀趨勢做出預(yù)判反映。

這個月，隨著通脹勢頭被壓制和加息預(yù)期落地，美國股市有結(jié)束下滑并開始扭頭反彈的跡象，這到底算不算是美股對美國經(jīng)濟(jì)最壞的預(yù)期成為過去，還有待觀察。

如果是，那么對于中國來說，也算是一件幸事，起碼來自外部的黑天鵝風(fēng)險會少一些。