作者/趙普、盧泳志?編輯/高巖?來源/野馬財(cái)經(jīng)

今年以來幾乎沒有拿地的合生創(chuàng)展集團(tuán)(00754.HK)，在8月初宣布新購(gòu)入了一宗上海宅地。

8月3日晚間，合生創(chuàng)展集團(tuán)(0754.HK)發(fā)布公告表示，通過旗下子公司收購(gòu)了廣東珠江投資股份有限公司（簡(jiǎn)稱“珠江投資”）旗下一宗上海宅地，收購(gòu)價(jià)格7.9億元。

而珠江投資的實(shí)控人朱偉航則是合生創(chuàng)展董事長(zhǎng)朱桔榕的二哥，除了這宗宅地外，合生創(chuàng)展從珠江投資手中收購(gòu)的土地項(xiàng)目還很多，比如2020年名動(dòng)京城的北京分鐘寺地塊，以及至今仍是北京豪宅項(xiàng)目標(biāo)桿的合生·霄云路八號(hào)等等。

而珠江投資拿次、合生創(chuàng)展開發(fā)的模式直被外界關(guān)注。1998年，合生創(chuàng)展香港聯(lián)交所上市，以合生創(chuàng)展作為境外融資平臺(tái)，珠江投資作為開發(fā)實(shí)體，“珠江合生”模式一直被認(rèn)為是境外上市房地產(chǎn)公司在境內(nèi)發(fā)展的樣板模式。

近年來，合生創(chuàng)展的創(chuàng)始人朱孟依逐漸退居幕后，朱家“二代”開始走上舞臺(tái)。

朱孟依有兩子一女：長(zhǎng)子朱一航、次子朱偉航、女兒朱桔榕。其中，合生創(chuàng)展由小女兒朱桔榕接手，珠江系由次子朱偉航掌管，投管板塊由長(zhǎng)子朱一航負(fù)責(zé)。

隨著朱孟依的子女相繼接手家族資產(chǎn)，外界對(duì)于“合生系”三兄妹抱有諸多期待。

電競(jìng)達(dá)人朱一航

和朱桔榕、朱偉航不同，朱一航并沒有進(jìn)入父親創(chuàng)下的“地產(chǎn)圈”，而是廣泛布局其他領(lǐng)域。

在眾多投資領(lǐng)域中，朱一航在電競(jìng)?cè)Φ拿麣庾畲蟆?021年11月7日，在2021英雄聯(lián)盟全球總決賽中，EDG戰(zhàn)勝了來自韓國(guó)的隊(duì)伍DK，爆冷奪得英雄聯(lián)盟全球總決賽冠軍。這支戰(zhàn)隊(duì)背后的老板，正是朱一航。

不過，朱一航并不是沒有涉獵過地產(chǎn)領(lǐng)域。早在2007年，朱一航就創(chuàng)辦了遠(yuǎn)富投資有限公司，并且拿下北京市通州區(qū)馬駒鎮(zhèn)一個(gè)總面積13.6萬(wàn)平方米的地塊。只不過，這個(gè)估值87.5億元的項(xiàng)目成了朱一航在地產(chǎn)行業(yè)的“絕唱”。

2010年11月3日，合生創(chuàng)展集團(tuán)發(fā)布公告，擬以作價(jià)68.75億元收購(gòu)遠(yuǎn)富。2011年2月，收購(gòu)遠(yuǎn)富的提案得到股東大會(huì)的表決通過，朱一航離開了地產(chǎn)行業(yè)。

2012年，朱一航萌生了組建電競(jìng)俱樂部的想法。一年后，朱一航正式創(chuàng)立EDG電競(jìng)俱樂部。除此之外，朱一航還與騰訊電競(jìng)達(dá)成戰(zhàn)略合作，建立“泛娛樂電競(jìng)產(chǎn)業(yè)園”，并在2021年1月正式開工“上海國(guó)際新文創(chuàng)電競(jìng)中心”。

朱一航不僅是電競(jìng)愛好者也是造車愛好者。2021年1月，朱一航旗下珠投智能以19.23億元增資廣汽蔚來新能源，入局造車引起轟動(dòng)。目前，該公司已成功更名合創(chuàng)汽車，珠投智能以68.56%的持股，為第一大股東。

作為“創(chuàng)二代”，朱一航?jīng)]有進(jìn)父親的地產(chǎn)圈，反而憑借多年布局，涉獵領(lǐng)域在三兄弟中最為廣泛。其中，包括電力、能源、路橋基建、電競(jìng)、新能源汽車、動(dòng)漫、科技等。

來源：愛企查

據(jù)愛企查顯示，朱一航目前關(guān)聯(lián)企業(yè)16家，擔(dān)任2家企業(yè)法定代表人，控股企業(yè)117家，擔(dān)任11家企業(yè)股東和7家企業(yè)高管。

其中，最值得一提的就是珠江投管。朱一航作為為珠江投管的實(shí)控人，通過公司投資了陽(yáng)西電廠、平海電廠、朱家坪電廠，內(nèi)蒙古青春塔煤礦、準(zhǔn)朔鐵路等五個(gè)能源板塊的項(xiàng)目，以及廣惠高速、廣深沿江高速、惠州海灣大橋等項(xiàng)目，投資范圍涵蓋了煤、電、路等產(chǎn)業(yè)的一體化。可見朱一航的商業(yè)版圖范圍之廣。

“舊改地主”朱偉航

王石曾評(píng)價(jià)朱孟依的合生創(chuàng)展是“中國(guó)房地產(chǎn)界真正的航空母艦”，而在業(yè)內(nèi)人士眼中，現(xiàn)在次子朱偉航掌管的廣東珠江投資股份有限公司（簡(jiǎn)稱“珠江投資”），就是朱孟依的第二艘“航母”，也經(jīng)常被稱為“隱形的舊改地主”，同時(shí)也是合生創(chuàng)展獲取土地開發(fā)的途徑之一。

據(jù)公開報(bào)道，合生及其關(guān)聯(lián)企業(yè)的合生系，已介入的廣州舊改項(xiàng)目達(dá)14個(gè)之多，總改造金額超過千億。當(dāng)中，珠江投資正式取得合作企業(yè)身份的項(xiàng)目就有5個(gè)，改造面積超440公頃，改造投資額超460億元。

珠江投資目前形成的五大產(chǎn)業(yè)布局中，土地一級(jí)開發(fā)仍是第一產(chǎn)業(yè)，另外成立設(shè)計(jì)研究院用于產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)劃研發(fā)業(yè)務(wù)，當(dāng)然還有業(yè)內(nèi)熟知的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、工程總包和物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

在以上五大產(chǎn)業(yè)中，創(chuàng)收能力最強(qiáng)的還是土地一級(jí)開發(fā)。

來源：公眾號(hào)公共圖片庫(kù)

根據(jù)其2021年財(cái)報(bào)，珠江投資總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)1879.07億元，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入141.24億元，利潤(rùn)總額15.14億元。其營(yíng)收主要是來自2020年北京分鐘寺項(xiàng)目的一級(jí)土地上市，確認(rèn)收入112.80億元，凈利潤(rùn)6.76億元。除此之外，2021年全年珠江投資沒有一級(jí)土地上市。

這艘“航母”依然保持了合生系一慣的“慢性子”，雖然手握千億級(jí)土儲(chǔ)，卻并不急于開發(fā)。目前，珠江投資“三道紅線”指標(biāo)全綠，屬于融資綠檔房企，似乎只要滿足資金流動(dòng)性，就可以慢慢玩下去，是否會(huì)“剩者為王”，也不一定。

而珠江投資還只是朱偉航掌管商業(yè)版塊的其中一角，其直接持有的廣東韓建投資有限公司（簡(jiǎn)稱“韓建投資”）才是背后的最大投資平臺(tái)。

朱偉航持有韓建投資99%股權(quán)，除了珠江投資外，還對(duì)外投資珠江人壽保險(xiǎn)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“珠江人壽”），并合計(jì)持有珠江人壽40.04%股權(quán)，是公司實(shí)際控制人，是一家成立于2012年的綜合性壽險(xiǎn)公司。

珠江人壽的發(fā)展也比較遲緩。中債資信分析認(rèn)為，主營(yíng)人身保險(xiǎn)的珠江人壽依賴銀保渠道，保單品質(zhì)仍有待提高，債務(wù)政策方面，公司償付能力趨近監(jiān)管線，流動(dòng)性管理存在一定壓力，整體債務(wù)政策風(fēng)險(xiǎn)上升。今年6月28日，中債資信決定，將珠江人壽保險(xiǎn)股份有限公司主體信用等級(jí)由“A”下調(diào)至“A-”。

去年珠江人壽年實(shí)現(xiàn)規(guī)模保費(fèi)163.42億元，雖然同比漲幅較大，但與前幾年保費(fèi)水平大體相當(dāng)。

加速遇阻的朱桔榕

朱孟依的小女兒朱桔榕，如今的合生創(chuàng)展董事會(huì)主席，正式接任合生創(chuàng)展的2020年，便交出了358.34億元的銷售業(yè)績(jī)及68.57%的銷售增速，去年繼續(xù)保持增長(zhǎng)，合約銷售額超過400億元，同比增速17%。

朱桔榕當(dāng)然想改變合生創(chuàng)展過去的“慢走”態(tài)勢(shì)。2020年上任后，當(dāng)年便斥資近180億元從哥哥手中拿下北京分鐘寺地塊，2021年又以346.67億元接手廣州史上最貴舊改項(xiàng)目。

截至2021年12月31日，合生創(chuàng)展土地儲(chǔ)備約2944萬(wàn)平方米。其中，地產(chǎn)板塊占2217萬(wàn)平方米，貨值達(dá)927億元，一線城市占比超60%。

與土儲(chǔ)規(guī)模同步增加的還有負(fù)債額。2020年，合生創(chuàng)展負(fù)債總額為2030億港元，同比升57%；2021年這一數(shù)字達(dá)到2332億元，同比上升14.88%。截至去年底，合生創(chuàng)展在“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)中，現(xiàn)金短債比(未扣除預(yù)售資金)小于1，為0.9倍，踩中一條紅線。

在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的態(tài)勢(shì)下，合生創(chuàng)展想繼續(xù)保持增速也并不現(xiàn)實(shí)。今年前7月，合生創(chuàng)展合約銷售金額約188億元，同比下降22.93%。其中，物業(yè)合約銷售約172億元，同比下降25.39%。此外，除了上述從珠江投資手中購(gòu)入的上海豫園地塊外，合生創(chuàng)展今年幾乎未在公開市場(chǎng)拿地。

朱桔榕也沒有把雞蛋放在一個(gè)籃子里。除了傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，合生創(chuàng)展也在積極進(jìn)軍投資市場(chǎng)，陸續(xù)投資了平安保險(xiǎn)、平安健康醫(yī)療、匯豐控股、中國(guó)移動(dòng)、小米集團(tuán)等企業(yè)，覆蓋高科技、醫(yī)療健康、新消費(fèi)、物流等領(lǐng)域。

2021年，朱孟依家族在《2021胡潤(rùn)全球富豪榜》中以555億元財(cái)富值位列全球第312名；同年10月，朱孟依家族以710億元財(cái)富值在《2021年胡潤(rùn)百富榜》中位列第73名。

未來，隨著“合生系”三兄妹在各自投資領(lǐng)域的擴(kuò)張，以及互相之間的資本運(yùn)作，他們的家族企業(yè)仍將持續(xù)這個(gè)資本故事。

接下來，朱氏三兄妹會(huì)上演怎樣精彩的商業(yè)故事呢？歡迎留言評(píng)論！